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郑州置业者必看,请问您买的房真的安全吗?

2022-05-10 12:12 关键词 : 龙湖春江天玺 
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[摘要] 今年要不要买房?对于这个问题,以往我们会毫不犹豫的回答:今年不买房,一年又白忙?现在呢,买房人迷茫了、犹豫了。对于观望的人来说,现在缺的是买房的欲望吗,不,他们缺的是钱,是安全感。最近不止一次,也不止一人抱怨,经济都不行了,没有购买力...

  今年要不要买房?
  
  对于这个问题,以往我们会毫不犹豫的回答:
  
  今年不买房,一年又白忙?
  
  现在呢,买房人迷茫了、犹豫了。

  对于观望的人来说,现在缺的是买房的欲望吗,不,他们缺的是钱,是安全感。
  
  最近不止一次,也不止一人抱怨,经济都不行了,没有购买力了。
  
  确实,经济低迷叠加疫情,失业降薪,收入预期不确定,让不少人对未来充满担忧。
  
  其次,从市场的反应看,调控放松后售楼部到访的不少,但成交的少。
  
  为什么?因为他们担心出现最坏的结果,就是爆雷,就是月供还着房烂尾了。
  
  要知道,去年开始房企爆雷不断,牵涉其中的不止小房企还有百强房企、龙头房企。
  
  所以说,买有买的道理,不买有不买的理由。
  
  但如果你的答案是买,那你应该怎么买?怎么选?
  
  安全房企 置业者才更安心
  
  房企爆雷,项目烂尾,这是行业的无奈,更是业主的悲剧。
  
  所以,这两年,购房者明白了一个道理,买房的底线是安全。
  
  那什么样的房子更具安全性?
  
  一是,能够顺利交房;二是,交房质量靠谱。
  
  其实,无论是按时还是按质交房,归根结底都取决于开发商。
  
  而房企的考量,最直接的答案就藏在年报里。
  
  我们都知道,3月是“房企的年报季”,以往这个时候都是上市房企晒业绩秀肌肉的时候。
  
  今年的年报季却有些冷清,不少房企交不出答卷,宣布延发年报。
  
  房企“爽约”也在情理之中。毕竟,自2020年“三道红线”出台以来,房企依靠高负债、高杠杆、高周转“三高”模式快速扩张的道路走向终结,“借新还旧”玩法无法持续,再叠加集中供地、信贷额度收紧、疫情等因素,于是“高杠杆”房企纷纷陷入困境。
  
  当然,全新的市场环境下,仍然有希望在孕育。整个楼市依然有部分房企表现良好。
  
  仔细研究房企去年的年报,你会发现:
  
  2021年头部房企销售金额方面,万科和碧桂园同比均呈现下滑趋势,招商蛇口,龙湖,绿城,越秀,金茂,旭辉同比呈上涨趋势;
  
  销售面积方面,除旭辉和碧桂园之外,招商蛇口、万科、龙湖、绿城、越秀、金茂等房企同比均呈现上涨趋势;
  
  利润率方面龙湖,绿城,越秀,金茂同比呈现涨幅趋势。
  
  发现没,无论是销售金额,还是销售面积,亦或是利润率,有一家房企表现表现很是亮眼,那就是龙湖集团。
  
  毫无疑问,在史上最艰难的生存考验中,这家房企穿越了周期,抗住了大考。
  
  实力龙湖 财务稳健更省心
  
  最近看到一句话,挺有道理:未来没有黑马,只有千里马。
  
  回顾这几年楼市的发展,曾经那些风光一时的黑马今安在,留下来的是不是都是坚持长期主义的稳健性房企,正如挺过了生存考验的龙湖。
  
  而一个良性发展、经营稳健的房企,靠的是什么?
  
  是盈利能力,是财务管控能力,是融资能力。
  
  先看龙湖的业绩,
  
  2021年合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元。营业额2233.8亿元,同比增长21.0%。
  
  归属于股东的净利润238.5亿元,剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利224.4亿元,同比增长20.1%。毛利同比增长4.6%至565.4亿元,毛利率为25.3%。核心税后利润率为13.3%,核心权益后利润率为10.0%。

  盈利性top10中,国央企占了6家。而3家民营房企中,龙湖是其中一个。
  
  盈利性强、业绩增长,也意味着房企现金流充足,这在当下无疑很重要。
  
  其次,看财务管控,
  
  平均贷款年限6.38年,净负债率46.7%,创6年新低;
  
  剔除预收款后的资产负债率为67.4%,远低于红线;
  
  在手现金885.3亿元,现金短债比6.11倍,一系列指标均维持行业内的较高水准。
  
  图:2019-2021年龙湖集团负债情况

  重要的是,这是龙湖保持“绿档”的第六年,足见其财务自律性。
  
  这一自律性还体现在国际三大机构评级上,过去一年,多家地产公司风险暴露,引发 “三大国际评级机构”评级下调或展望调至负面。而龙湖作为连续六年“绿档”的房企,依旧获得了机构认可,惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。
  
  截至今年4月,龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。
  
  这样的龙湖,当下能够活得很好,未来也能走得更远。
  
  最后,看融资
  
  2021年,龙湖平均借贷成本4.14%,创历史新低。
  
  图:龙湖集团融资成本变化情况

  要知道,去年TOP50强上市房企的平均融资成本主要集中在3.6%-8.7%,其中借贷成本低于4%的3家房企均是有央企、国企背景的,而民营房企的融资成本平均值达到6.37%。
  
  所以,龙湖的4.14%是什么概念,是成本远远低于其他民营房企的存在。
  
  拼盈利、拼财务、拼融资,头部上市房企中,龙湖是一家既能控制负债,还能降低融资成本,业绩正增长的民营房企。
  
  赢得资方的喜欢,这在当下是多少同行羡慕不来的。
  
  实景呈现 入手好房更放心
  
  当下的郑州,什么样的房子最受欢迎?
  
  要不在主城,要不是现房,还有一种是稀缺优质资产。
  
  看看今年以来卖的最好的,热度最大的,比如,北龙湖的销冠保利璞岸,首开的金茂未来府,还有备受关注的华润郑东万象城·幸福里,无疑不是这样的楼盘。
  
  而地处郑州东强核心绿博组团的雅宝龙湖·春江天玺,为区域带来的正是稀缺优质资产——叠墅。
  
  众所周知,龙湖之所以称为别墅专家,是因为它让别墅有了衡量和鉴别的标准。
  
  其中之一就是园林,绝对业界标杆级的存在。
  
  从“五重园林”演变为“五维园林”,一字之差,却是生态、健康、交融、精筑、人文的深度考量,更注重人与景观的互动。

示范区实景图
  
  这是雅宝龙湖·春江天玺,已经呈现出来部分景观示范区,所见即所得,这对于当下缺乏安全感的购房者来说,无疑是一种实力的体现,也给他们吃了一颗定心丸。
  
  大体量的门廊与横向的景墙展开的界面既增加了正面的辽阔感又体现出整个社区的尊贵感和品质感。其独有的光影设计,让光影从格栅照进来,让整个门廊成为一个光影艺术盒子。
  
  此外,值得一提的是,景观中的人文关怀。

示范区实景图
  
  这个由落地玻璃环绕围合而成的建筑是书吧。书吧外还设置了室外茶座,林荫漫步道。在这里你可以安安静静的看书,也可以辅导孩子作业。
  
  这种景观上的人文关怀,在其他项目很少见。
  
  回到文章开头的问题,今年要不要买房。
  
  其实作为一个地产的从业者,我们见证了太多房地产的起伏。
  
  这三四十年,有的房企被淘汰,有的却活得很好。
  
  这三四十年,有的人买房赚的盆满钵满,有的购房者却血本无归。
  
  如今,房地产的底层逻辑已经改变,房企躺赚的时代一去不复返,购房者闭着眼买房的时代同样一去不复返。
  
  正如,市场所教会我们的,不是所有的开发商都靠谱,不是所有的房都能买。
  
  买房务必要谨慎,房企选择活得更好、走得更远的稳健性房企,选房选择更具流通性、更具溢价率的优质资产。
  
  最后,愿郑州烂尾楼问题早日解决,愿每位购房者都能买到心仪的房。
  
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