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探盘笔记19期:这么多楼盘我该怎么选?深度横向评测金水区国基路四大楼盘!

2019-08-14 16:20 来源:聊宅网     关键词 : 国基路  点击数:
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[摘要] 金水区,在郑州简直是自带光环。

  金水区,在郑州简直是自带光环。

  郑州五个行政区,三个开发区,不管是向前数三十年,还是向后数三十年,金水区都是当之无愧的主城核心区。

  金水区老城区,作为郑州的传统核心区域,依靠省政府为资源支撑,金水路为交通支撑,形成了最早的行政、教育、医疗、商业中心。可以说最完善的商业配套、最优质的教育都在这里。

  以前,紫荆山附近就是金水区核心,之后随着随着花园路南北方向的延伸,各大商业逐步拓展,随着花园路丹尼斯、国贸360的开业,金水区的商业核心逐渐北移,停靠在了花园路和农业路附近。

  自此,沿着花园路向北似乎就成了金水区商业发展的新趋势,国贸360之后,建业凯旋广场和正弘城成为了金水区新的商业中心,金水区的新核心从花园路和农业路附近偏移至东风路花园路,我们将这个核心称为“金水CBD”。

  然而在城市的发展过程中,这些商业中心附近,早已无地可供,无房可售,而且传统商圈已经饱和,交通、环境压力太大,制约区域未来发展后劲儿,唯有扩围才是正途。于是就有了自然延伸的东至中州大道,南至北三环,西至文化路,北至三全路的金水新中心。

  金水北价值高地

  那么在金水新中心,下一个价值高地会是哪里?

  答案当然是与北龙湖牵手的片区,尤其是文化路到中州大道的国基路沿线。

  为何会是这个区域?这与他的定位、位置和邻居有着巨大的关系。

  我们以国基路花园路为核心来向四周看。

  向南,只需两站地铁车程就是成熟的金水CBD。

  向东,与北龙湖一路之隔,距离北龙湖金融岛直线距离3公里

  东南,直线距离6公里就是郑东新区CBD如意湖。

  向北,6站地铁就是郑州后花园惠济核心区。

  我们再来看该片区内其他详细的信息。

  1.地铁密度大,地铁2/4/7号线都穿过片区,地铁之间的相互连接,大大提高了交通的通达度。其中4号线与北龙湖直接相连,5站到达北龙湖金融岛。

  2.与北龙湖一路之隔,驶过中州大道,分分钟与北龙湖直线接触,可以享受北龙湖所有的优质资源。

  3.以花园路为中心,有由南向北依次分布多个商圈,下一个商圈诞生在花园路国基路交汇处的可能性大于90%。

  4.周边交通、教育、医疗等配套成熟,作为曾经陈寨、沙门的所在地,这里的汇聚大量人口,周边配套早已发展成熟。

  我们再来详细看一下国基路,国基、国基、国之基础,郑州少有比这更大气的路名。

  在郑州如果说北龙湖是地王窝,那么国基路就是“神盘窝”。普罗旺世仅凭一己之力撑起一个片区,21世纪社区在片区内二手房房价数一数二,现如今基本上也是开一个火一个节奏。

  国基路东到中州大道,西到江山路,宛如一条长龙横亘在金水北。整条国基路全长7公里,吸睛楼盘不在少数,今天小编由东向西给大家盘点一下国基路上的这些楼盘。

  碧桂园天麓

  碧桂园天麓,位于花园路与国基路交汇处两侧位置,这个位置是国基路目前在售楼盘中,距离北龙湖最近的楼盘。

  碧桂园天麓为沙门城中村改造项目,容积率5.5,由8个地块组成。总占地面积约282.2亩,总建筑面积100万方,其中住宅77万方。

  首期地块位于花园路国基路交汇处的东北角,共50亩,总建面25万方,由5栋成品高层、1栋成品公寓和1所幼儿园组成。

  公寓建筑面积在33-47㎡,高层建筑面积由76㎡两房、91-103㎡三房、131-135㎡四房组成,面积区间丰富,1号楼和2号楼分别是4梯7户和3梯8户。

  碧桂园天麓与北龙湖直接通达,北龙湖外环与首期地块只有1公里的距离,过了中州大道就是北龙湖凤山,可以说便利享受北龙湖发展带来的红利。

  片区内一共有3条地铁线穿过,2号线、4号线和7号线,2号线沙门地铁口,4号线国基路站与碧桂园天麓零距离,距离地铁2/4号线交汇处直线距离不足500米,4号线龙源一街,与碧桂园天麓不到1000米。

  在商业方面,碧桂园天麓自身规划有23万方大型商业综合体项目,而且乘坐2号线向南2站即为正弘城、3站即为新田国贸360广场;乘坐4号线向东1站即为凤山、2站即为北龙湖,自然风景独特。

  教育方面,除了项目自身规划的幼儿园之外,还有金水区艺术学校、金水区外国语学校、郑州第七十六中等优质学校。

  只是这样来看的话感觉项目是不是非常不错,请继续继续接着往下看。

  碧桂园天麓,定位为“天”字系产品,这个定位于全国的产品系列,在其他地区天字系产品往往大多是低密建筑群,具有良好的自然环境,但是郑州的碧桂园天麓俨然已经成为了碧桂园高周转下的快消复制品。

  首期地块狭长,从规划图上看社区内部活动空间狭小、人车不分流、绿化景观稀少,周边环境复杂,再加上5.5的容积率,4梯7户和3梯8户的梯户比,这哪里定位的是高端盘,完全已经沦为刚需盘、刚改盘。

  户型设计也让人无力吐槽,91㎡户型,没有客厅朝南,南北不通透,采光通风受到影响,没而且动静分区不合理。

  98㎡户型是南北通透了,但是户型狭长开间小,也许是为了别出心裁吧。

  碧桂园自入郑以来就一直遭遇维权,网上随手一搜维权的消息遍地,包括精装修问题、房屋质量、偷工减料、霸王合同等等。在碧桂园刚入郑时也曾对其抱以满腔的热情和满满的期待,可是现实总是给人深刻的教训。

  或许这就是高周转下的房企现状,但是欲速则不达,从长远来看,频频陷入质量问题和维权事件当中只会使形象一落千丈,口碑日渐衰落。

  美景美境

  美景美境位于国基路渠东路交汇处,属于陈寨大观音寺改造项目,项目首期占地108亩,总建筑面积约30万平方米,共规划11栋楼和一所幼儿园,其中1-6号楼为商品房,7-11号楼为安置区,绿化率35%。小区做了整体抬高设计,可以有效的保证私密性。采用万科物业,后期溢价高。

  项目地理位置优越,10分钟向东下穿隧道直达北龙湖副CBD,且紧邻东风渠,未来将以东风渠为核心规划滨河文化旅游产业带,建成之后环境优美。

  北边是规划中的九年一贯制公立学校和大观音寺,孩子可以在马路对面就学,方便接送。

  南边是国基路,地铁2号线就在楼盘东部800米,地铁4号线西沙路站就是楼下,建好后直通北龙湖。

  地铁7号线在旁边不远处的文化路,与4号线双向换乘,已纳入我市第三批地铁规划中。距离中州大道北三环上桥口很近,交通优势明显。

  项目周边最近的大型商超瀚海北金,也有家乐福超市,开车五分钟时间,还有自己持有的特色商业,在加上本地开发商美景与万科的物业,基本可满足日常生活需求。

  驾车沿国基路向西直行约5分钟就可以达到金水区总医院,医疗配套较为便利。

  户型从90到149㎡,起步面积不算小,130㎡是主力户型,但户型都是大进深小开间的设计。

  不过缺点也很明显,规划11栋楼,5栋都是安置房,安置房体量与商品房体量相当,距离太近,而且安置房对容积率等还是有一定影响的,也与项目的“宜居”宗旨有点差距。

  美景作为郑州本地开发商,还是具有挺高的知名度和美誉度,在万科进入郑州市场后与其合作,打造出万科城、魅力之城、龙堂等一系列项目,加上一直坚持的低调中式风,深受置业者喜爱,近两年已经跻身本地开发商前列。

  美景美景这个项目虽然自身带有诟病,但是项目本身重视自身弊端,价格定位性价比高,2018年开盘均价16500,至今仍是16500,即使对面的瀚海思念城已经卖到了19000。

  瀚海思念城

  瀚海思念城位于国基路与渠东路的东南角,美景美境南侧对面,占地面积约200亩,分为住宅和商业两个部分。其中住宅用地约130亩,一期88亩,容积率3.5,二期23亩,容积率3.0。商业涵盖了集中商业、开放式街区、商办公寓等。

  思念城的地块是之前思念的老厂,对比周边遍布的城改项目来说,地块更加纯粹,不涉及安置房,也没有公租房且容积率低,加上没有高低配设计,围合式小区,后期居住舒适度较高。

  思念城户型从45-190㎡,涵盖全面,户型多样性可以给客户更多选择,45㎡得房率为65%,71—100㎡的户型得房率在70%左右,大户型得房率稍微高点,可达到75%左右。

  最大的亮点就是王弄极的设计团队和辰曼设计强强联合,打造独特建筑风格和景观设计,整体造型炫酷。

  瀚海思念城的区位、交通、教育、医疗、商业等配套都与美景美境差不多一致。

  美景美境东侧是安置区、北侧是大观音寺,南侧紧临国基路,西侧是自身的商业配套和东风渠。瀚海思念城住宅区与国基路之间有自身商业和学校相隔。都在惠济万达、正弘城商业以及在建的丹尼斯等大型商业据点涵盖范围内。

  国基路上的地铁4号线西沙路站带来交通便利,往西可以换乘地铁7号线,往东可以换乘地铁2号线。都可以直通郑州的三大价值高地,10分钟到北龙湖,15分钟到CBD会展中心,25分钟到高铁东站,享受东区的红利。

  省煤炭总医院、河南省中医院、金水区总医院等老牌医院近在咫尺,河南首屈一指的郑大一附院也只是15分钟左右的车程。

  教育方面,瀚海思念城项目自配一所双语幼儿园,其余的教育资源就是文化路三小、勤礼外语中学、瀚斯大外语小学、郑州新七中、金水区艺术小学等。

  瀚海思念城比较大的争议有以下几点:

  1.王弄极的设计团队设计出的楼盘造型确实炫酷,像最早的瀚海晴宇,让瀚海吃尽甜头。但是由于追求外观,特别是阳台的效果,思念城的阳台大概率是不能封的,这样的设计,在郑州刮个大风,那就是让业主吃尽了灰土,晾个衣服都会受到影响。

  如果可以封,估计也会为了统一美观,阳台所用材料和颜色都要统一,应该是由物业指定安装,那费用.......

  2.西苑虽然容积率低,但是小户型很多,48㎡的小户型明显就是为投资客准备的,后期租客会比较多,人流杂乱,档次自然下降。

  3.还有就是70%机械车位,人车不分流的问题没这都要看后期物业了。

  4.最后的重点就是,价格!优惠后毛坯18500-19000,比对面美景高出2000+。仔细想想,只凭借低容积率、没有安置房、造型炫酷就比美景贵出2000值得吗?

  瀚海这几年在郑州真的没有新的拿得出手的项目,一直在吃瀚海晴宇的老本,并且内购不断,销售过程中套路太多,缺少大开发商的应有大气和情怀。

  希望瀚海未来少打政策的擦边球,不再压政策的红线,向永威和康桥学习,真正用心的把产品做好,毕竟是思念旗下的地产,不能坏了口碑。

  美盛教育港湾

  美盛教育港湾首推地块位于国基路与丰庆路交汇处,项目总占地约1600亩,总建筑面积约550万㎡,包含教育及拆迁安置地块在内,一共由24个地块组成。

  其中,教育用地占据了约260亩,一共规划了18所公立院校,包含了11所幼儿园、5所小学、2所中学。

  据说目前已经确定的学校是郑州外国语中学和纬五路一小,文化路一小正在接洽,项目后期底商也会以教育培训机构为主。

  安置地块规划了11栋住宅和两栋公寓,一栋150米的超高地标。层高基本全部是34层,以2T4户为主。

  高层面积在75-138㎡,还格外出彩地设计了亲子空间。公寓SOHO30㎡,LOFT40㎡,高150米。住宅和公寓办公楼不在一个院内,其中用围墙隔开。

  首期地块,靠近地铁4号线和地铁7号线, 到4号线文化路站(与7号线的换乘站)或者是西沙站,步行距离1.7公里左右,到3号线站点的距离都几乎接近1.8公里,均好性一般。另有S102、B38、159等多条公交线路。

  金水区总医院、海洋馆、金水区市民公共文化服务中心等生活配套和东风渠、市政公园等环绕,还有美盛的规划的超过50万方商业。

  小区容积率算上公寓5.99,不算公寓是,4.99,容积率很高,后期对居住舒适度有很大影响。不过由于公寓高达150米,住宅容积率有分摊,稍微好一些。

  虽然公寓和住宅之间有硬隔离,但很明显,从户型面积配比以及住宅公寓配比来看,舒适度还是会受到限制。

  美盛以“教育”为王牌,打造“教育立城”的城改项目,虽然对外宣传与郑州外国语中学和纬五路一小签约,但是目前比较受关注的是到底是教体局直属管辖公立中小学,还是挂名“所谓的名校”公立中小学,还是私立中小学。

  作为购房者,脑袋一定要清醒,没写进合同里面的,就是不靠谱,小心前车之鉴。

  美盛,成立于04年,郑州本土开发商。地产、教育、酒店都能玩的不错,这两年开发的项目不少,如象湖壹号、北龙台、象湖100、教育港湾、中华城等住宅类项目和美盛中心、郑东商业中心等商业类项目。但真正交房的住宅小区并没有,所以住宅品质,只有拭目以待。

  结语

  星级评分环节

  通过对比可以看出来,这几个项目容积率都不低,每个项目都有亮点和不足。

  目前国基路带状商圈已经成型,无论是丰庆路的华联、花卉市场,还是普罗旺世的商业街、美景美境的沿河商业街,以及马上就要开业的宜家,国基路商圈已经在拉着金水的商业中心往北移了。

  未来随着碧桂园天麓和美盛教育港湾后期地块的大体量入市,国基路沿线楼盘价格定然有一定潜力。

  这个承载着众多郑漂梦想的地方,正在城市的变迁中一路繁华似锦。

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