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探盘笔记第20期:房企中的利润王,精装14000元/㎡的中海湖滨世家是否值得购买?

2019-08-14 16:09 来源:聊宅网     关键词 : 中海湖滨世家  点击数:
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[摘要] 这是最好的时代,这是最坏的时代。

  这是最好的时代,这是最坏的时代。

  狄更斯的双城记同样可以运用到中海地产。

  这是最好的时代。

  颜建国回归后,中海地产开始狂飙突进。2018年末,中海地产的资产负债率不到60%,只有59.5%。在这个负债率动辄超过100%的房地产行业,中海地产不但负债低,现金充裕,销售也在加速,2018年中海的销售额合约3012亿,年增长30%,销售规模行业第七,总土地储备达9144万平方米。

  号称利润王的中海,即使销售额从巅峰时的行业第三,掉到今天的第七,但中海从未让出过利润之王的宝座。行业三甲碧桂园、万科、恒大,销售额是中海的2.5倍,利润却远输给中海,年报显示2018年中海的净利率为26.2%。国房地产百强企业的平均净利润率为11.5%。

  在即将到来的2019年中期业绩出炉的时候,中海的利润及其他财务指标值得期待。

  这是最坏的时代。

  2019年上半年中海拿地颇为积极,快速增加土地储备扩展趋势逐渐显现,在营收和利润增长的同时,中海亦陷入舆论漩涡,自2018年年底以来已经出现了 4 起死亡事故。

  2018年12月23日,在福建省福州市晋安区的中海万锦花园(目前名为中海金玺公馆)发生其他类型事故,死亡 1 人。

  2019年3月29日,在广东省汕头市濠江区的寰宇天下花园四期发生高处坠落事故,死亡 1 人。

  2019年6月28日,在吉林省长春市的中海尚学府三期发生其他类型事故,死亡 1 人。

  2019年7月7日,在广西壮族自治区南宁市兴宁区的中海 · 国际社区项目发生高处坠落事故,死亡 1 人。

  中海地产在土地投资、融资成本、建安成本等方面颇受业内推崇,但严格的成本控制下,压缩下游施工单位利润,疯狂节约成本,施工单位不会给你买单的,谁都不会做亏本生意。这些成本最终节约到哪儿去了,也不是A4纸省出来的。

  中海地产的中兴之路依然坎坷,不但洒满汗水,有时还要付出血泪代价。

  曾经的中海是高质量的代名词,能否在郑州的项目上继续耀眼,今天我们就来看看中海湖滨世家。

  低开高走,首战告捷

  中海作为一线房企,进驻郑州市场也有一些时日,目前在郑州开发的项目有中海锦苑、中海锦城,中海万锦公馆、中海万锦熙岸,中海盛唐坊,中海天悦府等,口碑也还算可以。

  中海滨湖世家算是中海开发的一个较新的项目了。

  5月25日,中海湖滨世家首开,去化率95%;

  7月22日,推出高层131套,去化率100%;

  7月31日,推出高层270套,去化率100%。

  中海湖滨世家在惠济区被外界传的声名狼藉的时候,开门红,走得顺风顺水。

  在该片区,中海湖滨世家属于新客,与碧源月湖和万科天伦紫台为邻。这两个项目已经开发多年了,在该片区成绩斐然。中海位于两者中间,占据天时地利。

  遥想当年,中海勇士出征,对抗碧源,几经恶战,拦截了碧源的地块,被碧源纠缠了两年,才得以开工建设,虽然人不和,但并不影响业主使用碧源深耕的成果啊。由此可见,中海的手段,竟然可以打破行业潜规则,也可见这一片区,这一地块的重要性。

  首开,精装高层成交均价13500-15000元/㎡; 洋房成交均价17000-18500元/㎡。而近邻的万科天伦紫台精装15000,碧源月湖毛坯13500。诚意满满,安慰了近来被该片区项目伤的不轻的购房客的心。

  现在,我们来详细了解一下这个项目.

  高低配社区规划利弊共存

  中海湖滨世家位于文化路与大河路交汇处,占地62亩,容积率3.5,规划7栋高层、6栋洋房,本来地块就不大的项目,发挥空间比较小,通过洋房与高层的高低配的操作,是中海惯用的设计方案,既可以保障不同楼栋楼层的采光,还可以增加整个社区的溢价。

  虽然说是自己的地块,但如此设计,难免会有三重不良影响:一,洋房业主被高层住户包围,居住体验感降低。二,对高层住户来说,因为洋房的存在,公共绿化,娱乐等配套比例可能会因此降低。最后,物业费收取标准不同,业主享受的服务也就区别对待,但是同一个社区,该如何更明确地划分,又该如何避免业主的心理较量呢?

  开发商可能没有考虑过这个问题,如此做派,我们只能理解为,这么做无非是为了实现现金流和利润的平衡,毕竟一个高周转,控成本的企业,如何实现利润最大化,是他们考虑的重点。

  名副其实的地铁盘是最大的溢价

  惠济区曾经给人惠济村的概念。

  如今,随着建设的推进,一切都在改变。

  地铁2号线北延长线预计会在今年年底开通,站点有金达街站点、田园路、黄河迎宾馆、金河路、古树苑和天山路站。其中黄河迎宾馆站距离中海湖滨世家项目有800米左右。地铁7号线将在项目东面附近设有站点,具体何时开工还未知。项目可能会宣传未来是双地铁盘,但购房者如果非常关注地铁盘这一块儿的话,切记,一定要在相关官方网站上看看地铁轨道交通的规划,确认7号线是否落实通过此处。

  如果从项目自驾出行,周边临近有文化路和大河路两条主干道,大河路北四环高架正在修建中,预计近期就会开通运行,中海湖滨世家可以做到5分钟上下高架,半小时通达全城。这对于两年后入住的用户来说,应该是个利好,不过目前,由于施工,周边还是一片混乱。

  公交出行可以在文化路大河路上乘坐156路、62路、6路公交车,直达东区CBD、二七火车站等地,串联多个区域。

  整体来看,未来的交通出行应该是便利的。

  外部配套完善,内部配套不足

  中海湖滨世家项目所在的区域,楼盘集中,所以该区域的项目基本上属于资源共享。该项目作为该片区的新项目,在周边项目深耕多年之后入驻,也算是享受到了先天的便利。周边的配套资源已经兴建的差不多了,可以直接利用。

  项目紧挨万科天伦紫台和碧源月湖两大项目,而且这两个项目已经有交房入住的部分,生活配套齐全,可以满足业主日常所需。

  在商业配套方面,惠济万达已经开业了,距离项目700米。

  虽然抢了碧源的地,但碧源的设施,中海的业主该使用还是可以使用的。项目南侧是碧源开发的碧源商业中心,占地3万方,一期即将投入使用。

  另外,距离项目2公里还有美景万科广场,可以满足业主们吃喝玩乐购的需求。

  在环境配套上,南邻惠济中央公园(月湖公园),直接享有一线湖景风光,东临黄河迎宾馆,是平日里休闲娱乐的好去处。西边的东风渠正在治理当中,完工后也是业主日常散步慢跑的必去之地。

  在教育方面,项目北侧是郑北一中的中学部,西边临着东风渠的为郑北一中小学部。另外周边两公里以内还有碧源海佩尼斯幼儿园、惠济区开元路小学、郑州市高级中学、惠济区青寨小学、郑州四中、郑州师范学院附属实验中学、惠济区实验小学等。

  外部配套虽然完善,但缺点在于,共同享有的人多了,品质难免会受到影响。想要真正提高业主的生活品质,还是需要在内部配套上得以完善才是。但是中海湖滨世家项目占地只有60多亩,地块小,很难承担起大型生活配套的兴建。但即便如此,周边的配套,也足以吸引购房者的目光。

  户型

  中海湖滨世家主力户型是89㎡-120㎡;洋房面积区间145㎡-148㎡。 户型面积较大,打造奢阔空间,尽享舒适人居。

  120㎡三室两厅两卫

 

  餐客一体,南北双阳台,做到南北通透,采光充足,两卧朝南,主卧搭配独立卫生间和衣帽间,彰显主人尊贵。

  144㎡四室两厅两卫

  三卧朝南,采光充足,5.4米宽阳台,一揽月湖美景。独立书房设计,打造可改造空间。

  105㎡三室两厅两卫

  经典三房设计,L型厨房操作台,打造合理动线,两卧朝南,处处有景相伴。

  中海湖滨世家值得买吗?

  总的来看,中海湖滨世家的宣传卖点:万达旁、地铁口(2号线二期)、区政府、临公园,完善的配套再加上较高的性价比,确实挺诱人。

  不过,我们还得注意几个问题:

  1、价格,由于中海走得是高周转路线,相比竞品来说,在该片区有较大的优势。

  2、回顾中海以前的项目,大多数都是高低配,虽然说保障了楼层的采光,但会让洋房和高层业主产生心理不平衡的因素是长期存在的,后期的矛盾免不了。

  3、大开发商,品质保证,项目质量可以得到肯定。但受限于地块大小的问题,内部建设的完善程度很难保障。

  4、在惠济北区房价屡屡传来房价跳水的大环境下,众人对惠济的房价其实是看低的。而且很容易让人产生降价减配的想法。开发商对品牌口碑的重视与爱惜程度,是购房者选择是否购房的一个重要考察要素。

  5、虽然宣传中说的项目周边教育资源丰富,但要注意,一,有部分学校是规划中的资源,后期怎么划分还待定;二,周边楼盘众多,竞争激烈;三,虽然有好的学校,但要区分是公立还是私立,以及费用高低是否在可承受范围内。

  6、中海湖滨世家拿地时间是在2017年,开始销售是在今年,所以,关于产权年限和土地年限,购房者要擦亮眼睛。

  结语

  这是最好的时代。

  我们每个人都可以在网络上发表自己的看法与见解。

  这是最坏的时代。

  我们每个人都可以毫无顾忌的发表恶意的揣摩与推测。

  探盘笔记,给你一个最真实的楼盘点评。

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