春节过后，有60%以上的地产项目传出了销售转暖的好消息。同时从各位老总的脸上也能读出同样的喜悦。
年后在各种公开的、私下的老总见面会上，我发现老总们表情都很复杂。大部分老总在迷茫、紧张中夹杂着少许喜悦，这份喜悦情不自禁地反映在语言上：在客套地使用拜年吉利语言之后，话锋直转销售主题；在假借对对方目前销售情况关心式询问同时，直言显示自己项目节后良好的表现。
媒体记者也是如此，在进行节后拜会的同时（对各个项目的走访），传递着各家节后销售的讯息。总之销售好转基本上成为了节后销售的定论。
然而销售好转仅仅是一个感性描述，缺乏可衡量的标准。这个好是相对2008年同期？还是针对去年年底以及今年1月份整体销售颓势而言（1月份有节日的影响，数据肯定不理想）？又或是针对于09年总体的销售目标？是好还是好转？学问不小，差异很大。
春节过后，各个公司陆续开始新的征程，在新的公司目标计划指引下，开始了09漫步。有些公司基于08年痛苦的回忆，对09年也不抱有太多的奢望，总之比08年强些就阿弥陀佛。有些公司在政府市场振兴政策的鼓舞下，把09年定为发展年，以便进一步提升公司市场位置，踌躇满志地要大干一场。大部分公司则认为地产以及经济形势会在第三季度会好起来，在一、二季度坚持的基础上，三、四季度谋求发展。保守的、背水一战的、乐观向上的、审时度势随机而动的成为了09年开发公司四大战略指导原则。
基于09年的认识，认为下半年房地产复苏的公司占有绝大的比例。这种认识来源于
1、各个经济学家以及企业明星的言论：08年经济艰苦时期，许多有名的经济学家、企业家都预测经济的好转将在09年下半年，这也成为经济形势预测的大论调。
2、就是心中的希翼：都希望危机尽快过去，但因为目前没有任何显著改变，所以把希望落在最近的将来。
事情真的是这样吗？地产、经济形势会在下半年好转吗？有可能。一切皆有可能！但也不可能！
房地产形势的好坏，取决于房地产市场总体销售形势，然而市场销售形势的好坏取决于以下几点：
1、 市场潜在的消费者在09年的收入维持以往的水平或进一提升。也就是收入问题。
2、 在刚性需求一定的情况下。市场的供应量减少。供需关系的问题。
3、 流动到地产的资金大于08年的水平。资金的问题。
4、 世界经济形势复苏带动中国经济的提升。主要是出口提升带动制造业复苏，间接地增加潜购房客户。
当然其他的因素还有很多。
就第一种因素来分析：09年我们有理由相信我们的收入会比08年好吗？经济的发展肯定会带动居民收入的增加，而且收入增加的水平应该高于经济发展的水平。但金融危机的风波并没有过去，各个企业09年依然要面对改革开放以来最为困难的局面，在这样的环境下有几个企业还在想着给员工涨工资？不裁员就不错了。说到裁员，09年也是我们就业形势最为严峻的一年，这也不言自明。
在未来工资增长可能性不高，就业形势严峻的局面下，无论从实际上还是从心里预期上，收入不容乐观。
那么我们来说一说第二个问题。在房地产分析数据中，供求比是最为重要的。这个经济学最为基本的理论，在房地产现实中往往被忽略（我们更看重的是平均房价及其增长幅度，成交量、空置量），主动忽略的原因是我们几年来的高歌猛进，很少考虑到市场竞争（在竞争方面最多考虑的也是区域几个个案的竞争）；被动忽略的原因则是市场数据取得的困难。而且在官方数据中供需关系的反映是用当年的可供销售面积和当年销售面积的比值。这很不真实，原因在于当年的销售面积中前一年剩余的供应量没有在分母之中。例如：沈阳2008年的供应销售比为：1521：1312 即 1.16：1.。从数据来看各个项目销售率平均在86%左右。但实际上在1312中有近5成是07年结转下来的（个人估计），而且即使结转07年的供应产品销售率也仅在60%左右。所以实际上08年沈阳的供销比为1.7：1。而到08年底剩余在开发商手上的房屋面积在1000万平以上，加上09年新的供应量1000多万平（考虑到去年土地出让、以及原有开发商以往剩余土地的开发），09年度沈阳的供求比因该为2：1（预计09年销售1000万平以上的产品）。这个情况比08年还要困难，这么能说09年下半年地产回暖呢？
如果政府在09年出让的土地近一步减少，使得在2010年新品上市量控制在500万平，加上09年的剩余。这样在2010年供求比例可能改写为1.5：1。所以从供求关系来看地产要好转最早要到2010年才有可能。（此外好转的可能只有靠政府超常的政策，而这种可能性不高）。
第三方面因素。央行日前宣布就目前的利率水平，未来减息的可能性不大。09年1月银行贷款新增加1.62万亿。同比增加18.79%。按理货币供应量增加对于地产是有利的。但是从银行贷款去向来看，新增贷款流入房地产的可能性不高。银行是商业银行，鉴于对资产结构优良的趋利原则，银行更愿意把钱借给大型国有企业以及地方政府，这样更安全。从而使流入到中小企业、房地产企业的资金没有太明显的改观。
在新增贷款中住房按揭也是其中的一个部分。住房按揭的增加是建立在销售的基础上。虽然在工行公布数据中：09年1月份新增房贷132亿，但其仅占该行总体贷款的5%。另外在经济形势不佳的情况下，居民购房采用一次性的比例在减少（手中留有现金，购房者感觉更安全）。我们项目07年以前一次性的比例占总销售比例的33%，08年该比例缩小到26%。
09年在全世界股市一片唉声中，中国A股一枝独秀，目前回到2200点左右。股市的好转增加了股民的收益，从理论上讲百姓手中资金的增加会刺激房市的好转。但我们大部股民是炒股，看短期。在股市的好转但不稳定的情况下，股民为了短线的盈利反而会把有限的资金投入到股市中赚钱利润，而减少购房消费行为。在股市回归到本金之前，股民最大的愿望是把损失夺回来，在真正赚到钱（大于当初投入）之后才考虑到消费。而目前股市状况离该点（平衡点）还差很远。所以在目前股市上行的状况下，存在着不仅不会对房市有“益”，反而有“害”的可能。
第四点：日前世界银行发言人宣称，目前世界货币流动性有所缓解。对于未来的世界的经济走势，国外和国内预测不同：国外金融或是政客普遍认为世界经济的复苏在2010年以后（我们则认为在下半年）。
09年一月，印度宣布对中国的玩具进行限制性进口政策（半年），同时巴西宣布对中国25个类别产品采用了同样的政策。美国除了增加中国小家电、厨具钢板等反倾销关税外，更是通过了最大限度使用本国产品的法案。中国出口业在09年的日子将比08年更难过，希望世界经济好转而带到中国的可能性几乎为零（我们自有靠自己了）。
所以，09年房市的好转困难重重，我们不可盲目乐观，必须最好艰苦的准备。
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