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坐拥三环内主城优势,盛世卧龙城鸡肋困境如何缓解?

2020-04-17 10:37 关键词 : 盛世卧龙岗 
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[摘要] 刘禹锡《陋室铭》有"南阳诸葛庐,西蜀子云亭",李白《南都行》有"谁识卧龙客,长吟愁鬓斑"。早在唐代时期南阳卧龙岗已成为著名的人文景观。而诸葛亮也凭着躬耕卧龙岗,声名远扬,受到刘备出山的请求。虽称卧龙,却震惊百里,飞龙在天。在对待历史的...

刘禹锡《陋室铭》有"南阳诸葛庐,西蜀子云亭",李白《南都行》有"谁识卧龙客,长吟愁鬓斑"。早在唐代时期南阳卧龙岗已成为著名的人文景观。而诸葛亮也凭着躬耕卧龙岗,声名远扬,受到刘备出山的请求。


虽称卧龙,却震惊百里,飞龙在天。


在对待历史的解读上,卧龙蕴含着不鸣则已,一鸣惊人的意义。

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郑州的区域板块规划中,现在重点改造的城中村项目,着力发展的城郊新区项目,集中规划的融城项目在郑州楼市的发展中形成三足鼎立的局势。


城中村改造项目,在郑州的各个区基本都有,也是当前楼市中地段较好,客户较喜欢购买的商品房项目。改造前,脏乱差破败不堪,改造后,旧貌换新颜。有的项目改造成功,无论是曼哈顿,还是北龙湖,都走向高端洋气,有的城改项目在改造的过程中依旧带有浓重的本土气息。


比如郑州中原区卧龙岗村的盛世卧龙城项目。


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卧龙城项目自身存在诸多亮点,但在市场上却总是一副声名欠佳的模样。这么大气的案名有没有可能预示着自己的命运,未来像卧龙一样,鱼跃于渊,让人眼前一亮呢?


今天我们从盛世卧龙城来看一看这个隐藏的潜力股。

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盛世卧龙城项目是河南纵鑫置业有限公司2013年10月与中原区zf合作开发建设的闫垌北卧龙岗城中村改造项目,位于淮河路与华山路交汇处西南侧,占地面积约为132亩,总建面约53万平方米,规划有安置房区5栋,商品房区11栋。


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盛世卧龙城北靠淮河路,东临华山路,西侧和南侧被西三环围绕,在这个三角形的区域内,近邻的还有中原粮食局家属院,河南省地质环境检测院家属院,地理空间家属院,西环路水利局家属院,黄河机械厂家属院,郑州市群众艺术馆家属院等。


在这个三角区域内,说了这么多家属院,并不是为了证明这个地方多么破,而是说,正是因为这些家属院的存在,这里的配套是非常可观的。


比如,周边就有伏牛路小雪,互助路小学,航海西路小学,淮河路小学,华山路小学,郑州中原区第一中学,外国语中学,郑州一中,四十二中,郑州领航实验学校等。


在交通上,除了三条主干道辅助出行外,附近有地铁6号线,5号线,距离桐淮站1.5公里左右。


周边商超有中原万达广场,西元国际,大商新玛特商圈,大商超市,奥斯卡影院。


周边医院有河南省第三人民医院,郑州妇幼保健院,郑州中心医院,华山医院。


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项目自身还配建高端幼儿园——花悦森林幼儿园。幼儿园总占地6500平,总建面4500平,拥有24班教学规模,是中原区规模最大,最具特色的高端幼儿园。可以说算是区域内顶级幼儿园了。园内配备多个大型室内活动室、多功能厅,智能监控、直饮水系统、新风净化机、塑胶跑道、衣帽间、图书室、科学实验室、外教老师、立体园林等顶级配套设施。


盛世卧龙城手握优质资源,占据不可复制的三环地段,决定了自身的无限价值。如果该地块暂时还没崛起,那就是“潜龙在渊”了。

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事实是,主城区的这个盘价格走势并不好看,价格只卖到了14000元/平,说不上多么不符合市场预期,也说不上多么值这个价。


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盛世卧龙城没有成为一炮打响的名盘,网红盘,迅速升值,完成去化,转战另一战场,原因主要就在操盘者的营销和管理上。


盛世卧龙城可以选择的亮点很多:1、地段;2、配套;3、价格,但后期出现的问题也挺严重的,比如内购和延期交房。这两个问题可大可小,就看经营者如何处理。


盛世卧龙城的内购问题和延期交房问题相伴而生,多年来,一直没有得到合理的解决,市场预期随着问题的日益加重而逐渐降低,即使外在条件再好,总显得少了股一鼓作气的劲头儿和勇气。这大概才是影响它房屋升值的关键点吧。


内购问题


从竞标,拿地到河南纵鑫置业加入开发,再到2016年同致行接手盛世卧龙城,项目自身经历的变革,让项目内部运营中出现了很多不稳定的因子。


项目早期曾因开发商资金紧张被搁置,后来为了快速回笼资金,进行团购,当时价位8000左右。2016年还因“限购限贷”政策,发商针对之前以团购购买的业主,做出了车位捆绑销售的行动。


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由内购升级为强卖,性质的恶劣导致的是开发者品牌度的下跌和路人缘的逐渐消失。如果14000多的价位可以买一套三环内的房子还真不贵,但内购后遗症留下的阴影,让很多人捂紧了荷包 。


延期交房问题


内购,无非是因为对资金的渴望,延期交房,如果没有不可抗力,很大原因进一步证明了资金真的很紧张。


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先不说别的,此次疫情爆发,确实造成了很多楼盘的延期交付,但此项目的交房时间是2019年12月31日,彼时疫情还未非常严重,所以此借口行不通。它们给的是大气扬尘治理的理由,目前还没有明确给出具体交房日期,并且拒绝赔付违约金,将资金问题暴露在大众视野中。


盛世卧龙城的开发商本身就籍籍无名,对于筹集资金这方面的能力确实稍逊一筹,延期交房的风险,业主们很早就应该有所预估。


试想,这个项目到底是在靠什么支撑下去?


有人说,甩锅给zf呗。小开发商的楼盘,如果不是因为城改牵扯的有安置房,有保障金,项目的结局还真不知道如何。


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从房子本身来说,地段,配套还不错,安置房交房项目内部看起来还可以 ,再加上签约康桥物业,后期服务有保障。奈何这么多年的苦苦支撑,不仅熬掉了一大笔资金,项目自身的投入和产出不成正比,在商品房的交付上,迟迟得不到合理产出,其实归根到底是开发经验开发实力不足的体现,对楼盘品质的不重视。

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结语


小开发商的楼盘,对利润极为重视,当品质与品牌无法保证时,很难保证他们不会舍义取利。


放到四环外,这样的楼盘这样的问题,扔掉毫不可惜,但如今,主城区价值稀缺,资源薄弱,即使有问题,考虑的也是希望得到整改。毕竟,诱人的地方还是挺多的。


这个食之无味,弃之可惜的楼盘,是否有人希望明主来接手这副好牌,让它一鸣惊人呢?

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