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央行再次降息,你的房贷利率要不要转成LPR?

2020-04-22 10:08 关键词 : 房贷 
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[摘要] 就在4月20号,央行再次降息。一年期LPR报3.85%,比前值低20个基点,此前为4.05%。五年期LPR报4.65%,比前值低10个基点,此前为4.75%。此次调整创下房贷挂钩LPR以来的单次最大降幅的同时,房贷利率也创历史新低。进...

就在4月20号,央行再次降息。


一年期LPR报3.85%,比前值低20个基点,此前为4.05%。


五年期LPR报4.65%,比前值低10个基点,此前为4.75%。


此次调整创下房贷挂钩LPR以来的单次最大降幅的同时,房贷利率也创历史新低。


央行再次降息,你的房贷利率要不要转成LPR?


进入2020年以来,央行已经进行了两次LPR下调,可以说创下LPR利率机制出台后最大下降幅度。此次LPR下降也在预料之中,根据央行公开市场利率的调节规律,利率的调整都是从逆回购,到MLF再到LPR。


4月15日央行超预期下调MLF利率,从3.15%降到2.95%,降幅高达20个基点时,就已经预料到会有降息行为,只是不确定到底下降多少而已。


受疫情的影响,中国一季度的GDP已经负增长6.8%,加上全球疫情的蔓延,中国经济发展的不确定性进一度加大,消费需求进一步下降,给市场释放足够的流动性已经达成了共识。降准降息的货币政策应该会长时间不定时实施,预计我们会长期处于利率的下行通道。

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LPR下行对楼市的影响?


4月17日ZF会议上重提“房住不炒”,显然目前住房不炒的政策仍是主流,但同样在会议上也提出了“促进消费”这一观点,而房地产市场的平稳发展与经济的发展密切相关。


在住房不炒的前提下,房地产市场出现大涨大跌不可能,从此次5年期LPR利率下降幅度只有1年期LPR利率的一半就可以看出,央行在防止降息刺激楼市的政策上非常谨慎,大规模开放房地产是短期内不可能实现。但5年期LPR的降息10个基点,也代表着对房地产市场的态度,可控制范围内的小幅度涨幅还是在允许范围之内的。


从另一方面来说LPR降幅,会改变置业者的心理预期,全国各城市已经进入调控周期3年,刚需被长时间的压迫,房贷利率的下调对于购房者来说还是具有一定积极的心理暗示,促进消费。

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LPR下行对房贷的影响?


今年3月,央行开放房贷合同变更LPR利率,加之房贷一般是20年或者30年,一般以五年期LPR为参考。


那么我们根据不同的情况来讨论对房贷的影响。


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3月1日LPR转换正式启动,将持续至8月31日,之前按照基准利率贷款的,可以在这一期间选择固定利率,或者LPR浮动利率。


那么LPR下行对房贷的影响将会有以下几种:

  • 1、如果选择固定利率,那么对不起,LPR的变化跟你无关。
  • 2、如果选择LPR浮动利率,目前也没啥影响,因为LPR浮动利率的生效期有两种选择,要么选择当初的贷款日期,要么选择明年的1月1日。也就是说只能是贷款日期或者明年1月1日以后的LPR利率才会影响房贷。
  • 3、如果是最近买房,那么贷款利率就是现在的LPR利率加减基点。


自去年8月LPR改革以来,5年期以上LPR已经经过三次下调,从去年8月到现在,5年期LPR整体降了20个基点,对买房的人来说,月供减少了这是切实的好处,但说实话这微小的降幅还不足以影响市场。

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此次LPR下行房贷能省多少?


根据央行的数据统计加上一季度的数据,本次降息,直接影响全国存量个人住房贷款余额超过30万亿元。


我们来做个小小的测算,3月份全国首套房房贷平均利率为5.48%,降息之后,全国首套房贷款平均利率降至5.38%。


若贷款100万元,以等额本息方式还款30年,每月需还款5603元,本金利息合计201.7万元。而降息之后,100万元的房贷,每个月少还62元,30年总计少还2.25万元。


我们又根据几次下调的数据测算出每期不同的值作为参考。


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是否转换为LPR?


目前处于LPR转换转换期间,很多人都在纠结转换还是不转换,毕竟这个决策关乎着每个人的钱袋子。


很显然每个人都明白如果选择了固定利率,就能维持原有的利率还贷,这个利率已经还了一段时间了,对于每月还多少钱心中也有个固定的值,不管经济形势如何,它都是不变的。


但是转换为LPR加点就不一样了,经济形势不好时,利率可能会降低,月供也在一定程度降低,而经济形式好转时,月供也可能随着利率增高而增高,这是让每个人都纠结的点。


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不过目前来看,转换是相对来说比较划算的选择,以现今的经济形势来说,未来很长一段时间,LPR都可能会处于一个下行通道,接下来一段时间,LPR很大概率是会再降的,但是幅度不会太大,大概率还是非对称降息,也就是1年期多降,5年期少降。


这样来看,LPR+加点比起固定不变的利率,LPR的曲线下行,能帮助购房者节约更多的购房成本。


如果你不转的话,就只能眼睁睁看着降息,你的月供却不能减少。咋说呢,蚊子肉也是肉啊!

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结语


关于降息或者转LPR,老百姓可能更关心的是自己的切身利益,这也是一个主观选择是否承担风险的问题,有人担心一失足成千古恨,有人担心不选择利益会损失。


选择还是不选择,还要根据自己贷款期限、原先贷款利率上浮还是打折水平,是否计划提前还款、收入变化是否影响月供能力等综合决定。


合适的,才是正确的。

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