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聊宅特辑:限购升级之后郑州楼市该怎么走

2017-05-05 09:44 来源:聊宅网     作者 : 胡可可  关键词 : 限购  点击数:
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[摘要] 在面对极速发展的房地产市场和并不冷静的房价之时,聊宅网就郑州楼市下半年该何去何从,未来房价会如何发展,购房者接下来该如何理性购房展开讨论。同时,聊宅网还特地邀请业内专业人士为大家带来关于郑州楼市走势的理性客观的分析。

  5月3日凌晨,《郑州限购再升级,范围扩大/买房3年不能卖!》一文揭开了猜测许久的郑州楼市限购政策升级的面纱!在政府文件里确认的重要指示有两点:①限购区域增加新郑市、荥阳市、中牟县!②2017年5月3日(含)之后购买的住房,自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。在此加码重拳之下,略显安逸的郑州楼市再一次气氛紧张起来。

  新政才刚刚实行一天,郑州房地产市场出现的现状有:各大自媒体关于限购升级的思考刷爆朋友圈,新增限购区域售楼部门可罗雀,单身人士纷纷调侃受到一万点伤害,业界评论员为刚需置业者终于迎来春天纷纷点赞政策英明……如此现象恰恰说明,房价、楼市事关国计民生,每一次微调变动都会引起极大地反响与市民的关注。

  所以,在面对极速发展的房地产市场和并不冷静的房价之时,聊宅网就郑州楼市下半年该何去何从,未来房价会如何发展,购房者接下来该如何理性购房展开讨论。同时,聊宅网还特地邀请业内专业人士为大家带来关于郑州楼市走势的理性客观的分析。

  (一)

  政策全面收紧

  投资风险大,买房需谨慎

  聊宅网特约评论员分析道,5月3日楼市政策再次收紧,加之去年的多管齐下,意味着郑州下半年房地产市场一定会冷却。这是此次调控最大的意义。

  对于投资客来说,投资房地产短期增值获得收益更难。因为受到政策的影响,投资房产的财务成本会加大,倒腾房子不会再像之前那样轻易的实现预期收益,甚至会有遇到风险的情况发生,造成的结果就是投资客开始慢慢退潮。

  对于刚需和改善型购房者来说,在郑州会面临买房难,卖房难的困境。不过呢,鉴于中牟、荥阳、新郑南龙湖被纳入限购区域,在限购突然全面收紧的情况下,下半年市场的供货量是充足,所以有购房资格的刚需客户倒也不用担心,但是一定要珍惜自己的购房资格,谨慎理性对比思考,一定要购买意向区域内有品牌、有实力、有保障的项目。

  最后,再次提醒大家,购房要慎重,无论是刚需还是改善,还是建议在传统市区进行置业,毕竟配套完善,居住成本低,买房归根到底还是为了生活。

  (二)

  楼市回归常态

  房总体稳定横盘,纯刚需留下,炒房客离场

  聊宅网特约评论员、资深房地产专业人士认为,随着这次郑州全区域的限购和调控升级,这是一个契机,一个下半年楼市必须回归常态的契机,而且在目前这种大环境下,也不允许房地产市场这股风气再这么持续下去。这种调控高压的最终目的是为市场保留纯刚需人群,将其他各类投资投机人群统统赶出市场,回归到“房子是用来住的,而不是用来炒的”这种状态和目的。这才是市场正常运行的模式。

  当楼市得以稳定,那么接下来就是整治房价的时刻了。房价走势是个统计学命题,该高的高不了,低也低不到哪儿去。但是总体房价肯定是要稳定横盘的,不可能长期保持大涨大跌的幅度,最终要走向平稳。这个调整需要时间,不是一蹴而就的事情。

  对购房者,尤其是刚需来说,我们的建议是,无需跟着大势走,尤其是不要幻想房价会降价很多。刚需永远都要考虑自身实际,根据自身条件选择适合的房子,适时下手。一味跟着大流走,你可能永远走在购房置业的最后。政策的调控,市场的稳定,炒房客的离场,对刚需来说,是一个绝佳的置业时机。

    (三)

  楼市火热暂得控制

  房地产业报复性极强的属性意味着未来可能反弹

  河南建筑职业技术学院房地产专业徐合芳老师表示,对房地产市场来说,五一小假期“裹着被子连夜排队买房”的壮观认筹景象,终于点燃了郑州限购升级的火引子。调控政策再次升级,对于郑州市单身户籍人员的住宅限制,在保证基本需求的基础上,削弱“假离婚购房”对市场的影响。取得《不动产权证书》3年内不得交易,这基本上也可以杜绝大多数的“投资客”。对投资客来说,中短期投资效益基本消失,接下来投资客将转移投资视线。从本省来看,上街、新密、平原新区、开封西区以及其他的地级市,或许将迎来自己的春天。公寓市场、年限合适的二手房市场或许会继续升温,一旦出现“高烧”,不排除政府在商住房、契税、首付、利率等方面政策加码的可能性。而租赁市场,楼市新政加上毕业季的到来,将会有所回温。

  徐合芳老师还表示,未来房价肯定会受到调控政策的影响。购房资格人群在减少,新入市楼盘在增加,房价震荡以及成交量萎缩是大势所趋,不排除后续有新盘,尤其是资金压力大的开发商对外销售时,有打折或者特价房等各种促销方式的出现。考虑到当前的信贷环境以及调控政策的空前力度,如果政策能落实到位,价格调整的关键时间点可能在今年年底明年初才会出现(不过国庆假期时段要警惕)。

  最后,应该警惕的是,凡有限制,需求就会受到压制,而房地产行业报复性极强,一旦政策放开,将会出现报复性反弹,从长远来看,为了稳定房地产市场,政府未来在新政的基础上,应该会适度地放开人口的流入,保证政策的平稳着陆。

  (四)

  未来楼市会将更加注重品质与服务

  新房趋稳定,二手房上升空间大

  郑州某品牌开发商项目负责人针对此次调控升级政策表示,在接下来的一段时期内,新房价格会逐步稳定, 二手房,尤其是三环内的二手房会再次迎来一个高涨时期。目前郑州的二手房与一线城市相比处于不良发展阶段,如今二手房无论是数量还是品质都在大幅提升。而且二手房相较于新房有着直接入住、投资收益快的优势,这也是目前政策为二手房带来的利益。

  整体来说,下半年楼市在政策的调控下还是稳定的,接下来楼市会将迎来一个更加注重品质与服务的时代,单纯靠炒作与宣传的操作手法来获取利益的方式是行不通的。希望置业者在接下来购房置业的过程中,一定要将品质楼盘作为自己的首选,认清自己的真正需求,理性购买,避免盲目投资。

  (五)

  市场遭遇速冻

  开发商或调整房价,刚需需观望,慎入郊区盘

  业内某地产老炮在分析此次调控加码升级的严肃性时表示,2016年以来的房价大涨是长期货币超发、城镇化聚集、改善需求爆发等因素共同引起的,目前来看是合理现象。当期热点城市的房地产市场已经完全是政策市场,政府调控的目的是加强土地供应,速冻市场,将库存增加到一定量后保持房地产市场平稳发展。目前来看有操作的可能性,至少相对以往的调控来说是有效的。

  除了市场的不稳定之外,郑州房地产市场的房价分布也极不平衡。原非限购区域价格普遍偏高,限购区域的价格相对较低,  横向对比,长期来看郑州房价是被低估的。本次全面限购之后,内部市场还要达到最终的平衡,即,稳定房价是必须的事。

  地产老炮还表示,在政府、购房者、开发商的博弈中,其实最危险的是开发商。当前他们面临着融资掐断(基金已经不投资,贷款不可能),回款受限(不备案),不断有潜在项目供应。在这种不利战况下,部分追求业绩的开发商可能会和政府达成妥协,牺牲一部分利润,以达到快速备案的目的。此时对于改善人群来说,是一个机会。虽然入场越来越难,但如果能通过接力贷等方式在降价之际进场,建议抓住机会。但是,刚需客户建议可以稍微等一下,等到有集中出货的大项目入市的时候,一定要把握住机会。刚需要谨慎对待远郊小开发商期房甩盘,小心杀进去出不来。目前市场政策对改善需求打击最大,基本上已经全面封死,下一步刚需和改善都有可能会被限制。

  总体来说,下半年市场可选项目更多,相对价格也会有挑选的机会。部分被低估的项目会有上涨空间,比如市区供应空白地区。远郊项目比较危险,不看好绿博、荥阳、平原新区、龙湖、港区+鸵鸟园。所以,再次告诫各位刚需置业者,在现在严峻的形势下,一定要走一条稳且安全的购房之路。

  (六)

  限购升级让购房之路更迷茫

  期待房价下降愿望落实

  楼市的变动,不仅仅让专业人士陷入深思,对普通购房者来说,也是一次挑战。所以,我们还采访了部分正走在购房路上的聊宅会员的意见,听听他们对政策的理解和对房子的愿望。

  已购房:限购升级肯定有影响,但再买一套的愿望还是很强烈

  对于已有房产者,如果还想买房,目前的状况就属于改善型置业或者投资客。投资客在这次政策调控升级的打压之下,已经没有了立足之地。如果是改善型置业,恐怕真得练就一双火眼金睛,选中合适的时机,趁着降价和政策松缓的时刻,赶紧下手。毕竟这里边的风险还是挺大的。

  二套房的首付比例提高,购房成本也会增加,当然希望市场可以冷静下来,房价能够在政策调控之下降下来,这样对购房者来说也是一个极大的福利。

  未购房:变幻莫测的楼市与迷茫的购房之路

  目前房价实在是太高了,一日一价,限购升级肯定有影响,好处在于可以稳定一下楼市和房价,未来购房也可以减轻点压力,弊端在于政策和市场的变化太不确定,即使降价,也不知道能降多少,以后买房还是很迷茫。但是既然在郑州工作,房子是迟早都要有的,只希望未来的房价越便宜越好。

  正在购房:网签受阻,走上漫漫等待路

  正在买房的时候,突然遇到调控政策,首付款都交了,却没法网签,售楼部也是一片静寂,大家接下来都不知道该怎么走。一个限购调控政策,就为难了一大批人,让大家的买房之路更加坎坷,接下来只剩下漫长的等待,即使调控成效显露,房价降下来了,我们这些首付款都交过的人又能享受到什么福利呢?只能说现在购房的风险性太大了。

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