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旧改,老破小真的有“钱途”吗?

2020-06-24 14:35 关键词 : 旧改 
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[摘要] 热闹的房地产市场从来不缺少新宠,棚改还未彻底完结,旧改已经迎头而上。老旧小区改造可以说已经不是新鲜词了,连续三年被写进两会的工作报告之中。2018年,有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。2019年,城...

热闹的房地产市场从来不缺少新宠,棚改还未彻底完结,旧改已经迎头而上。

老旧小区改造可以说已经不是新鲜词了,连续三年被写进两会的工作报告之中。

2018年,有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。

2019年,城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯和无障碍环境建设,健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

2020年,新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

与去年相比完成的1.9万相比,今年计划改造3.9 万个老旧小区,涉及居民近 700 万户,改造计划直接翻倍。

后疫情时代,如何拉动内需成为了绕不开的话题,而老旧小区改造作为一项民生工程,已经成为今后城市化建设的重要组成部分,其重要性不言而喻。

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旧改棚改差别在哪?

2015年开始的“棚改货币政策”,直接将配套不足、建筑质量差的房屋拆除,给予棚户区居民赔偿金,然后带动新房市场。所以在主流观点中棚改大利于楼市,是楼市的晴雨表。

而旧改,即老旧小区改造,是明确以“改造、提升”为前提的,并非拆除旧楼重新建设,无论是规模体量还是投资总量都比不上棚改,这也决定了改造后的房屋在未来很难出现房价暴涨的情况。

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不过在疫情冲击经济的这段时间,旧改相对于棚改来说,更加的惠民。据相关专家推算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期五年,每年可新增投资8000亿元以上。

而旧改与棚改相比只涉及老旧小区的改造,一般几个月到半年的时间就能改造完成,周期短,见效快,能迅速地将需求转化为消费,相关产业也能迎来一波利好,这并非将钱直接砸进楼市能比拟的。

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旧改对房价的影响?

有人说今年旧改是去年的两倍,会不会对新房房价产生影响?老旧小区改造变相来说也是旧城区改造,主要影响的是基建板块,是万万不能与棚改相比的,前几年三四线城市的魔幻房价不会再次出现。

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旧改,旧改,改来改去也只是给原有存量的房子做做手术,旧貌换新颜,并不会造成新的购房需求。反正旧房子翻新了,周边的硬件环境也有所提升,不是忍无可忍的情况下还能再住个几年,有一部分人就会暂时打消购房的念头,市场上潜在购房需求客户反而减少,这么来说是在利空房价。

尽管如此,旧改对周边新房、二手房仍会有少许影响,对购房群体而言,多了一些选择,可以起到平衡房价的作用,而在一线城市长期人流涌入的情况下,老破小具有地段优势,配套成熟,如今硬件环境再升级,房价和租金很可能都将上涨,抗跌性也会增强。

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郑州旧改之路

2019年郑州在“老旧小区整治提升”政策中,明确规定旧改范围及2002年以前建成投入使用的住宅小区,位于郑州市五区内,且不在棚户区改造、三年内征收拆迁、“三供一业”改造移交计划中。

据不完全统计在郑州涉及旧改的小区大概有1500个之多,其中,金水区最多,中原区、二七区、管城区居中,惠济区最少。

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这类房源,通常因房龄较老,有小区环境较差、内部配套设施陈旧、物业不完善等问题,今年的改造在去年的基础上进行升级,不仅完善小区基础配套和市政基础设施,更提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

目前在郑州市已经有一部分老旧小区进行了外立面的翻新、水电气路、光纤、管网的全面改造,更有甚者增设停车场、电梯加装、养老中心等配套服务设施。

不过这已经属于优质整改了,大多数都是电线入地、翻新外立面、污水系统改造等简单改造,想要用旧改来实现彻底的质变来说是不可能的。

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结语

全国旧改还在进行中,主城价值在回归,环境的提升必然不用多说,但是刺激房价大幅度上行是不可能的。有人想要利用旧改迎来人生巅峰只会是黄粱一梦。

不过老旧小区环境提升,房产价值会相应提高、租金上涨、会影响二手房购买力转化为新房购买力,从长远来看还是增加了对新房的购买力。

如果你家的老旧小区改造了,非必要的情况下,你会卖吗?

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