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分析:未来哪些城市房子值得买 附“潜力股”城市名单

2017-09-21 15:58     关键词 : 楼市分析  点击数:
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[摘要] 房价发展趋势分化越来越严重,投资、热炒、限购等等让楼市的局势更加扑朔迷离,房子还能买吗?还能投资吗?如果能,买哪里的房子好?

  房价发展趋势分化越来越严重,投资、热炒、限购等等让楼市的局势更加扑朔迷离,房子还能买吗?还能投资吗?如果能,买哪里的房子好?
  房价分化的背后是中国GDP格局的新变化。聊宅小编认为在哪个城市买房子还是很重要的,如果能够在“潜力股”城市先买上房子,用不了几年人生就会有如开挂。
  有过经历的人,可能更懂其中滋味。
  那么,哪些城市是“绩优股”,哪些城市是“潜力股”呢?先从决定房价走势的因素出发。
  决定房价走势的因素很多,就单从常住人口/户籍人口、工作人口/常住人口、小学生在校人数增速、优质公共资源、人均广义库存、人均土地购置面积、房价/收入比这七个主要指标来分析:

  1、常住人口/户籍人口
  分析:常住人口是经常居住在某个地方的人口,包含户籍常住人口与外来常住人口,本地人通常家庭都有住房,所以城市的购买力通常来自于外来常住人口,也就是说这个比值越大,表明外来常住人口越多,潜在刚需购买力就越大。
  结论:房价上涨幅度与城市常住人口/户籍人口的比值程正相关。
  2、工作人口/常住人口
  分析:工作人口代表了有工作、有购买能力的人群,在一定程度上也能代表年轻群体,如果常住人口都是退休的老年人,数值再大爷没有购买力。
  结论:工作人口在常住人口中占的比值越高,潜在购买力越大,房价上涨幅度也越大。
  3、小学生在校人数增速
  分析:小学生人口代表未来当地城市的人口,其父母基本上三十岁出头,所以也能反映城市青壮年的人口。如果小学生人数增加,对学区房的需求也会增加。有数据表明,小学生在校人数增速每增加1个百分点,推动房价上涨7.8个百分点。
  结论:小学生在校人数增速越大,房价上涨幅度越大。
  4、优质公共资源
  分析:这里所涉及的优质公共资源主要指教育和医疗稀缺性较强的两类。大学云集的城市潜在人口流入越大,同时三甲医院的多少也影响着潜在人口留下来的决心。
  结论:教育和医疗优质资源越多,房价上涨幅度越大。
  5、人均广义库存
  人均广义库存=商品房待售面积+(施工面积-竣工面积-期房销售)/常住人口。
  结论:人均广义库存和房价上涨幅度呈负相关。

  6、人均土地购置面积
  人均土地购置面积越小,房价上涨幅度越高,代表城市:深圳,在所有城市中人均土地购置面积最小,其房价上涨幅度最高。
  结论:呈负相关。
  7、房价/收入比
  在房价上涨的预期下,在房价收入比高的城市,人们普遍容易受到“首付贷优惠”、“房贷利率优惠”等政策的影响,出现恐慌性购房高潮和投资性购房。
  结论:房价收入比和房价上涨幅度呈正相关。
  在这七种因素中,常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着潜在需求;人均广义库存,人均土地购置面积代表着土地供给;房价/收入比代表着在利好政策下的购房热情。
  但是在不同城市中,决定房价上涨幅度的侧重因素均不同,并不能统一来衡量,只能列出每种因素衡量下的城市排名,如下表:

资料来源:WIND,平安证券研究所
  自从2012年以来,楼市过了两轮周期,通过统计不同同城房价的累计涨幅进行排名,得出35个大中城市的“绩优股”排名。通过两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名,与各个城市房地产基本面排名两者计算差值,得到前15位基本面排名比较靠前,但房价涨幅相对靠后的“潜力股”城市为:

  看过之后,好好选择人生的起点吧。
  资料来源:平安证券宏观《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析(报告II)》
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