地价太高，抬高了房价。高房价的黑锅，开发商不能替政府背！因为土地等相关费用占了房价的60%。去年的全国“两会”，有全国政协委员就高房价问题“炮轰”地方政府。高房价是不是高地价决定的，6月23日上午，国务院新闻办举行新闻发布会，国土资源部副部长鹿心社称，决定房价最直接的因素为供求关系，并非土地价格；中国土地价格占房价的平均比例仅为23.2%，属于较低比例。
       就鹿心社的观点，本期东方今报邀请房地产商会代表、购房人代表，共同探讨。 □首席记者 奚春山
业内专家赵进京
       供求关系不是房价决定因素
       作为河南省房地产商会的常务副会长，赵进京去年曾放言，高房价的黑锅，开发商不能替地方政府背。
        他认为，把高房价归到开发商头上，这是“打错了板子”，政府卖地的价格越来越高，钢材、水泥等建材价格又一路上扬，税费还收这么高，房子价格高主要是这些因素推动的，不明白其中内情的购房者一味骂开发商，其实开发商是在替地方政府 “背黑锅”。开发商不应该、也不能替地方政府“背黑锅”。
        看到鹿心社的讲话，赵进京认为，说得有道理，但不够全面。他部分同意鹿心社的观点。
       在他看来，房价有五个决定因素，土地、建安费用、税费、供求关系、融资成本。北京、上海等一线城市的地价明显高于郑州等二线城市；建安费用，全国差不多，因为钢材、水泥、玻璃等建筑材料，在不同地区，差别不大；员工工资，一线城市高一些，但摊到房价中，比例不大；税费，全国也相差不是太大；至于供求关系，北京、上海等大城市，想置业的人较多，会在一定程度上推高这些地区的房价；融资成本，金融业不发达的二线、三线城市，肯定要高于一线城市。
       对23.2%的地价比例，赵进京说，有网友曾做了个计算，北京出现了15000元/平方米的楼面地价，如果按23.2%的地价比例计算，那北京的这家开发商的商品房销售价格应该是65217元/平方米，这样的售价几乎是媲美皇宫的星河湾的两倍，但是北京的房价还没有那么高。
       23.2%的地价比例，赵进京认为可能是指纯地价，但这样的说法不科学，因为开发企业购买土地时有契约税、未建成之前有土地使用税、购买土地有建设期的资金成本，还有不少于5%的不可销售面积的地价分摊，再加上土地增值税，即使按23.2%这个比例，加上这些费用就超过了35%。就是只按4000元/平方米的全国平均房价中土地初始成本占23.2%，加上各种因土地而产生的税费，合计约占35%（约1400元/平方米），而建安费用每平方米也有2000多元，还有管理成本，此外还有营业税、所得税等各种税费。这样算下来，开发商所得利润能有多少？根本无法与政府从土地上取得的收益相比。
       赵进京说，为什么小产权房等非购买土地房的价格会低很多呢？因为没有了购买土地的环节，那么因此而产生的契税、土地使用税、购买土地的资金成本、非销售面积分摊的土地成本和土地增值税等同时都不再发生了。所以小产权房价能比大产权房低2000多元。
       开发商王超斌
       地价和税费要占房价60%以上
       作为1990年就开发项目的资深地产商，河南台兴公司董事长王超斌在去年3月，联合其他9位政协委员，炮轰地方政府的各项税费造成了现在的高房价。
       土地在房地产商品房开发中占23.2%的比例。王超斌说，根据他掌握的数据，高房价中，政府税费占到40%。税费加地价，超过60%。而且土地在购买时一次性支付了全部的土地出让金，但还不能开始销售。在规划、设计、申报、审批（一次批不了，要多次审批）的周期中，在基础设施施工到开始领取销售许可证之前的这段时间中，开发商不是在为每平方米的土地支付着土地使用税的税收吗？在持有这些土地的周期中要有资金占用成本，对开发商来说，融资成本是很高的，不少开发商为了融资，能开出月息3分，甚至有项目因为高昂的融资成本而失败。
       开发商拿地后，规划的容积率里包括为社区服务的各种基础设施和配套面积，而这些设施都是免费供业主使用的。可这些面积都要支付土地成本。
       大多数楼盘在一次性支付了全部的土地出让金（地价）后，这些楼盘还要分期分批多次开发，这个周期可能长达6~8年，土地使用税在年年支付、土地出让金的资金成本在年年累加，不但影响着销售的价格，也在增加着其他的税收额度。
       但这些却不是从土地部门的初始价格中可以反映出来的，他们并不计算这些市场化经营所形成的成本。
       鹿心社表示，国土资源部在土地利用总体规划中对各类用地安排的时候，既要保住十八亿亩耕地红线，同时又要为发展建设，特别是为住房建设用地留下足够的空间。无论中国的土地多么紧缺，居民正常的住房用地需求都会保障。
购房者成永
高房价的黑锅不能让购房人背
       作为购房者中的一员，河南经东律师事务所律师成永认为，供求关系推高房价的说法，购房人不能接受。
       成永说，在去年的全国“两会”上，全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.42%。而房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。
       成永说，关于房价成本一直是企业和政府讳莫如深的话题，有开发商还放言“公布房价成本等于公开老婆胸围”。但一位从事房地产业的全国政协委员在“两会”期间披露：“当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。”许家印委员在小组会上语出惊人：“通常情况下，前两项成本变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。”
       国土部的调查结论显然又固定了第三项大的成本。关于房价的第四个成本，全国政协委员王超斌在他的提案中说：各地政府在房地产开发过程中,除了土地出让金和双重配套费外,还要征收蓝图审查费、防雷检验费、防震检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、人防费、文物勘探费、预算审核费、工程造价咨询费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费等50多项费用，涉及25个部门。再加上层层“公关费”，房价的一半被政府拿去了。
       显然，政府所收取各种税费中的不合理部分、开发商的“公关费”、销售利润才是需要遮羞的重要“隐私”，而要为这“隐私”埋单的，是市场环节的终端，大量的购房人。
        老百姓并不需要知道房价的真实组成，犹如我们吃豆腐并不需要知道生产中的每一环节一样。但是，价格合理的买卖才是最大的公平。而避免“黑豆腐”生产的监管及治理，应该是政府的责任。