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港区红利期已到 新兴商业体如何抓住机遇改革商业模式

——港区新秀之介条街项目投资价值实探

2017-11-29 08:29 来源:聊宅网     关键词 : 介条街  点击数:
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[摘要] 介条街,10万人潮每天必逛的一条街。

  2014年,《舌尖上的中国2——三餐篇》曾对富士康的员工食堂进行了壮观的报道,浩浩荡荡的人群给人们留下了深刻印象。纪录片里称,富士康的食堂每天要用掉15吨的大米。这个数字的概念是:如果一个人一天吃掉一斤大米的话,15吨够他吃大约82年。再计算一下,富士康的员工如果按15万人算,每天一顿米饭,一人一顿吃掉2两米,那就是15吨。而如今,富士康的规模远不止此,员工人数已经达到了30多万。

  超强的镜头表现力与幅大为美的影像记录,让大家认识到了富士康员工这个庞大的消费群体。据有关数据显示,目前郑州人口约1100万,新郑市约79万,富士康的员工数量约为新郑市人口的一半。

  如果在富士康片区发展商业,意味着什么?

  那就是消费人群,市场需求,以及投资潜力!

  航空港区天然优势已势不可挡

  现在我们回到富士康所在的区域——郑州航空港经济综合实验区。

  郑州航空港经济综合实验区是我国目前唯一一个由国务院批准设立的航空经济先行区,规划面积415平方公里,规划人口260万人,是一个拥有航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路与快速路等多种交通方式的立体综合交通枢纽,是全国第十七个河南唯一一个区域性双创示范基地,被列为郑州国家中心城市建设的领头羊。

  在此机遇之下,越来越多的人开始将目光从饱和的郑州市区市场转移到这块崭新的土地上,利用新的机会与政策支持,开始在航空港区筚路蓝缕,不断向前。

  在我们的郑州航空港经济综合实验区还有一个特殊的划片被众多人视为猎物,即郑州新郑综合保税区。在这里,众多企业纷纷落户,抢占“摊位”,富士康也不例外。

  故事到这里并没有结束,一切才刚刚开始。

  富士康就位于保税区内,这里是员工出入的大门

  富士康E区商业服务区

  2017年5月9日,国务院总理李克强考察航空港区,并特别在郑州富士康总部发表了重要讲话。这对整个航空港区来说意义重大,标志着实质性的政策支持正式开始。随后整个郑州甚至全国的知名企业开始瞄准这里,富士康更是重中之重。

  优越的区位,政策的支持,具有代表性的企业,给未来发展带来的是什么?

  一家企业引发一带商业模式的大融合与大聚集

  没错,就是上述所说的强大人流与市场需求力。富士康对航空港区的商业发展来说是一种推动力,也是吸引力,一个区域的发展,重要的是人,一个商业的繁荣,靠的也是人,一个有潜力的投资项目,更要靠人去实现。

  如果将富士康员工的消费需求当做一个市场的话,我们接下来为这个市场规划一个发展思路。

  据了解,目前航空港区或者说是郑州新郑综合保税区的商业发展并不完善,富士康30多万的员工,庞大的人口基数,再加上富士康的员工的年龄一般都在35岁以下,正是消费需求高,追求生活品质的年龄。这样一个年轻的群体,对于快消产品和商业项目的需求是非常大的。

  可是目前该片区仅有为数不多的商业来承载着30多万人的消费,庞大的市场需求似乎得不到满足,还有很大的涌入空间,这就需要有新的商业项目来提升和完善这个市场的发展。那么,新兴的商业项目又该如何更好地抓住这个机会呢?

  富士康员工宿舍周边已有商业的实景

  无论是在港区热土竞拍拿到一块住宅用地或者是商业用地,还是开厂办公,带动一方致富,对来港区创业经商的人来说都不失为一种好的选择。介条街项目的建设者同样在这里开展了调研与策划,最终独辟蹊径,在地下建起了商业一条街。

  我们都知道,地下拿地本身难度就大,后期兴建施工难度也大,投资成本也要高于同等面积条件下的地上项目,而且港区目前可以用地广人稀来形容了,为什么不在地上开发项目呢?现在我们就来了解一下介条街的具体情况吧。

  介条街独辟蹊径,寻找终南捷径

  介条街,由郑州航空港区建港实业有限公司主导建设,该公司是郑州航空港兴港投资集团旗下企业,公司自成立以来充分发挥航空港实验区建设主力军的作用。通过精心准备和多方学习取经,已经成长为集商业开发、商业投资运营于一体的现代化企业。简单说,这是一个国企,项目是一个市政工程。

  介条街项目效果图

  项目位于凌烟街和慈航路交汇处,南起富士康E区北门,直达富士康员工宿舍,横跨远航路,是连接富士康厂区与生活区的一条地下商业街,也是富士康员工上下班的重要交通通道。项目长280米,宽66米,总建筑面积约1.7万平方米。

  介条街区位图

  项目整体建筑形态为人行通道,地下一层,整个通道共设置四个下沉式广场作为人行入口与地面联通。作为市政项目主要以满足园区工作人员及周边居民的购物及休闲需求,丰富港区人们商业选择,提升港区商业品质和城市形象而打造的特色商业街区。目前项目正在施工中,相信不久,富士康的员工就可以享受这项便利了。

  介条街规划示意图

  介条街除了商业功能之外,同时还会作为一个交通功能来使用。富士康员工上下班,从园区到生活区,高峰期人流可达30多万,富士康员工出入的大门有两个,一个大门按15万人流量来计算的话,15万人过一条街,三班倒,一次就有5万人经过,经过的时间大约为两到三个小时。在介条街修建完成之前,所有员工通过马路回到生活区或者到园区,场面壮观至极,但是对沿路交通安全造成了不利影响,管制难度加大。

  特定时间段专门为富士康员工设立的通行专用道

  富士康员工宿舍

  而介条街的出现刚好缓解了这种状况。不仅如此,富士康员工出厂区大门直接进入介条街地下通道,一边休闲逛街,不知不觉中直接进入生活区,减少了地面的人流量,也保证了道路的畅通。最后,还为介条街带来了每天最低10万人次的流量,介条街借助富士康,服务富士康员工的同时,也为商业的发展带来了固定且庞大的市场消费力。可以说,介条街是专门为富士康员工打造的自家商业,周边任何的商家商业,都没有这个优势。

  介条街地面示意图

  从上述各个方面来看,介条街的存在可谓占尽天时、地利、人和。

  自持商业,稳中求胜,无限投资前景

  那么,介条街具体的经营管理模式是怎样的呢?

  介条街经营业态主要包含餐饮、零售、生活服务、休闲娱乐等。总规划有150多个商铺,优越的位置让众多人早就开始瞄准这个项目,招商的难度很大吗?答案非常明显。

  项目采用自持的管理模式,主要基于两方面的考虑,一是考虑到项目本身的市政工程性质,决定了它不能完全地将项目管理权释放出去,成为市场化操作的产物,成为完全追求利益的产物。另一方面也是为了对介条街项目进行合理化管理,保障各项事业的正常有序运转。庞大的人流量和多业态的商业经营形式,增加了管理的难度,必须由一个强有力的管理团队才可安全、有序的完成经营。

  介条街地下商业步行街效果图

  对于一些纯粹的商业项目来说,追求利润最大化是终极目的,对于一个市政项目性质的商业项目来说,社会责任和企业追求是有先后顺序的。介条街项目是郑州航空港建港实业有限公司的一个初步尝试而已。接下来,还有更多的动作。

  目前,郑州新郑综合保税区附近区域,除了企业和商业,更多的住宅社区也陆续建成,而这些社区也对市政工程的配套建设提出了很高的要求。如果说介条街是市政工程以富士康为案例进行的一次商业尝试,那么未来投资兴建的“市民中心”,是否会对该片区或者是投资者有更大的吸引力或者更好的引导政策呢?目前的介条街看似市场只是单纯地停留在富士康员工身上,实则,航空港区的大环境,大局面正在日渐成熟,各项事业都开始布局开来,一个1.7万方的商业绝不会是终极目标。

  介条街,10万人潮每天必逛的一条街,谁又能否认它的价值呢?

  最后我们总结一下介条街的发展前景:

  1、航空港区、郑州新郑综合保税区的利好政策,是该片区商业发展的重要支柱。

  2、介条街项目是距离富士康消费市场最近,使用起来最便捷的商业配套项目。

  3、固定且庞大的30多万消费群体,后期配套的发展,为港区商业的稳定可持续发展注入了源源不断的动力。

  4、市政工程项目的安全可靠性、专业的业态经营管理模式更是介条街项目发展的新走向。

  项目地址:[航空港区]远航路与雍州路交叉口向西500米富士康厂区门口

  招商热线:0371-87085577

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