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和当年日本出奇相似的楼市 会崩盘吗

2017-12-08 16:58     关键词 : 楼市分析  点击数:
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[摘要] 在很多专家分析来看,中国房价,尤其是一二线城市的房价已现脱离基本面的泡沫化趋势;从人均GDP、城市化率、增速换挡进程等指标特征来看,当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征,如调控得当,尚有转机。

  在很多专家分析来看,中国房价,尤其是一二线城市的房价已现脱离基本面的泡沫化趋势;从人均GDP、城市化率、增速换挡进程等指标特征来看,当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征,如调控得当,尚有转机。
  也有人分析当前中国房市许多因素也和1991年前后的日本相似,更有悲观者认为一线二线城市的房地产泡沫已经相当严重了。
  毫无疑问,这些观点都是错的。
  其一,绝大多数人可能并没有真正弄清楚租售比,房价收入比等舶来品概念,没有搞清楚这些概念使用的具体语境,没有真正搞清楚中国房地产市场的具体国情。

  其二,绝大多数人士“云深不知处,只缘身在此山中”,并不清楚当下的中国在世界上处于一种什么样的状态?这是当年日本的状态吗?14亿人口步入城市化、迈入现代化,按购买力平价2015年GDP已经超过美国,全世界创新活力最强、人民最勤奋、资本最向往的国土,曾经的7000年文明古国,比任何时候都接近伟大复兴目标……这些都是怎样一种格局和状态呢?
  其三,某些地方房价过高并不是由于炒房造成的,算算面包和面粉的价格,我们可以看出来,面粉的价格对面包的价格起到了很大的推动作用。以公布的土地供给情况来看,土地供给已经成为了推动房价继续上涨的必要条件。
  另外,单方面垄断的土地价格,也大大提高对房价向好的预期,房价有可能在地价高涨的情况下迅速下降或者出现崩盘的情况吗?
  那么,就当前国内的形势来看,楼市会怎么走呢?

  其一,中国的独居问题现在比老龄化问题更严重,独居就是没有结婚的单身,区别于已经结婚又离婚的概念,预计中国未来城市里最少有五千万户。
  也就是说仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,别的还不算,结婚的、生孩子的还不算。为什么?从1990年开始到现在为止,一共建了多少房子?一亿五千万套,包括租赁性租房,什么廉租房,什么保障性租房,所有都算上,就建了这么多房子。
  其二,对于房价高不高这个问题,全国真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市,所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,全国平均普遍下来,我们的房价离合理水平还差的很远。
  当然不和收入对比来谈论房价都是耍流氓,那么我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,它是非常非常合理,而且比国际上还低,比大多数国家低,那也就是说,当其他的国家不是一次性支付70年土地出让金,而且是竞拍价格的时候,我国的房价是相对合理的。
  关于楼市如有更多见解,欢迎点评!
  本文资料取材经济学家周文豪、任志强观点
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