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探盘笔记第18期:实业跨界地产 你对美的翰悦府的期待值有多高?

2019-08-02 11:17 来源:聊宅网     关键词 : 探盘笔记  点击数:
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[摘要] 美的电器一路向前,前景无限,美的置业的命运是否也会如此?

 提到美的,我想大家首先想到的就是,世界500强,中国著名家电企业。旗下拥有的美的空调和小天鹅洗衣机,估计十个人里面或许有九个人都买过。但是谈到美的置业,听到的人就没那么多了,或许还会被人反问一句:确定说的不是美的家电?

这个成立于2004年,被董明珠说不务正业的美的置业,在上市不到一年的时间,背靠美的这颗大树,发展可谓一日千里。

实业跨界地产,你对美的翰悦府的期待值有多高?

 

实业公司跨界地产

2004年,佛山市发展房地产开发业务;

2010年,开始发力,先后在贵州、湖南、江苏斩获5000余亩地;

2011年,北上!将版图扩展至河北、辽宁。

2014年,认为房地产依然是中国支出产业,市场仍然大有可为,于是经历了近十年的沉寂之后,奋起直追,开始了快速扩张之路。

2017年,先后入驻长沙、石家庄、宁波、洛阳、南京等极具发展潜力的二线城市,进入规模提升阶段;

2018,开发项目覆盖11个省份的33个城市及一个直辖市,共有117个房地产开发项目。

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截止2018年12月31日,美的置业拥有173个项目,同时通过合营企业及联营公司参与了32个项目,覆盖15个省份的48个城市,其净可销售及租赁土地储备的总额约4507万平米;全年新增项目土地储备达1662万平米,通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平米,全年共新增土地储备1719万平米,可以说增长速度极速狂奔,傲视全雄。

不难看出,美的置业业绩的迅猛增速,发展飞速,但是这组数据在整个房地产行业内来说并不算出彩,同时美的置业还有致命的“高负债”问题。

截至2018年12月31日,美的置业负债总额1537.3亿元,同比增加52.5%。其中,流动负债1192.6亿元,同比增加68.7%,非流动负债为344.7亿元,同比增加14.4%。美的置业的净负债水平已处于行业天花板,高出行业平均水平近一倍,预计未来还将继续维持相当高的债务水平。

而且美的置业在募集说明书中也指出,未来若房地产业形势和金融市场等发生重大不利变化,较大规模的有息债务将使公司面临一定的资金压力,就是说未来还不还的起另说。

即使在如此紧迫的节点美的仍然想要,跻身“中国房企十强”,跨身千亿行列,目标很远大,今年能否实现就不得而知了。

放弃在一线城市与房企大佬正面交锋,选择进入一线城市周边、新一线城市及二线城市的市场,会不会为美的未来的布局带来惊喜,只能用时间去考证,现在只关心,美的落子郑州后,表现如何呢?

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布局科技之城

美的翰悦府是美的布局郑州的第一个项目,打着科技住宅的名号,成功落子高新新城核心区双湖科技城。

这是自开封美的国宾府之后,美的落地河南的第二个项目,开封国宾府赞誉不少,也算是在河南打响了名号,挽救了多地维权的颓势,那么此次美的进军郑州市场还能如此顺利吗?

美的翰悦府位于双湖科技城最北边,紧邻莲花街和红松路交汇处,占据双湖科技城核心位置。

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高新新城作为高新区的产业新区,定位一直是生态宜居的未来科技之城,而双湖科技城就是这新城最璀璨的明珠。

双湖科技城作为政企合作开发的区域,一直被寄予厚望,引入“微城市”“海绵城市”“智慧城市”等前瞻性理念,志在打造“双湖环岛汇一心”的生态智慧之城,形成郑州的科技CBD,以强大的创新驱动力辐射全省。

在莲花街、翠柏路、天健湖、天德湖和须水河围合的总面积约6平方公里的扇形区域,投资超100亿元。

作为郑州科研力量最强大的区域,高新区双湖科技城正在迎来前所未有的发展机遇,而巨大红利也必将给区域带来重大的发展契机。

这样一个以科技为特色的发展的新区刚好与美的科技住宅的调性相呼应。

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山水比德打造独特风格

美的翰悦府占地约78亩,容积率2.99,绿化率35%,共规划了13栋楼,11栋高层住宅,1栋幼儿园,1栋社区商业,楼栋均采用两梯四户和三梯六户的纯板式住宅,精装交付。后期售楼处将来作为社区商业步行街使用,纯高层住宅,居住的舒适度是值得肯定的。

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翰悦府与豪宅的“御用”团队山水比德强强联合,社区整体采用新中式建筑风格,品味风格独特,楼栋排列错落有致,形成围合布局。

在景观区的基础上,打造林下休闲、亲子乐园、宠物乐园等为主的邻里交流和活动的花园景观。景观示范区域绿植采用落叶阔叶树、常绿阔叶树种和低矮花灌木等形成低、中、高三重景观层次,做到移步易景。

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此外海绵城市的理念引入社区,通过透水铺装、绿带、雨水花园和自洁水溪,在小区内部形成生态自循环系统。

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周边规划高端,未来可期

项目紧邻莲花街和红松路交汇处,如今双湖科技城区域内的创新大道和莲花街已经通车,红松路基本修通,通过科学大道和农业高架可以顺利到达市区。

根据地铁8号线最新规划公示,从原来的银屏路站至绿博园站,变为天健湖路站至绿博园站,为双湖科技城带来地铁的红利。1号线距离美的翰悦府最近的河南工业大学站,在3公里之外,目前公共出行不是很方便。

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在教育方面,双湖科技城区域内规划了7所学校,引入了郑州高新外语中学、郑州外国语学校附属小学、高新区双语幼儿园等教育资源。

美的翰悦府东边就是郑州中学高中部,仅一条红松路之隔,郑州中学已于2017年6月开工建设,现在已经封顶在做外立面和景观。

医疗方面规划引进一所三级甲等医院——郑州市中心医院高新医院,目前还未进入实质性施工阶段。

商业方面,莲花街北侧就是电子电器产业园,围绕天德湖是双湖科技城的商务中心,正在这里规划有中原科创金融岛和五馆合一的文化场馆,集中商业目前只有3公里以外的万科星光广场。

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自然景观还算不错,区域内由西南到东北,须水河、须水河西支流、索河三条水系与天健湖、天德湖两湖交融贯通。

从整体配套来看,高新新城作为一个新区,虽然整体规划很高大上,但是目前整体区域的不是很占优势,只能期待后期发展吧。

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智能家居,科技住宅

美的翰悦府主打卖点是主打智慧住宅、健康住宅,即美的的智慧家居系统。力图依仗智能家电打出差异化,在郑州房地产市场突出重围。

那就主要来看看,美的为郑州带了怎样的智能家电。

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在美的翰悦府的展示中心,除了常规的沙盘、区位为和互相展示外,还有智能管家展示区,纤细讲解美的带来的智能家居生活。

美的翰悦府提供八大智能家居系统,其中智慧安防,智慧空气、智慧管家、智慧净水是交付中涵盖的,其余四种可以选择性购买。

举个简单的例子,业主归家,道闸自动扫描车牌信息,到停车位的路灯依次点亮,电梯自动停到地下室等待,家中空调调到业主惯用温度,人脸识别自动开门,安防功能自动撤除,灯光打开,电视打开到喜欢的频道。

除此之外,美的还带来了,智能魔镜,就是当你在卫生间洗漱的时候,仅通过语音交互的方式即可播放音乐、浏览新闻、查看美妆教学视频等。

健康管家系统,可以通过智能体重秤检测出人体所需物质,信息自动传送到冰箱,根据冰箱食材,智能搭配菜单,同时生成食谱。

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一键断水断电、可视对讲、烟雾报警、智能控制管家小美精灵,安防管家等多达179项功能,现场听着,感觉这样的生活太炫酷了。不过像智能魔镜等比较高端的智能化设施是需要另附费用的,仔细想想这不是在变相销售家电嘛。

科技在进步,生活也在不断智能化,不是第一个提出只能家居生活的公司,未来也不会是最后一个,具体交房后又能实现多少呢?高科技只是噱头,智能化设施是点缀,买房不是画科技“大饼”就能实现的。

实业跨界地产,你对美的翰悦府的期待值有多高?

 

小户型,偏刚需

美的翰悦府户型面积段为78-130㎡,78㎡两房,89、110㎡三房,130㎡四房,小面积户型居多,偏向刚需。

实业跨界地产,你对美的翰悦府的期待值有多高?

 

 

实业跨界地产,你对美的翰悦府的期待值有多高?

 

主打户型是89㎡的三房,经典三房设计,户型方正,动静分区,开间朝南,卧室有飘窗,就是三卧室大小相差无几,感觉卧室空间有些许逼仄。

110㎡的户型格局整体上与89㎡相差不大,但是整体更为阔绰。主卧套房设计,配有卫生间和衣帽间,使得主卧隐私性和独立性更佳。

89㎡的样板间内有很多功能或者设施是需要个人配备的,要另外加钱,110㎡的样板间倒是交付标准。

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美的瀚悦府值得买吗?

美的翰悦府,售楼部释放的大致价格为13000元/㎡,比隔壁华润悦景湾毛坯高出2000元/㎡,在精装和智能住宅的前提下还能让人接受。

作为纯高层的社区,居住氛围纯粹,智能家居,打造科技住宅,让生活更加便捷,期待值很高,想用科技住宅打开郑州市场,未来还未可知。

郑州市场没有参考项目,只能立足全国看一下,在千亿路上狂奔的美的,近几年频繁被监管部门点名,也是各种“黑榜”的常客,从全国交付项目来看,毁誉参半,有个别项目交付情况并不良好。

宁波美的蝴蝶海交付不到二年,高层外墙大面积脱落。

岳阳美的梧桐庄园业主集体维权,现场挂满条幅。

贵阳美的国宾府因质量原因,业主维权。

湖南郴州美的云熙府建造违规,开盘一年仍黄土一片。

长沙美的翰城,开发商精装标不达标,售楼部被砸。

宁波美的公园,外立面与合同不符,楼房验收完全不达标。

作为布局全国的项房地产企业,多处维权还是会败坏相应的好感,被监管部门点名批评更是败坏形象,希望美的在郑州能首秀成功,不要把“坏习惯”带到郑州。

实业跨界地产,你对美的翰悦府的期待值有多高?

 

结语

尽管地产行业门槛极低,是众多实业集团选择跨界转型的首要选择,但是这条路并不走。在楼市调控严峻的当下,众多房企面临破产清算的危机,今年已经有275家房地产企业宣告破产清算,资金链一旦断裂,就是粉身碎骨的代价。

美的置业经营性现金流净额已经连续三年告负,资金链紧张的美的置业已经走上了频繁融资的道路。

高周转、高杠杆作为房企大战的重要途径,但是项目呈现的交付效果是立身之本,要知道购房者的眼光和要求都很高,毕竟购买一套房子可能倾尽一个家庭的所有积蓄。

美的电器一路向前,前景无限,美的置业的命运是否也会如此,还是未解。

关于美的瀚悦府,我们看中了科技住宅的新意,当然也更关心美的的口碑与操盘能力。

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