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旧改来袭 能接替棚改带来新城运吗?

2019-07-03 17:44 来源:聊宅网     关键词 : 旧改  点击数:
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[摘要] 城运兴衰,政策往往是推波助澜的高手。

 城运兴衰,政策往往是推波助澜的高手。

大时代变革的推动者,曾经是“棚改”,现如今已经是“旧改”的天下,来势汹汹,气势如虹。

当年的棚改,在货币化安置的推动下,各大城市的房价高歌猛进,为三四线楼市书写上浓墨重彩的一笔发展历程。

2019年棚改走向尾声,计划大幅缩减,2019年公布的37省市棚改计划仅为285万套,较2018年实际开工套数下降54.5%,较2019年原本计划套数460万套萎缩了38%,2019年棚改数量缩减将导致投资额减少约4500亿元。

 

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这样的重要关头,需要一个新的政策来弥补棚改减半所造成的资金缺口,于是旧改悄然登场。

 

旧改来袭,能接替棚改带来新城运吗?

 

 

旧改来袭

6月19日,国务院召开常务会议,提出“加快推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件”。

会议确定:

1、明确改造标准和范围,由试点探索进而推广至全国。

2、加强政府引导,配合住户,促进户内改造并带动相关消费。

3、加快金融机构的入场,运用市场化的方式来吸引社会力量参加。

4、改善老式小区的居住和生活质量,建立后续长效管理机制。

目前,我国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,人员高达上万人,建筑面积约为40亿平方米。

保守估计,老旧小区改造投资总金额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。

可以说老旧小区改造即使一个民生工程又是一个发展工程,既能促进住户户内改造又能带动消费。

借此“旧改”开始正式进入大众视线。

 

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旧改与棚改区别

棚改和旧改可以说是两个相互独立的概念。

“旧改”主要是更新改造2000年(含)前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全,且未纳入棚户区改造计划的住宅小区以及住宅楼。

其中不涉及房屋拆迁和安置补偿问题,就是给有条件的小区加装电梯、配建停车位,从而促进住户户内改造并带动消费。

而“棚改”是为了改造危旧住房,通过实物安置或者货币化安置来实现改善人民居住条件。其中涉及房屋的拆迁新建,其次是帮助三四线房地产去库存。

简而言之,旧改侧重基建投资,棚改侧重地产投资。

 

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旧改充当的角色

在我国建筑的寿命大概50年,七八十年代所建的楼房早已破败不堪,时代更迭日新月异,2000年以前所建的老旧社区已经无法满足“新城市人”对于居住的最基本要求。

 

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就郑州而言,老旧小区数量不详,但是绝对不少。这些老旧小区主要集中在那些年单位分的房产和最早一批的商品房。

管城区布厂街的国棉二厂家属院,管城区熊耳河两侧的独门独院,中原区那几个国棉厂家属院,大概房龄都在30年-40年之间,破败、漏水、没停车位等等问题曾出不穷,当然这些问题只多不少。

这些老旧小区占据城市主城区内优质地块,拆迁又成本过高,大拆大建不可能了,只能致力于修修补补。

旧改可能是这些老旧小区未来的唯一出路。

主城区内整改之后的老旧社区价值将会全面升级,届时主城的价值将会也有一定的升值。

最直白的结果就是租金和二手房的价格将会水涨船高。

不过也存在一定的弊端,一味地推行旧改,改善主城区的居住环境,会打断更多人对于新房的幻想,“我在主城区住的挺舒服的,为什么要跑那么远买一个近郊盘啊”,于是有可能会延缓更多人群的换房需求。

旧改和新房是两个相互牵制的背向而斥的概念,旧改多多少少会影响新房的销售。

 

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到底要怎么改

事实上,郑州对于老旧小区的改造早就开始了。

今年3月份,郑州出台明确规定,郑州老旧片区原则上以整治提升为主,不再进行大规模的拆迁改造。

并在今年4月份的时候,公布了新一轮的“老旧小区整治提升”政策,该政策明确规定了旧改的范围、对象以及改造资金来源。

郑州旧改以中原、管城、金水、二七、惠济等五个主城区内,房龄在17年以及以上的老旧社区为主,首要改造就是老旧小区加装电梯。

“加装电梯”作为老小区改造的重点环节之一,在郑州已经经过十年主导,可是改善效果依旧不明显。

根据《物权法》规定,加装电梯必须经该单元房屋专有部分占该单元建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,方可实施。

对于低层居民来说,新装的电梯不仅用不到,反而影响采光,带来噪音,还要缴纳一定的费用,这种损己利人的事情为什么要做,更不可能同意了。

 

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老旧小区本来就空间逼仄,很多单位分配小区更是几乎没有空闲的地方,外挂电梯都没办法加装,更别提其他的基础设施建设了。

老旧小区改善难度太大,起码就现在来说,缺少方便实施的具体政策构想,方便政策落地。

目前全国范围的旧改还处于试点探索阶段,即使加上“4万亿”资金的加持,改善效果就能顺利推行吗?

 

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结语

旧改,是城市发展的全新机会。

一场改变民生,改变资产变革的大幕刚刚拉开,只不过所有的改造都有优点和弊端,但是不可否认,这场旧改会成为城市走向精细化运作的加速器,主城区内的“老破小”将迎来一次前所未有的改变。

新的城运悄然来袭。

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