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2017年郑州楼市总结和展望:新时代下 “稳”是主题

2018-01-09 09:35 来源:聊宅网     作者 : 一木  关键词 : 郑州楼市  点击数:
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[摘要] 这个时代,我们除了现实的轰轰烈烈,更应该透过现象看本质,关心现在和未来,关注市场的长久发展才是大计。本文从市场、土地和政策三个方面对2017年做一个总结,也对已经到来的2018年有一个简单的规划。

  

    2017年初,小编曾发出《2017年郑州楼市十大猜想,双限之下房价稳涨》一文,如今看来,猜想虽未完全成真,却也是八九不离十,包括房价持高、地王减少、新政出台、郊区机遇还是央行加息、崩盘论再现、北龙湖成焦点等内容的实现。把握并阐述楼市发展的一个基本规律,大乱之后必定大稳,起起伏伏才是市场发展的规律,才是真正的了解楼市。

  整体上,2017年这一年,郑州楼市给郑州市民和河南房地产行业带来了无穷的思考和变革。房住不炒是主旋律,租购并举是主论点,供给侧改革是出发点,长效机制建设是始终不放弃的目的。层层调控,上传下达,从国家一线城市,到郑州国家中心城市,再到三四线小城市,全国都在红红火火的搞楼市,比房价,比地价,比身价,最终为2017划上句号或者是省略号。

  这个时代,我们除了现实的轰轰烈烈,更应该透过现象看本质,关心现在和未来,关注市场的长久发展才是大计。本文从市场、土地和政策三个方面对2017年做一个总结,也对已经到来的2018年有一个简单的规划。

  一、总结

  1、市场——“限”“调”结合

  据郑州市房管局发布的最新数据显示,11月份,商品住宅批准预售面积179.45万平方米,销售18709套,销售面积202.96万平方米。

  据中商情报网数据显示,郑州11月住房均价14498元/㎡,12月均价14588元/㎡。

  还有数据显示,2017年郑州楼市共计开盘277次,其中新盘项目38个,老盘加推239个;住宅成交面积821.5万方,新房共计成交68367套,主城区房价相比去年整体上涨16.2%。

  数据最能直观的反映市场情况,在风声日紧,人心渐稳的楼市之战中,在“六限”(限购、限贷、限售、限签、限离、限价)的多重限制下,楼市表面看似风平浪静,实则暗潮汹涌,我们在严峻的市场大环境下,看到的是骚动不安的楼市冲动和日渐不得满足的需求与供给矛盾。

  原因是多方面的,而市场最终呈现的表象,也是多种因素共同造成的。

  房贷利率的上浮,是对楼市调控最直接的反应,这一年中,各大银行纷纷出台利率上调政策,首套房利率普遍上浮10%~20%,二套贷款利率达到30%,首付贷严查。这对开发商来说,意味着能够支付该重担资金的客户越来越少,对楼盘销售的限制也越来越大。对购房者来说,意味着相同的购房行为,如今就要比往常多付更多的金钱。潜在的风险加剧了楼市的危机感,也加剧了无房者的恐慌感:以后是否会越来越买不起房?宽松的货币政策不再,炒房者持有成本增加,刚需仍要继续上车,该政策是否是对刚需者的一种阻挠?

  为了更多的回笼资金,投入下一步的市场营销,开发商也出各种奇招妙招,于是催生了全款买房的横空出世,不受调控的二手房和新房出现房价倒挂,新房市场开发商趁机出幺蛾子,上演一场商贷和公积金贷的闹剧。这是市场运行的结果?还是利益驱使,市场火热的恶作剧?

  显而易见,2017年整体而言,房价稳中有升,住房面积推出量持续加大,更多调控政策的出台针对的是炒房客的利益熏心,刚需者的利益是否被限制还有待考量,限调结合成效虽有,但后续还有待继续努力。我们期待2018年的新未来。

  2、土地——“供”“求”不平

  2017年,省内外知名房企高价拿地中原,出资不眨眼。

  近日,克而瑞地产研究发布了《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》:

  融创新增土地货值高达14358.5亿元;

  碧桂园新增土地货值为11963.3亿元;

  恒大新增土地货值为8785.1亿元;

  万科新增土地货值为6379.7亿元;

  保利新增土地货值为5319.1亿元;

  中海新增土地货值为3553亿元;

  龙湖新增土地货值为2814.9亿元。

  河南本土房企拿地也是老家的杠把子:

  建业地产以新增土地货值645.4亿元位列40位;

  和昌集团以新增土地货值431.7亿元位列55位;

  正商地产以新增土地货值338.5亿元名列66位;

  鑫苑中国以新增土地货值241.8亿元排名79位;

  碧源控股以新增土地货值158.4亿排在99位。

  2017年,国际郑声名鼎盛,吸引金凤凰落地梧桐林:

  新城控股以3100万元和1.1265亿元拿下荥阳两宗居住用地,正式进军郑州房地产市场,首开项目为新城尚郡。

  深圳安创投资管理有限公司以总价1.65亿元的价格拿下165号地块,后该地块成为东原地产晴天见项目。

  旭辉以9.89亿元拿下二七区225号地块,留下旭辉正荣首府。

  泰禾集团股份有限公司与河南天伦地产集团有限公司合作,首开泰禾金尊府。

  宝能以溢价50%的价格拿下北龙湖地块,首次进军北龙湖。

  ……

  以上数据说明了3个事实:

  (1)土地供应数量加剧

  从2017年供地计划和拍地结果来看,至少近三年来,2017绝不会是楼市冷寂的一年。虽然楼市表面上在熔断机制和复垦券入场的土拍机制下,是在紧缩,控制,加紧去库存,但实际的供地计划和新开发计划的脚步确实没有因此而停止。因为,郑州建设国家中心城市的城市规划中,鼓励人口,尤其是人才的进入,鼓励人才落户的行动不会放慢;加快城市化进程,大力发展城市经济的使命是不会停止的。房地产行业的发展是城市化进程中的重要一环,稳健的楼市政策和市场才是终极目的,扼制购房,降低房价,减少开发数量等等词眼,绝非大势所趋。土地资源确实有限,但更高效的开发和更合理的利用有限的资源来促进城市的发展才是必定会实现的一个发展趋势。

  (2)郑州品牌影响力扩大,市场挑战增多

  从2016年新一个楼市发展黄金期的开始,到如今将近一年半的时间,郑州的影响力正在走出去,尤其随着各项优越政策的发布,郑州备受各大品牌关注,知名开发商开始觊觎郑州这片热土 ,纷纷进入拿地。据统计,除了以建业、正商、永威、鑫苑、康桥为代表的本土房企,万科、恒大、碧桂园、融创、旭辉、佳兆业、泰禾等国内一线房企,约46家百强房企进驻郑州,其中百强房企前20名已进驻18家。这对本土和外来开发商来说都是一个挑战,也是一个升级的机遇。

  挑战在于,市场份额被分割,土地份额被抢占。机遇在于,给了所有开发商更多的压力去升级,去改造,去创新产品设计理念。

  品牌的汇集带来的是全新且完善的产品还是鱼龙混杂的市场,这一年,郑州人民心中有数。市场的鉴别能力也正在筛选着一批批的精华和糟粕。

  (3)开发商拿地区域聚集

  从相关数据来看,很多专家对郑州市场的发展情况依然是看好的。通过分析拍地和开发商拿地的热情和竞争度,我们也可以看出,在郑州的东西南北四个区域中,除了北部市场的开发节奏相对慢,其他三个方向的投资开发力度都在增加。也就是说,更多的开发商将自己的发力点集中在了这些区域。

  尤其值得一提的是郑州的北龙湖区域。2017年,北龙湖成为郑州的新一代代名词,是富豪窝,豪宅区,更是郑州形象的新展示,至此,万科、恒大等外地房企,建业、正商等本土房企,以及新秀碧源、名门等也纷纷在北龙湖开疆辟土,摇旗呐喊,建造一座城池。这是郑州市场竞争激烈的另一种表现,也是郑州市场在全国楼市大环境下被重视,被看好的表现,更是郑州区位价值凸显,获得认可和追捧的一种表现。在北龙湖拿地,不仅意味着资金能力的充裕,更是品质与高端的象征。但未来的产品到底会走到哪一步?一个区域的位置是否就能决定产品的定位?未来的口碑是否与投入成正比?北龙湖这片被众人膜拜的区域,还是留给未来去点评吧。

  3、政策——引进人才,扩大住房数量

  在市场发展火热和土地受追捧的前提和作用下,政策的出台,作为一针镇静剂,着实引起不小的反响。以下为2017年关于楼市出台的一些重要政策:

  2月7日,郑州市完善土地拍卖细则 报价不得低于房屋成本指导价。

  2月10日,2017年郑州限购细则出台,连续缴纳社保24个月即符合购房条件。

  5月3日,郑州限购升级!不动产证未满三年不可转让,新郑荥阳中牟纳入限购范围。

  6月1日,各大银行房贷利率上调,甚至部分银行已经开始执行上调10%。

  6月27日,郑州“限价”政策出炉。

  7月20日,郑州成为首批开展租赁试点城市。

  7月31日,省住建厅要求郑州完善试点方案,保障租购同权。

  8月9日,河南计划两年内建设2万套青年人才公寓。

  8月23日,郑州迈入成品房时代,2018年 1月1日起,全省所有市、县新开工建设商品住宅,全部 要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200㎡的住宅)。

  11月23日,郑州人才新政,购房将获10万补贴。为吸引人才,“智汇郑州”发布招揽政策,采取500万奖励、300平免租住房、购房补贴、“零门槛”落户等多种方式引进人才来郑、留郑。

  12月27日,非郑户籍人才首套房不再审核两年社保或个税。

  政策的出台无外乎是为了引导,引导过热的市场开始冷静,引导焦躁的购房客开始理性,引导供不应求的土地市场矛盾缓和……但2017年的各项政策,似乎更直接的将对象面向了“人”。无论是“限”还是“引”,将更多的调控因素转向了可调控对象上,从人的需求与要求出发,解决市场矛盾。从上述政策可以看出,郑州需要引进的更多是刚需,郑州楼市的去库存问题依然是很严重的,或者说是很迫切的。甚至是从新建的各种福利房也可以看出,供应量和需求量都在增加,库存的矛盾似乎并没有很尖锐,却依然需要迫切地去解决。

  就像一些售楼部的置业顾问所说的那样,即使有些银行首套房贷利率普遍上浮10%~20%,甚至上浮30%或直接停贷,导致银行额度紧张,放款较慢,但依然阻挡不住购房者出资,从此以后过房奴生活的冲动。也正是这种心理,才会进一步引起市场的前行与政策的调控,一切都是按照产业链的规则,有条不紊的进行着。

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