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深度解析郑州有哪些值得购买投资的商务公寓

2018-01-16 16:59 来源:聊宅网     作者 : 关甫  关键词 : 商务公寓  点击数:
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[摘要] 随着各大城市的限购升级,商务公寓投资逐渐成为房产投资者的热宠。虽然商务公寓有着产权年限低、贷款成本和居住成本高的缺点,但其不限购、易投资易出租的特性,依然是房产市场的稳定投资产品。

  随着各大城市的限购升级,商务公寓投资逐渐成为房产投资者的热宠。虽然商务公寓有着产权年限低、贷款成本和居住成本高的缺点,但其不限购、易投资易出租的特性,依然是房产市场的稳定投资产品。

  首先来了解一下公寓的定义和优势及缺点:

  公寓:公共寓所,是商业地产投资中的一种居住地产形式。公寓类型大致可分为以下三类:

  优势:

  1、由于公寓的面积普遍较小,因此总价相对来说比大面积住宅要低的多,让更多人买得起,降低了总体还贷压力。

  2、公寓多处于繁华地段,生活配套齐全,如果自住,生活和出行方便。如果投资,不久能获得不错的出租投资,也容易转让。

  3、政策方面,目前很多城市对住宅产品都限购,但商业公寓不受限制。

  缺点:

  1、商业公寓土地性质为商业物业用地,大多产权为40年或50年,比住宅用地少。

  2、生活成本较高,物业费、水电费很多都是按商业性质收费,转手税费较高。

  如果你想购买或投资商务公寓,需要注意以下要点:

  1、地理位置上要选择城市商业中心和生活配套交通较完善的好地段。

  选择租住商务公寓的人,大多收入较高,对生活品质要求高,所以会看中周边的生活配套是否完善,交通是否方便,选择好的地段投资,容易出租,也容易转手。

  2、选择实力较强的开发商和物业管理公司。

  好的开发商注重品质,对商务公寓规划的较为科学合理,也会引进较好的物业公司管理,这对公寓的后期出租和升值起关键作用。

  3、研究好区域的规划发展前景

  如果该区域是政府大力规划的新区和城市未来发展重点区域,虽说目前配套不太完善,但是价格相对低廉,也是值得投资的。

  下面推荐若干郑州适合投资购买的商务公寓,以供参考:

  NO.1  正弘城丽汀公寓

  关键词:总裁的云上行宫 中原的迪拜塔  均价26000元/㎡

  正弘城丽汀公寓是正弘置业的二十年城市大作,定位为中原首家服务式总裁公寓,是迪拜阿玛尼酒店原版大师团队——美国威尔逊中原首著,正弘置业旗舰作品正弘城重要组成部分,地处郑州主干道花园路与东风路交汇处,双地铁2号线与8号线,周边配套丰富,商业、商务、娱乐业发达,是郑州出名的富人圈和时尚之地。

  正弘城南边有建业凯旋广场、万达中心、丹尼斯花园路店、国贸360等丰富的商业配套,再加上周边高端居住区,此区域形成了郑州难得的城市区域CBD。

  在规划上,丽汀公寓斥资重金邀请迪拜阿玛尼公寓的装修设计团队——美国威尔逊室内建筑设计公司打造,美国威尔逊室内建筑设计公司作为设计界的先驱企业,长期位列全球顶级酒店设计公司前列,为当今世界的顶级行业创造了无数的品位体验,从迪拜阿玛尼酒店、韩国Signiel酒店、济南希尔顿酒店到上海四季酒店,在很长时间里,他们的作品成了「奢华」的代名词。

  丽汀公寓的户型60-180㎡之间,精装修,属于偏大偏高端的公寓类型,490㎡阔景大堂、300㎡早餐厅,私人影院、私人会客厅,2000㎡屋顶花园,180米(约)建筑高度,从入户空间到室内卧室、客厅、厨房,打造5大系统20个奢寓细节,物业为正弘康摩思物业,提供24小时全方位的贴身呵护;丽汀公寓可以说是郑州商务公寓的劳斯莱斯。所以说无论是自住还是投资,是高端人士难得的收藏品。

  NO.2 翠园公馆

  关键词:金水心 双地铁 类似于成都远洋太古里全新的BLOCK街区商业

  翠园公馆是200万方城市公园住区名门翠园的商业公寓部分,名门地产深耕郑州多年,虽然近年来略显低调,但其开发的名门紫园开启了郑州绿博片区品质楼盘开发的先河,精雕细琢,名门紫园的品质口碑不错。名门翠园是名门地产继名门紫园之后,礼献金水主城的匠心之作,从其售楼中心建设和花费1亿打造的78亩市政公园来看,名门地产已然走上了高品质楼盘运营路线。

  为了弥补金水区北环商业的空缺,名门地产超前规划同步成都远洋太古里全新的BLOCK街区式的商业形式,翠园公馆就是其中的商务公寓部分,成都远洋太古里不仅是成都的商业名片,也是全国的商业典范,这得与其完好的规划和优秀的商业运营。名门地产有一定的商业运营经验,希望此项目以后能有优秀的商业运营,成为区域的时尚商业中心。

  翠园公馆为建筑面积约39——65㎡成品LOFT社区,5 m层高,双入户设计,双层完全独立空间,真正做到买一套得两套。翠园公馆高标准成品交付,入户指纹密码锁;入户门处配送玄关鞋柜、衣帽镜;一楼设置隐秘储物间;卧室均为超大落地窗;厨卫俱全,真正实现交付即可入住。根据其规划,建面约65㎡可以做到4+1全能四房,建面约52㎡ 可以做到2+1实用两房,建面约40㎡可以做到3+1灵动三房。

  翠园公馆地处三全路主干道,东离文化路不远,4号线地铁口就在楼下,周边品质社区较多,翠园项目自带3所幼儿园、2所小学、1所中学、1所高中。周边龙门实验学校、一八联合学校以及郑州七中、七十七中、郑州大学体育学院等知名学校环伺。河南体育中心、郑州海洋馆、规划中的宜家,周边大型城中村改造庙李、陈寨等也有不少的商业规划,此区域是金水北区难得的潜力发展区。

  NO.3 国控东宸

  关键词:郑东CBD小墅 与省府为邻  均价:22000元/㎡

  国控?东宸是由国控集团(河南省国有资产控股运营集团有限公司)投资开发,位于金水东路与黄河南路交汇处向北300米,可以说是离CBD商务区和省府政务区最近的地产项目,地铁1号线近在咫尺,目前在郑东新区很难在寻到如此成熟优质位置的商务公寓了,从上班来说,距离CBD、高铁商务区、龙湖CBD都不远,且有地铁可以到达。如果你想在郑东新区收藏一套高标准公寓,国控东宸目前很合适。

  国控东宸在产品方面,户型在28-77㎡之间,属于精装LOFT公寓,比如42㎡可以做到三房,布局合理,一层空间,两层享受,空间利用率极高。CBD周边政府单位,办公写字楼林立,精英人群众多,客群租住需求较多。

  NO.4 万科系商务公寓

  万科地产进入郑州后,项目全城遍地开花,以其在中国地产行业的地位,品牌和产品还是值得信任的。万科地产商务公寓地理位置参差不齐,这里推荐几个,以作参考。

  A:万科福晟万科誉    郑东高铁站旁 双地铁   均价:17500元/㎡

  万科誉由三栋独立半围合式的高层建筑组成,是万科在郑东新区高铁核心商圈倾力打造的标杆式公寓,位于商都路和普惠路交叉口(距高铁站仅1500米),总建筑面积约7万平米。紧靠地铁3、5号线交汇站,产品为22-32平米平层公寓及LOFT装修公寓。

  万科誉位于郑州新兴的商务圈郑东高铁CBD区域,未来该区域商务空间发展巨大,有着大量的商务客群,且是地铁5号线和3号线的交会处,交通方便,产品小面积平层和LOFT均有,满足不同人群需要,精装修,值得购买和投资。

  B:万科美景龙门  福塔旁,近滨河国际新城,双地铁

  万科美景龙门位于管城区航海路与中州大道交汇处西侧,距离中州大道300米左右,北面航海东路,东接机场高速,紧邻地铁4、5号线(在建和规划中)。4栋公寓楼总建面约9.6万㎡,并配有约1.4万方综合商业美景龙堂·商业广场,户型为37-73㎡装修公寓,万科美景龙门周边配套齐全,附近有一站式购物广场、大商商场、永辉超市、丹尼斯等。

  万科美景龙门的位置地铁是最大优势,紧邻地铁4、5号线,可直达CBD、郑东高铁CBD和龙湖CBD,距离未来发展潜力较大的滨河国际新城也较近。配套也算成熟,但周围的居住环境、地面交通环境目前有待改善,产品规划无大亮点,主要看后期物业服务。

  C:万科民安星辰

  万科·民安星辰位于中原区航海路与桐柏路交会处向西300米路南,21-28平米㎡精装修小户型平层公寓在售中,均价12000元/平米,距离地铁5号线较近,区域型投资产品,除了地铁外无大优势。

  D、万科荣寓

  万科荣寓位于大学路与南四环交会处东南角,是280万方全系商贸综合体万科·百荣万商国际的公寓部分,万科百荣万商国际规划有商贸办公、综合商业、品质酒店、精品公寓等业态,万科荣寓建筑面积约25平装修公寓、建筑面积约31-43平装修LOFT,距离规划中的7、9号线较近。

  万科荣寓的位置处于目前郑州的城市边缘,周边虽说有二七新城、百荣万商国际一定的商业配套规划,但需要一定时间的发展,区域性投资产品。

  NO.5  有待综合衡量的商务公寓

  此类公寓有的处于城市偏发展的区域,有的开发商运营能力有待考验,有的产品存在瑕疵。推荐几个,请实地考察。

  A、华尔中心

  华尔中心由郑州广运房地产开发有限公司开发,位于经三路和北三环交汇处。项目周边有12条公交线路和BRT快速公交路网,近地铁2号线北三环站。产品采用城市梯田的生态设计理念,由一栋写字楼、一栋酒店式公寓和集中式商业组成。华尔中心西侧这栋楼是互联网+智能公寓,共27层,其中2、3、6层为LOFT公寓,4、5、7-27层为平层公寓,配有市政集中供暖系统,户型是28-45㎡智能免装SOHO。华尔中心商业部分共5层,商业部分自持比例50%以上。该项目位置优越,有老城商务区,离CBD和龙湖CBD不远,规划很有特色,开发商运营能力需进一步观察。

  B、绿地璀璨星座

  绿地璀璨星座是由绿地集团开发,位于北三环与江山路交汇处,处于城市北移战略核心区域,衔接金水区、中原区及惠济区;地铁3号线、北三环快速路、京广快速路、江山路等便捷交通覆盖,更有宜家等大型商圈环饲左右。绿地璀璨星座共规划6栋精装loft公寓, 2栋住宅,是集高端住宅、酒店式公寓、商务办公、繁华商业、教育配套为一体的商住综合体大盘。

  绿地璀璨星座户型是40-60㎡LOFT精装修公寓,成交均价14500元/㎡左右。此项目位置不错,但是从规划图上看四栋围合的建筑有点密集,后期采光会受影响。

  C、公园道1號V公馆

  公园道1號V公馆是公园道1號的商务公寓部分,由河南朗悦置业有限公司开发。项目位于高新区科学大道与雪松路向北300米。公园道1號占地约1000亩,总建面约220万方,规划有品质住宅、集中商业、学校等。配有3所幼儿园、2所小学,1所中学——郑州外国语中学朗悦校区,周边地铁有1号线、8号线。

  公园道1號V公馆地处高新区的核心位置,户型为27-60平装修公寓,其底层商业朗悦公园茂是朗悦集团重点打造的20万方区域级商业综合体,家庭、儿童、潮流三大主题汇聚,百余商家联袂,12月8日盛装开业,3日迎来48万客流,营收额超800万。近年来,高新区商务公寓入市量比较大,附近的保利文化广场、正弘高新数码港We+魔方、石佛艺术公社等,高新区属于区域性市场,人口基数有限,商务公寓供求关系需要权威调查。

  D、正弘高新数码港We+魔方

  正弘高新数码港We+魔方位于高新区科学大道与瑞达路,40-50㎡精装公寓,正弘高新数码港有60万㎡的商业配套,目前开业的丹尼斯GMS生活馆、CGV影院基本成熟。公寓采用LOW-E全玻璃幕墙设计,采光较好,精装修建材也采用大品牌,以正弘置业高品质运营商的能力,项目品质值得信任。

  E、石佛艺术公社

  石佛艺术公社位处郑州高新区科学大道东段,总建筑面积约24万方。项目涵盖SOHO、创意LOFT、艺术家工作室、创客办公、画廊展厅等多种产品形态,规划有艺术培训教育、艺术画廊、小剧场、艺术展厅、创客咖啡、24小时书吧、特色美食馆等艺术商业配套及公共设施,目前黄国瑞老师个人艺术画廊、嘿马汇酒吧已建成并入驻开业,项目建成后将成为艺术家聚集地、艺术居住特区、艺术创想基地、艺术旅游圣地、城市艺术地标。目前在售公寓户型建面约为47㎡,项目整体均价约9500元/㎡,毛坯。石佛艺术公社是一个文化商业项目,周边商业配套完善,有建设中的万达广场。对于艺术爱好者不妨购买投资一套。

  F、紫荆之星

  紫荆之星位于紫荆山路陇海路黄金交会处,距地铁2号线、6号线陇海站出口不足100米,

  目前有约52㎡loft房源在售,毛坯,房源整体均价12000元/㎡,具体一房一价,所售房源均是五证齐全房源。项目4-18层规划为5米层高微复式,1-3层为商业。项目位置不错,紧邻地铁,销售处于尾期,项目品质和物管有待观察。

  G、美景芳华

  美景芳华由美景置业开发,位于经开第三大街与南三环西北角,项目一共规划7栋公寓(包含6栋loft,1栋平层)和2栋商业综合体。其中LOFT层高5.09米,平层公寓层高3.5米,项目产品的建筑面积约为40-60㎡,精装修,均价16000/㎡。是郑州唯一一个社区型公寓,美景置业近年项目品质值得认可,此项目物业是万科物业,也彰显了美景置业的品质用心,美景芳华处于经开区,南接经开滨湖国际新城,未来发展潜力巨大。

  H、正商滨河铭筑

  正商滨河铭筑位于经开区、自贸区、滨河国际新城经开十四大街与经南八路交汇处,由 3栋30层精装平层公寓,2栋19层5.09米层高的LOFT公寓和9栋3层的办公别墅组成。小区容积率 3.8,绿化率达26%,目前主力户型为36㎡精装公寓、43㎡LOFT公寓(层高5.09米)。正商滨河铭筑是纯粹的滨河国际新城项目,由河南正商集团投资开发,正商经过多年沉淀,目前开发的项目品质提升很快,项目投资价值取决与未来滨河国际新城项目的发展。

  I、绿地万千荟

  绿地万千荟位于郑州二七区南三环与郑密路交叉口,是绿地城的公寓部分。郑州稀贵多层复式小公馆,罕见的8层LOFT,4.8米买一层得两层,48㎡---60㎡可化身时尚小三房、小四房;该项目处于城市发展边缘,属于区域性投资产品。

  商务公寓虽然不限购,但是投资也需要谨慎,在购买时一定要衡量好开发企业的品牌和运营能力,其次是位置是否是城市的交通核心和商务中心,对于未来发展潜力巨大的片区如果开发商实力强也值得投资。

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