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活动概况

时间 : 2014年1月5日

地点 : 中州皇冠假日酒店

现场直播:聊宅网

 

  1月5日,经过近两个月的紧张筹备,策马奔城·2013河南地产发展年会终于拉开了其神秘的面纱。下午2点钟,中州假日酒店中原厅内座无虚席,数百名地产界专家、精英共聚于此,共同策论大改革时代的房地产策略。本次年会立足高端,目光长远。吸引了众多业内人士的参与,包括住房和城乡建设部政策研究中心主任,研究员,中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任、教授秦虹、中国人民大学房地产研究中心特聘教授,商业地产专家委员会主任委员 鲁炳全、《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长范鲁贤等业界知名专家。同时,本次年会也隆重揭晓了2013年河南地产的各项风云大奖。【详情


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嘉宾签到


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活动现场


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主持人


主持人

亲爱的各位朋友,房地产界的精英们,以及媒体界的朋友,大家下午好!


主持人

各位好,我是来自郑州人民广播电台音乐广播的主持人。


主持人

我是他的搭档,很高兴在这个时刻看到所有的好朋友,在这里也感受到了高朋满座,蓬荜生辉。在这样的时刻,我们也欢迎大家来到策马奔城2013河南地产发展年会的现场。


主持人

2013年改革之年,这一年河南楼市跌宕起伏,一路高歌。


主持人

是的,2013年机遇之年,这一年郑州航空港区正式得到批复,中原经济区快速发展,各企业抓住机遇,趁势起航。


主持人

在2013年,国内一线房企来到河南开疆辟土,共同助力河南地产的发展。我们一起站到了2014年的起点之上,中国房地产行业面临全新的机遇与和挑战,在十八届三中全会召开后,全面深化改革的时代大背景下,中原经济区建设迎来了快速发展的盛世春天。


主持人

在这样的时刻里,我们总结过去,同时开启未来,2014年河南房地产业如何发展,房地产企业如何自我升级,如何抢占新的发展机遇,如何营销创新。


主持人

在这个历史性的节点上,由河南电视台主办,东方今报承办的2013河南地产发展年会,今天在这里隆重召开。来自河南地产界内的数百名精英名流汇聚一趟,共襄盛举,策论河南地产的未来。


主持人

是的,此刻我们非常荣幸为各位介绍今天到场的各位领导,各位来宾: 首先特别介绍的是住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员、中国社会科学院研究生院、城乡建设经济系副主任、教授秦虹女士; 中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员鲁炳全先生; 福布斯全球版副主编、福布斯上海新闻社社长范鲁贤先生; 河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记王永苏先生; 河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰先生; 郑州大学旅游管理学院院长杜书云女士; 欢迎河南财经政法大学工程管理与房地产学院院长关付新先生; 欢迎河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社女士; 河南房地产商会常务副会长兼秘书长赵进京先生; 河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清先生; 郑州市房地产协会秘书长叶琦先生; 郑州市房管局政策研究室主任白天(音)先生; 河南省易经研究院院长冯武杰先生; 同时我们继续欢迎的是东方今报社社长赵国平先生,欢迎! 东方今报社社委会成员、社长助理赵奇磊(音)先生; 欢迎河南东方金秀文化传播有限公司董事长田春(音)女士; 欢迎东方今报社广告中心总经理何涛先生;


主持人

今天来到现场的还有河南房地产企业各大公司的董事长、总经理、副总经理、营销总监等等高端精英人士,时间关系,我们不在这里一一介绍。在这里我谨代表主办方对各位的莅临表示热烈的欢迎和衷心的感谢! 本次活动还得到了省会各大媒体的高度关注,来到今天现场的各位媒体分别有:河南电视台、郑州人民广播电台、CMMB手机电视、新浪乐居、搜房网、中原楼市、聊宅网、好房网、商都网房产频道、360房产网、河南房产网、豫商2.0杂志社,让我们再次欢迎所有的媒体朋友,欢迎大家!本次活动还得到了郑州大学、河南财经政法大学、易迪房地产商学院、中盟商学院的大力支持。 在刚刚过去的2013年,不管是我们的楼市还是我们自己都收获很多,在刚刚过去2013年的秋天,我们也留下了很多美好的回忆,比如说由中央电视台《非常6+1》栏目组和我们东方今报社联合主办的《非常6+1河南赛区》的赛事就让很多人至今难忘,经过评委老师的悉心指导,最终有30多位选手成功入选了《非常6+1》的选手库。今天我们的参赛选手也来到了年会的现场,他们将会为我们展示这两个月来他们的学习成果。 太好了,如果表现不错,我们各位一定要记得点赞。我们首先要欣赏到的是来自童星梦工厂的小童星,她的名字叫郝怡霖,还有她的小伙伴们,共同为我们带来一个精彩的歌舞,《春暖花开》,让我们掌声有请!


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歌舞表演春暖花开


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(表演)


主持人

谢谢!非常感谢!收!下一句是不是撤?我觉得我们郝怡霖非常厉害,因为这首歌是天后那英唱的。


主持人

我觉得春暖花开也是对我们河南在新的一年里楼市的一个祝愿。


主持人

没错,我们已经感觉到了春的气息,这也是我们特别为大家准备的开场的表演。我们今天年会也算正式拉开帷幕,今天下午的年会可谓精彩纷呈。我给大家介绍一下我们的流程,五个环节,领导致辞、主题演讲、专家论坛、颁奖盛典以及答谢晚宴。还包括2013年城市风貌摄影大赛的颁奖典礼。首先让我们用热烈的掌声有请东方今报社社长赵国平先生致欢迎辞!有请赵社长!


东方今报社社长  赵国平

尊敬的秦虹主任、鲁炳全教授、范鲁贤社长、王永苏主任,各位领导,河南地产界的领袖们、精英们,大家下午好!


东方今报社社长  赵国平

2013河南地产发展年会在各位宾朋的大力支持下,经过组委会的精心筹备,今天在这里隆重召开。首先,请允许我代表东方今报社、代表地产发展年会组委会,向莅临大会的各位领导、专家和朋友,表示欢迎和感谢!同时,也向多年来和东方今报携手并肩一路前行的各位企业家,向所有到会的各位嘉宾表示欢迎和感谢!谢谢大家!


东方今报社社长  赵国平

刚刚过去的2013年是有着重大意义的一年,对河南人来说,也是永远在记忆中无法抹去的一页,令人振奋的一页。这一年中原经济区的核心增长极大郑州都市区实现了内外通达。在2013年年初,郑州航空港经济综合实验区成为第三大国家战略,与此前国家粮食核心区建设、中原经济区建设同时成为河南这片热土上开始实施的三大国家战略。河南传统的内陆大省即将插上双翼,在不久的将来,翱翔于世界长空,屹立于中国大地。在2013年底,郑州地铁开始试运行,一条贯通东西的地下黄金长龙,让郑州的财富吸引力、投资吸引力都大大增强,经济提速再次获得动力。同时2013年,对东方今报而言,也是特别的一年,这一年东方今报走过了九年的历程,跨入第十个年头。在此我也代表东方今报社对长期以来默默支持我们的热心读者和企业界的各位老总,各界的嘉宾朋友,表示衷心的感谢!


东方今报社社长  赵国平

展望2014年,更是关键的一年,刚刚闭幕的十八届三中全会,明确了全面深化改革的总目标,中国全面进入深化改革的阶段。中国改革开放30多年的发展历程也充分证明了改革是中国经济社会发展的最大红利,如何抓住这一轮新的契机,获得这份弥足珍贵的红利,共同实现新的跨越,这是一个我们大家都必须面对的新的课题。


东方今报社社长  赵国平

东方今报作为全国广电系统唯一都市报、中国品牌创新力十强都市报、中国十大传播力都市报、河南城市发行第一报,依托广电全媒体强势资源和优势渠道,有责任为中原崛起、河南振兴鼓与呼,有义务和社会各界的有识之士一起,共商改革大计,共谋发展良策,为建设富强河南、文明河南、平安河南、美丽河南做出我们应有的贡献。2013河南地产发展年会的宗旨就是为大家提供这样一个沟通交流的平台,提供一个思想分享的平台,激发大家的智慧和创造力,为河南地产出谋划策,稍后大家将会听到全国著名的专家学者为我们做主题的演讲。


东方今报社社长  赵国平

最后,我代表东方今报社再次感谢各位嘉宾、各位领导、各位朋友,祝福我们中原河南日益壮大,祝福各位朋友在新的一年顺丰顺水,身体健康,合家幸福,祝愿我们的友谊地久天长,谢谢大家!


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东方今报社社长赵国平先生致欢迎辞


主持人

谢谢,谢谢赵先生以及您的东方今报。是的,我们要感谢东方今报为大家提供的一个共话河南发展的平台,当然还有我们赵社长热情洋溢的致辞。在此刻,我们要有请的是河南房地产商会副会长兼秘书长赵进京先生致辞,掌声有请!


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河南房地产商会副会长兼秘书长赵进京先生致辞


河南房地产商会副会长兼秘书长  赵进京

尊敬的秦主任、尊敬的鲁教授、范社长、赵社长,女士们、先生们,大家下午好!


河南房地产商会副会长兼秘书长  赵进京

非常高兴能在这辞旧迎新之际,能在策马奔城2013河南地产年会上跟大家见面,非常高兴,我代表河南省房地产商会对此次活动的成功举办表示最最热烈的祝贺!


河南房地产商会副会长兼秘书长  赵进京

刚刚过去的2013年是不平凡的一年,在我们国家宏观政策的调控下,行业出现了一些新情况、新变化,但行业长久持续稳定发展是大势所趋。在这一年里,虽然有新五条限购政策、房产税等政策,像利剑悬挂,但这一年我们在郑州也出现了很多很利好的消息,迎来了航空港区的升级、郑上新区空间规划公布、地铁一号线的通车等等利好消息,因此2013年的郑州楼市呈现了多点区域同城绽放、销售火热、房价平稳增长的局面。但大家都知道,2014年也充满着机会和挑战的一年,十八届三中全会提出让市场回归市场。因此2014调控仍将如影随形,开发商要抓住市场脉搏,积极适应市场,顺应市场。随着城镇化的推进,房地产行业仍然面临着快速发展的机会,加上房地产行业发展对我国目前稳增长、调结构、促改革等经济政策发挥的重要的支撑作用,相信在今后的一个时期内,河南省的市场仍然会延续健康稳定向前发展、持续增长的态势。


河南房地产商会副会长兼秘书长  赵进京

在这一年里,我们非常高兴地看到,责任媒体如东方今报,始终坚持以主流媒体的行业眼光、以敏锐的新闻改革意识,推进行业转型发展升级。东方今报2013年推出很多大型活动,都受到了我们行业和政府的关注,有南湖新区价值系统系列报道、地铁一号线黄金之旅,我们郑汴荣城十年地产特别策划等社会热点问题,并且还出了很多,比如说微博会、音乐会、感恩报等很多亮点,对我们改变都市人民生活提供了很好的实践。让人们的生活更加美好,让城市更加美丽,做了非常多的工作,这也是开发商、东方今报和我们商会共同的心愿。作为我们开发商的娘家,我们河南省房地产业商会也真正成为我们政府与企业、企业与媒体参与社会沟通的重要的桥梁和平台。年底一个是我们组建了全国51个联合采购公益平台,我们发行了第一支基金,做了很多国内外包括地市的调查,企业都说是雪中送炭,受到高度的好评。新的一年里,我们商会要与会员企业、与东方今报这样的责任媒体携手并进,在今年以更加饱满的热情助推行业发展,共同为河南人民提高房地产质量和改变人居环境做出积极的努力。同时,借此机会,祝愿各位在新的一年里事业顺利,身体健康,全家幸福,谢谢!


主持人

好的,谢谢赵会长,昨天还在电视上看到您,不管是上镜还是现场看,都非常帅,此处可以有掌声。


主持人

2013年无论是房地产行业还是开发商都是高歌猛进的一年,在经济趋向攀升等宏观经济持续向好的情况下,一二线城市迅速回暖,并维持高位状态,房产、房企逐鹿资本市场,争相借壳市场。


主持人

这一年十八届三中全会召开,释放出更多改革信息,未来房地产企业必将面临新的政策挑战,整个行业也都在孕育着未来的发展深度变革。


主持人

这一年十八届三中全会召开,释放出更多改革信息,未来房地产企业必将面临新的政策挑战,整个行业也都在孕育着未来的发展深度变革。


主持人

这一年,郑州住宅房价已经进入到了8000元时代,以航空港区、龙子湖区、高新区和经开区为代表的购房热点区域,逐步向外扩移。回首2013年中国房地产经过了复杂的演变,展望2014年,长效调控机制有待建立,房地产行业和开发商将会迎来怎样的挑战和发展契机呢?


主持人

此刻,我们就要进入到今年年会的主题演讲环节,让我们以热烈的掌声有请本次年会的重量级嘉宾,住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员、中国社会科学院研究生院、城乡建设经济系副主任、教授秦虹女士,为我们分享房地产市场及政策总结与展望!


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员、中国社会科学院研究生院、城乡建设经济系副主任、教授秦虹女士


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聊宅网现场直播


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

大家下午好!非常高兴来参加2013河南地产的年会。一般来说,开年会都是要总结过去、展望未来,所以我今天就这样一个主题,《房地产市场及政策总结与展望》和大家做一点交流。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

首先,我们先看看市场的情况。2013年的房地产市场,如果概括起来讲,我觉得有三个最重要的特点:第一个特点,房地产市场销售整体情况非常好,其中自住型需求占最大。大家看,2013年我们全国商品房销售面积的增长速度预计在20%左右,商品房销售面积的增长速度是30%左右。这是新建商品房。无论是20%的销售面积的增长,还是32%的销售面积的增长,我们都觉得在房地产调控政策没有改变、2013年年初还出了国五条的情况下,取得了这样一个销售的增长,应该说是一个非常大的超出预期的市场现象。那么不仅仅是新建商品房市场有这样一个速度不算低的增长,估计到今年全年商品房总销售面积在13亿平方米左右,我们的绝对量总的创造了一个历史的新高,新建商品房的销售。这是从2000年一直到2013年,每年的商品房销售面积实际的情况。不仅仅新房销售面积有这样一个大幅度的增长,二手房在2013年同样取得了一个销售业绩非常高的增长,40个重点城市,商品住房的二手住房销售面积增长同比增长了83.4%,二手住房。所以新房、旧房在2013年卖了非常多。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

那么大家想,2013年这样一个销售的增长和我们过去几年所经历过的房地产市场销售的几次增长,有什么不同呢?比如说2007年,比如说2010年,这样一个大的增长,有什么不同?我认为还是有明显的不同。最大的不同,我认为2013年房地产市场销售的增长主要还是因为我们的刚性需求、自住型增长比较多,就是市场需求主体是自住型的,要么是第一次刚需买房,要么是改善型买房。而2006年、2007年两次房地产市场上涨,有相当大的冲动,是投资和投机性需求所推动的。也就是说2011年开始,我们在全国实施了国八条,全国范围内购买第三套房不贷款,49个城市限购,对抑制投资和投机的新增需求还是起到了明显的作用。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

我们现在真的有那么多刚性需求吗?我们认为和我们当前的人口结构有很大的关系。大家看,这是第六次人口普查年龄结构图,我们可以看到在2010年的当年,20—24岁的年轻人,他们人口总量在城市里达到了一个多亿。2010年他们是20岁—24岁,今天是23岁到27岁。他们这些人正是我们看到的上个世纪80年代末到90年代那一波出生高峰的人,他们的父母是上个世纪60年代初出生高峰的人。今天他们正在需要结婚,需要房子的时期,所以我们认为,刚性需求在这个阶段出现了一个阶段性需求旺盛的时期。我们回落到开发企业他们的销售情况里面,我们也清醒地看到,很多开发企业都反映,他们的刚需房卖的比较好。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

这是一个世联地产,他们对他们的客户资料的一个分析,一个年龄的结构图。大家知道世联地产是上市公司,在2013年。世联地产在全国一共代理销售超过了3000亿销售额的房子,18岁到30岁这个年龄阶段的购房群体在2007年的时候,在它的客户里只占15%。但是今天,2013年,这部分人18岁到30岁的人购房在客户群体里面的所占的比重,从15%达到了45%。所以我们认为,第一,我们2013年卖了太多的房子,而这些房子不是被投机和投资性需求买去了,主要绝大多数还是自住型需求为主,和我们当前的人口结构有关系。不是说现在买房子一点投机都没有,但是占比已经大幅度下降。这是第一个特点。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

第二个特点,2013年房地产市场分化的格局更加明显,体现差异化的地方政策开始发挥作用。大家知道,国五条是上届政府在3月1号出台的,2013年3月,新的国务院组成之后,再也没有对房地产市场出任何的调控性的具体政策。我们说,2013年整体房地产市场,新房、二手房销售都非常好,实际上市场出现了分化的格局,在2013年分化格局更加明显。比如大家看到这个图,北上广深四个一线城市在去年11月份,房价同比上涨全部都超过了20%。那么这个黄色的曲线呢,是70个大中城市平均房价上涨,同比不到10%。如果我们现在把全国657个设市城市的房价同比放在这里的话,我估计连5%都不到。也就是说我们现在面临的格局是一线城市在2013年房价上涨比较明显,幅度比较大,全国70个大中城市以及绝大多数城市房价的供求关系基本平衡。那么部分的中小城市和一些三四线供应是明显偏多的,少数城市,像温州、鄂尔多斯房价是在下跌的。这个市场已经很难用一个词来形容中国目前的房地产市场是涨还是跌,是因为它出现了一个分化。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

那么市场出现了分化,实际上去年的政策,全国性的一刀切政策是没有的。实际上要求各个地方政府根据本地的实际情况出台一些调控性的政策。全国去年17个城市根据本地的实际,出台了进一步加强房产调控的一些具体的政策。那么房地产市场分化非常明显,我们认为它背后的原因主要是和我们在城市发展过程中人口的不均衡流动有很大的关系,也就是说一线城市吸引外来的人口比较多,所以它的需求增长速度快。那么它的供求关系出现的还是比较紧张的。由于中小城市没有这么多的人口增长,所以它的供求相对来说平衡,是这个原因。大家看,这是北京的新增就业,北京新增就业这几年一直保持在44万人。我们看到2010年第六次人口普查数据的时候,2010年当年全国迁移人口的47%进入了全国前35个大中城市,其中40%进入了北上广深四个一线城市。这就导致了北京、上海连续十几年,每年新增常住人口,居住在城市里半年以上的常住人口达到60万人数,每年新增就业人数44万。所以我们说,这就是它背后城市由于人口不均衡流动导致房地产市场分化格局的背后原因。尽管四个一线城市房价在上涨,而且上涨的比较明显,我们也有十几个城市房价上涨超过了10%,但是全国商品房的总库存面积目前仍然是超过了40%。也就是说我们现在全国算总帐,我们有的是房子卖,我们库存增长在40%。但是少数地方供求矛盾是比较紧张的。这就是我们当前市场的第二大特点,总结出来的市场的第二大特点。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

第三个特点,我们房地产市场的第三个特点是货币政策趋于稳定,整个房地产开发企业的资金状况整体良好。开发企业2013年资金的到位情况好于全国整体企业的资金到位情况。开发企业的资金到位、投资额、销售额这几个资金比较的话,目前开发企业整体上处于一个资金良好的状态。那么为什么会出现整体的资金良好状态呢?主要的原因:第一,2013年销售形势好,销售回款速度快。第二,我们去年2013年整体的货币环境相对比较稳定,我们相对前年总体资金,开发企业的资金状况环境还是比较良好。第三,开发企业的融资渠道大为拓宽。不仅国内的各种渠道直接融资比重上升,甚至名品企业和一些中小企业到境外上市融资或者是发债,也开始比例增加。那么到2013年1—10月份,房地产企业境外融资的资金量比2012年增长了百分之五十多。所以我们就说整体的开发企业资金状况是良好的。所以我们说,2013年不仅开发企业的资金回款好,目前它有能力在一线城市去拿高价地,同时开发企业在2013年对地方政府所创造的税收和土地的出让收入的上缴也是有一个明显的大幅度的增长。


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年会现场


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

从另外一个资金的角度来看,我们也看到,开发企业整体的投资在2009年之后,2010年以来,开发企业开发的节奏以及资金的控制、负债比例的控制整体是良好的。从40个大中城市土地的成交议价率的走势来看,我们认为开发企业现在冒进、盲目扩张的这种发展格局已经开始受到了极大的约束。开发企业开发行为更加理性,开发节奏更加与市场相吻合,我觉得这是市场成熟、市场进步的表现。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

所以概括起来,房地产市场在2013年有什么特点呢?很大的特点,第一,卖得好,卖得多。第二,市场分化更加明显。第三,整体资金状况比较良好。那么2013年的政策环境是什么?第一,中央没有出一刀切的政策,更加体现地方政策的作用。第二,城市分化格局情况下,整个的政策,我们新政府调控手段没有再一次出现。第三,货币的政策,我们2013年是比较稳定的,对房地产市场平稳发展也起到了有益的支撑。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

如果我们再看看,从市场角度来讲,我们判断2014年房地产市场会有一个什么样的变化?我们的整体判断,2014年房地产市场的整体增速可能会趋缓。为什么得出这样的结论?四个方面:第一,宏观经济增长处于一个下台阶的过程之中。大家知道,过去的十年,中国的经济增长平均增速是9.8%,除了2008年以外,我们多数年份增长是两位数以上。而我们现在中国经济的增长恐怕从两位数的增速要下到7.5%左右的经济增长速度。那么整个宏观经济增速在下台阶,而房地产业的发展从来都是和宏观经济的发展是同步的,相辅相成的。不可能出现宏观经济一直高速增长,房地产市场一落千丈,也不可能出现整个经济增长在下滑,而房地产市场一路高歌。这是不太可能的。所以在整个宏观经济增长下台阶的这样一个过程中,对房地产市场的发展增长也一定会出现一个同步的变化。所以我们很难希望房地产市场仍然会保持过去甚至保持2013年那一种高速的增长,在宏观经济增长下台阶过程中,有很多的不确定性,对房地产的投资也会产生影响。这是第一个理由。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

第二个理由,我们认为2013年在房地产行业里面的住宅政策仍然不会放松对投资和投机性需求的控制,我们认为政策仍然会严厉地控制投资和投机性需求。在一个市场上,投资和投机性需求被政策抑制住,市场以自住型需求为主,那么这个市场有多少自住型需求,三五年大概是一个常数,今年卖多了,明年可能少,今年卖的少,明年可能会卖多。所以我们认为自住型需求没有放开的情况下,房地产持续大幅度的攀升也很难实现。所以整体上我们认为明年房地产市场的增长可能比今年会低。这是第二个原因。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

第三,我们认为2013年的房地产市场基数太高了,这样一个高的基数再保持明年增长,销售面积增长超过20%,明年的销售额增长再超过30%,我觉得可能会进一步地透支未来的市场。所以我们认为今年的高基数也导致了明年的增长速度可能很难超过今年。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

第四,我们大致可以判断,2014年对房地产市场影响比较大的货币政策不会过于宽松。中央经济工作会议以及之前超过的十八届三中全会所做的决定,中央都表明了一个非常清楚的货币政策的取向,就是我们要用好增量,盘活存量。用好增量、盘活存量,政府不再想通过大规模的刺激政策,发放货币的政策来刺激中国经济的增长。那么在货币政策不会过于宽松的情况下,甚至明年货币环境会持续收紧的环境下,我们认为房地产市场出现了一个逆趋势大幅上涨的外部环境是不具备的。所以我们大致可以认为,2014年房地产市场的增长恐怕很难超过今年,很难超过2013年,这是我们对整体市场的一个判断。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

这是我们总结过去和展望未来的第一个方面,市场的展望。那么我们对未来政策的展望是什么呢?2014年我们怎么判断房地产的政策呢?我有以下几点个人的想法,仅供大家参考。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

第一,我认为2014年政府仍然会对投机和投资性需求,对住宅市场的投机和投资性需求进行持续性的抑制。从2013年12月24号召开的全国建设工作会议上,我们可以清晰地看到,在建设工作会议上明确提出来,我们的政策要保持房地产调控政策的连续性和稳定性,继续执行好房地产市场的调控措施,这是为2014年的房地产调控政策定了一个基准的定调。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

同时,它又明确地写出来,2014年要增强房地产调控工作的针对性,北上广深等房价上涨快的城市,仍然要从严落实差别化的住房信贷、税收政策和住房限购措施,应该说这一段话已经把2014年房地产调控政策的主题政策已经表述的非常清楚了。也就是说按照我们的理解,怎么理解呢?我们的理解就是,2014年房地产的调控仍然会按照2013年这样一个政策的基调,不会改变,房价上涨快的城市还要从严实施住房的信贷、税收和限购政策。那么我觉得坚持这一条政策也是非常有必要的。大家说,现在中国的房地产市场风险大不大?我觉得现在的房地产市场,我们只要守住杠杆这个底线,中国的房地产市场出风险的概率是不大的,只要守住杠杆这个底线。所以我们说,从严落实差别化的住房信贷政策是非常有意义的。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

大家说现在已经出现了温州和鄂尔多斯这两个城市房价的大幅下跌,比如说温州房价已经下跌了40%—50%左右的幅度,会不会有更多的城市出现这样一个格局呢?我们认为,温州和鄂尔多斯房地产市场和全国其他地方的房地产市场有相同的地方,有什么相同?我认为从它的表面上,供应量多,需求量少,这样一个共同表现之外,还有一个很大的不同,和其他中小城市供应量多的地方市场有很大的不同,最大的不同是鄂尔多斯和温州这两个房地产市场杠杆用到了极致,大量民间高利贷进入了房地产市场。所以才导致这两个地方他们只要国家的调控政策、货币政策一收紧,这两个市场非常脆弱,马上就出现了问题,价格就出现了大跌,投资占比过高,杠杆运用率过满,大量高利贷进入这两个城市房地产市场,出现了问题。所以我们认为如何让房地产市场平稳发展,不出现系统性的风险,第一要素就是要守住杠杆底线,不能够再出现通过信贷刺激,或者降低首付,通过信贷刺激住房需求,这样一个政策,我们整个房地产市场出现系统性风险的可能性就不大。所以我们说,我们对2014年房地产市场一个基本的判断就是仍然会抑制投机和投资的需求,信贷政策上不会给予过宽的放开。这是第一个判断。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

第二个判断,我认为2014年我们应该针对住房发展的主要矛盾,着力解决住房的夹心层需求。大家注意到,在全国的建设工作会议上,姜部长的报告里面特别提出来,像北京、上海、浙江一些地方,都已经开始探索共有产权住房的建设。那么共有产权住房建设意味着什么?它又是一种什么类型的房子呢?我认为这类型的房子主要是针对夹心层的住房需求,而夹心层的住房需求在政策支持上应该作为明年政策的一个重点。这是我的判断。为什么呢?因为我们现在当前住房发展的主要矛盾是什么?我上次来咱们郑州和大家做了一个非常详细的数据分析,现在我们全国算总帐的话,在住房发展上,我们已经不是一个绝对的短缺,我们现在算人均面积的话,我们现在整体的住房水平已经不算低。那么我们现在住房发展主要矛盾是什么?我们现在主要矛盾就是发展的不平衡。那么谁在住房发展过程中,在解决需求上,最需要政策支持呢?我们整个的住房需求,一个是低端的,租房都租不起的那一部分人。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

现在我们“十二五”期间要建3600万套保障性住房,而且要逐步落实,现在看落实问题不大。所以租房都租不起,那低收入家庭的住房需求,现在的住房保障可以说是完全可以覆盖的,包括改善那一部分家庭。那么市场发展也非常地充分,通过市场来解决,已经有了一套房,要改善,以小换大,以旧换新,这样的需求也没有问题。现在我认为在住房需求上,难度最大的就是处于保障边缘的那一部分夹心层,他们可能不属于保障范围,同时买商品房比较困难。这一部分夹心层如何通过政策,解决他们的需求,我觉得应该在下一步的政策中列为一个重点。而现在的北京出的京七条、上海出的共有产权房等等这样一些政策,我认为主要是针对夹心层提供一些政策支持。这是抓住了当前的主要矛盾的政策调整,我觉得也是非常有积极意义。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

所以我们说2014年完善住房供应的体系,同时更有针对性地提出夹心层的住房需求,这个政策是非常有必要的。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

第三,我们的政策判断是宏观经济政策要稳,需保持房地产投资的合理增长。大家注意到,今年的经济工作会议,关于我们未来的宏观的调控政策说了三句话,第一,宏观政策要稳,微观政策要活,社会政策要托底。那么宏观政策要稳,意味着我们未来房地产的投资必须要保持一个合理的增长,为什么呢?因为主要的原因是房地产业在整个固定资产所占的比重是25%左右,20%—25%左右的水平,投资占比大,而产业链非常长。所以2014年,我认为在宏观政策保持稳的情况下,保持中国经济能够增长在7.5%的宏观目标下,那么房地产的投资合理增长是非常有必要的。保持房地产投资合理增长其中一个核心的重要内容,就是保障性安居工程的管理优化和建设力度的不下降。现在大家已经看到了,就是我们两房并轨,廉租房、公租房在管理体制上进行并轨,管理效率更高,它发挥作用的强度会更好。那么建设力度在2014年,保障性安居工程整个的建设新开工面积和竣工面积都不比2013年低,所以保持保障性安居工程的管理优化和建设力度不下降,也是2014年房地产整个投资保持合理增长,维持我们整个宏观经济政策稳的一个重要的组成部分,我认为这也是一个判断。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

第四个判断,房地产开发用地政策仍然会严格按照规划和用途管制。大家都说,十八届三中全会里面关于土地政策有一些新的描述,大家对这些土地政策会对房地产市场产生什么样的影响,有很多不同的判断、猜测或者是估计。三中全会关于土地市场怎么说的?它说,要建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地的出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。那么按照这样一个描述,很多人认为,农村的集体建设用地既然要实现同权同价,那么它可以自由入市,可以出让,可以入股,可以租赁,意味着集体建设用地用于房地产开发的土地就会大幅度增加,那么对房地产市场也会产生比较明显的影响。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

那么怎么判断我们三中全会的土地政策对房地产市场的影响呢?我觉得我们要仔细地研究三中全会《决定》里关于土地政策的描述。在三中全会的土地政策里,同权同价的这些土地它文件里面并没有简单地说是集体建设用地,它在集体建设用地里面加了经营性三个字,也就是说只有农村的集体经营性建设用地在符合规划和用途管制的情况下,才允许它的同等入市和同权同价。我们现在集体建设用地是怎么划分的呢?我们可以看到,目前中国的农村集体建设用地主要分为三类:第一类,乡村企业用地;第二类,集体公共设施和公益事业用地。什么是集体公共设施和公益事业用地?主要是指道路、水厂、商店一些公共服务的设施、活动场所等等。第三,宅基地。那么乡镇企业用地、公共道路设施、学校等等这些设施用地和宅基地,共同组成了农村的集体建设用地。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

按照三中全会《决定》的内涵,我们看到的是可以和国有土地同等入市、同权同价的是哪些土地呢?主要是指第一类,乡村企业用地。也就是说现在是乡镇企业用地的,可以和国有土地一样,进入流转,进入开发,同权和同价。但是这些乡村企业用地能否用于房地产开发呢?我们现在看到的是还是不可以的,因为乡镇企业用地,它进入流转、进入同权同价,和国有土地一样,它有一个前提条件,这个前提条件就是必须按照规划和用途管制的情况下。那么按照规划和用途管制,乡镇企业的用地仍然是工业企业用地,而不能够进入我们现在房地产企业所开发的住宅、酒店、写字楼、商业、地产等等。所以我们说,即使三中全会里面关于土地政策有一些描述我们未来面临的改革,但是目前按照规划和用途管制的条件下,集体建设用地目前还不能够自由地进入房地产开发市场。那么2014年,房地产企业的开发用地仍然是按照征地程序和土地招拍挂制度来取得建设用地的格局不会发生很大的变化。这是我们的一个判断。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

最后一个判断,我们认为未来的土地仍然会呈现出稀缺性,存量土地再开发的政策机会可能会显现出来。也就是说按照我们下一步新型城镇化的政策以及三中全会关于缩小征地范围、合理提高农民的补偿收益等等,新型城镇化工作里面提出来提高土地的利用效率,大幅度增加土地的容积率等等这些要求,我们大致可以判断未来我们开发企业的用地,土地的成本不会降低,大规模的便宜的用于开发土地的增加,显然是不具备这样一个政策的环境。下一步的土地,我认为可能会更加稀缺,提高土地的利用效率是我们政策的重点。那么把那些已经变成了国有土地而土地利用效率比较低的这些地,通过再开发利用,提高它的开发强度,我们下一步恐怕会面临这样一些政策的机会。所以这对我们开发企业看到未来的开发模式、取地的方式方面,我觉得都是值得关注的这样一些政策的变化。从城市发展形态上来说,政府也将会改变过去,在新型城镇化政策下,将会改变过去摊大饼的新区和开发区扩张的这种土地供给模式,会变成集约的高效的紧凑的土地供应模式。所以我们说,未来的拿地机会成本恐怕也不会发生更大的变化。这是我们对未来房地产,对2014年房地产政策我个人的一个判断。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

在目前的市场和2014年我们对政策的判断格局下,我们认为未来房地产市场的发展,从长远来看,中国房地产市场发展会出现一个新的变化,这个变化就是,从过去趋势性的机会改变为今后的结构性机会,中国房地产爆发式增长这种趋势性发展机会已经过去。未来有没有机会呢?我们认为,未来房地产市场机会还是有很多的,这些机会在哪里?主要是结构型机会。这些结构性机会导致,第一,城市分化,我们不同的城市,大中小城市、一二线城市、地区方面的城市,将会有明显的不同。那么区域的位置,城市所处的区域位置更有价值。比如高铁建设,我们说城市分化是不是只有一二线城市才有机会?不一定,因为高铁的建设将会从整体上使那些在高铁沿线的中小城市,尽管说它是三四线,由于高铁的通达,它将会有更大的机会。所以未来不仅仅只有一二线城市有机会,三四线城市也很有机会。我认为一个城市区域位置和一个城市内土地区域位置更显价值。我们现在的分化、市场分化,不仅仅是一二三线城市分化,城市内部不同地块区域也在分化,所以我们得出一个判断,区域位置更显价值。在市场分化格局下,如何选好具有发展潜力的区域位置是更重要的,而过去由于整个房地产市场有一个区域性的机会,无论在哪里搞房地产,什么地方拿到地都可以取得开发的回报,比较好的回报,未来区域的选择更加重要。这是第一点。


住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员  秦虹

第二,企业分化。将会使那些专业化能力强的企业更具竞争力。我们过去房地产市场在趋势性发展的格局下,整个市场都是涨的,随便哪个地方都是涨的,搞什么问题都不是很大。那么这样一个增长实际上掩盖了我们整个房地产市场本身存在一些问题,也使这个细分市场的机会没有来得及显现。那么未来整个房地产市场增速下降,我最后一句话,我们开发企业未来的结构性机会是非常多,也就是说这个结构性机会在哪里?主要是细分市场下的结构性机会,将会给我们房地产具有专业化能力的企业带来更大的市场空间。所以,我们认为未来的房地产企业,行业内企业的整合已经是在所难免,是由我们市场发展的不同所决定的。谢谢大家!


主持人

谢谢秦主任!在座的地产人可能非常关注2014年的地产走势,经过秦教授的讲述,大家可能逐步明晰了未来的前进方向。过去一年里,住宅的产品遭遇限购等等政策的时候,商业地产可谓是一路高歌前行,而商业地产的热销成就了一位又一位资本家。究竟商业地产有什么样巨大的魔力,让我们听一听鲁炳全教授的分析,让我们以热烈的掌声有请中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员鲁炳全先生为大家做精彩的演讲!掌声有请!


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中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员鲁炳全先生为大家做精彩的演讲


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

首先我肯定没有我们秦教授那个高度,从宏观上给大家彻底地梳理了一下,特别把2013年、2014年都给你们定了一个调子,我是干活的,我只能讲点微观的东西。但是在开讲之前还是要学会感谢,首先要感谢东方今报给我这个机会,搞了一个第一。什么第一呢?2014年第一次出差,这年头弄个第一是非常不容易的。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

我分享的题目也很简单,加在一起也不到10个字,商业地产造就资本家。为什么这么说呢?我想还是分几个部分:第一,首先我们来看一下,商业地产在目前中国房地产行业中到底扮演什么角色,处在什么样的状态?第二,我们想非常有必要认识一下到底什么是商业地产?我已经讲了十几年了,还在讲。所以刚才秦主任在底下问我今天的题目,我说还是那个老题目,商业地产。关于商业地产的认识,我们还有必要再回忆一下。第三,我们想简单谈一下商业地产和传统的住宅地产之间区别在哪里。第四,如何去成就资本家。从商业地产操盘开发的五大策略和五个环节的控制,来实现资本家之梦。我想分这四个部分来跟大家做一个交流。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

目前一提到商业地产有很多种的声音,就是说商业地产目前已经严重过剩了、泡沫化。像昨天晚上我来的时候,从东站一下来,一路沿着金水大道一直走过来以后,特别是东区的商业物业林立,我也在思考这个问题,过剩了吗?那么多的商业物业消化了吗?中午还在请教我们社长,一直在想这些问题。那事实上从全国角度来讲,到目前为止有一个数据一直在困扰着大家,就是接近50%的商业物业,是处在一种闲置和空置的状态,这是一个不争的事实。所以正因为这样,我们有一些专家就大声地呼吁,商业地产已经处在严重的泡沫状态。但是在这里我可以负责任地告诉各位,我不认同这个观点,我恰恰认为他所说的40%—50%的这样一个闲置、空置的商业物业,它不是真正的商业地产。在我从专业的角度来说,它们都是垃圾地产。为什么这么说呢?因为它在不该盖的地方盖了,在不该做的地方做了,不该多打造的地方打造了,他做了不该做的事,所以最后变成了“孤家寡人”,也造成了这些物业的闲置和空置,送都送不掉。这是这样一个状况。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

那么到底商业地产目前在中国房地产行业当中,它到底处在什么样的状态呢?我想只要从事这个行业的大家都知道,从2010年的下半年开始,中国所有的一线房地产企业都做出了这样一个决定,什么决定呢?都纷纷地宣布加大进入商业地产的投资开发。可以说包括所有一线的房地产企业,就说我们房地产企业的标杆企业,我们那位老兄曾经豪言壮语地说,如果我们的企业要进入商业地产,我即使躺在棺材里也会举双手反对。但事实上到了2012年的时候,你来盘点一下他的这个企业在商业地产里的投资,已经占到总投资额的40%左右。所以后来我们这位老兄就躲到哈佛去留学去了。那么为什么这么说呢?


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

我想告诉各位,是因为刚才前面我们秦主任说的,调控给我们带来了房地产行业一次质的飞跃和质的变化。也就是说刚才前面秦主任也回答了大家一直想问的问题,这一轮的调控何时为了?事实上她已经变相地告诉你们,没完没了,了不了。正是因为这样,向我们这个行业释放了一个信息,中国的房地产行业发展到了一个分水岭,这个分水岭是什么呢?就是必须要对我们整个房地产行业,特别是那些一线房地产企业的发展战略,要做一次更大的转型。而这个转型从哪里来呢?就是要从原来这种以大量获得土地,并以存量土地的滚动开发,这种所谓的片区开发的模式,已经走到头了。作为一线房地产企业,他们如何去生存?如何能继续保持企业的市场竞争力,保持良好的盈利能力?就必须要在商业地产领域做大文章。也就是说希望通过商业地产的投资开发,来优化企业的资产资本结构,来维持企业最终的良好的盈利能力。正是在这个时候,所以从2010年下半年迎来了中国商业地产的春天。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

那么前15年干什么?从1986年中国的房地产开始,正式以市场化开始,面向市场起步了,那么这15年来,难道大家都不知道商业地产吗?不是,是因为我们传统住宅这种高利乃至暴利的盈利模式暂时蒙蔽了我们的眼睛,所以让我们更多沉浸在这种非正常获利当中。因为商业地产大家都知道,是一块说不出来的痛,也是一条不归路,踏上去都难以回头。因此我可以说商业地产从2010年下半年以后,在中国这块土地上迎来了它的春天,这句话在半个月前我在重庆的一个论坛上也是这么说的,其实我一年前就这么说了。首先盘点一下商业地产在行业里扮演的角色。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

讲到这里,到底什么是商业地产?我相信我们今天在座的既然是地产界的,郑州我也来了好多次,我们有很多同学曾经也来上过我的课。但是今天我们更多地是这些精英们,我想在这里再给大家做一个交流。讲到商业地产,很多人都会想到,商业地产很简单,商业地产就是商业加地产嘛。那商业地产到底是干什么的?说我知道,商业地产就是开酒店的,搞商场的,搞写字楼的,所以中国出了很多地产,有商户地产、工业地产、旅游地产,其实你们真正到一些专业理论里面,恐怕找不到这些经济的专业名词,反正我是没看到,但是我们中国人都把它创造出来了。过几天又变成一个什么地产,上一次我们开了一个论坛,叫什么商务地产,我搞了半天都没明白什么叫商务地产。后来才明白,因为它专门为写字楼开的,所以叫商务地产。实际上在专业类别里面找不到它的依据。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

到底什么是商业地产?1942年美国的商业房地产投资协会就商业地产提出了一个定义,这个定义到目前为止,一直广受国际资本市场上的认同。它怎么说的呢?它说所有能够产生交易的不动产都叫做商业地产,其中也包括住宅。这么一说大家明白了,原来住宅也是商业地产,但是关于住宅,它有括弧,自用状态除外。也就是说住宅在自己居住的状态下是除外的,它不是商业地产。那么各位朋友想一想,住宅在自己居住的状态下,是投资品还是消费品呢?显然各位马上就答出来了,它是处在一种消费状态下。正是因为这样,所以我们说的商业地产,用我们中国人对文字游戏来讲,我们只要去理解什么是商业,就知道了。什么是商业?商业地产的本身并不是在讲地产,因为地产本身并不重要,它只是一个载体和工具。而更重要的是商业,什么意思?商业就意味着什么?意味着交易,交易就意味着什么?交易就意味着现金流。而现金流就意味着什么?意味着利润。请各位记住,利润不是来自于交易,交易还有亏本买卖。要想做赚钱买卖,关键是关注什么?现金流。所以现金流是决定利润的根本,因此商业地产我们把它界定为什么呢?界定为非银行类的金融产品。也就是说商业地产它不是我们传统意义上的住宅地产,因此我曾经一再强调三句话。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

第一句话,商业地产不是地产;第二句话,商业地产项目是永远不可复制的。为什么说不可复制的?上海有一个新天地,一夜之间全国到处搞了新天地。我就问他们,如果新天地是这样可以轻易复制的话,那请问上海2000多万人口为什么只有一个新天地呢?为什么没有第二个新天地呢?显然因为商业地产项目不可复制的根本原因在哪里?是在于商圈不可复制,商圈是不可复制的。因此,我们盲目地复制,这种跟风最终要么就跟到坑里去,要么就跟到他家里去,就是这样一个结果。所以第三句话,正因为商业地产是非银行类的金融产品,因此商业地产它具有高度的金融属性,只有商业地产才可以造就资本家。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

大家一讲到资本家,我们在座的朋友,想做资本家的能不能举一下手?不要相互看,你想做资本家就举手,后面就一个女孩举了手,前面都不是资本家,是吧?其实我想今天来这里听的都是想做资本家的。但是我刚才这个问题想问,什么样的人才能做资本家?资本家至少要具备两大能力,大家知道吗?我个人把它总结成六个字:第一,讲故事。第二,做蛋糕。什么叫讲故事呢?有人说忽悠,忽悠都会,不是。我们从理论上界定,所谓讲故事是指具有企业发展战略的构建能力和发展愿景的推动能力。什么叫做蛋糕?做蛋糕就是我们俗称的做盘子。从理论上把它界定为具有企业资产、资本倍数化的能力。具有这两大能力,你才能做资本家。因此,我们商业地产造就资本家,从一开始就要求我们从事商业地产投资开发的这些从业者,就要记住,要做个有心人。


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中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

所以正因为这样以后,我们很多人说,我买住宅也是投资啊,你说住宅是消费品,我赚钱了,他给我举例,说你看前几年,我50万买的,现在已经涨到100万了。你看,我赚了没有?我说那你借10万给我花花。他说那没有,在房子上。我说卖掉它,他说卖掉它,我住哪儿?买回来。上午卖了,下午买得回来吗?相信在座都有炒房经验,买得回来吗?少则5万,多则10万,还要加上去。请问你赚的50万块钱在哪里呢?告诉各位,这50万不是利润,这50万为什么不是利润呢?因为它只是保值,并非增值。只有增值部分它才是利润。所以各位讲,到底增值从哪来呢?增值必须从长期稳定持续增长的现金流而来。所以正因为这样,我给我们很多朋友说,我说你买那么多住宅干什么?住宅买三套就够了。他说为什么?依据在哪里?我说你读过《孙子兵法》没有?他说听说过,我说《孙子兵法》老祖宗已经告诉我们有几套房子最合适,大家都知道吗?他说什么?狡兔三窟,你们都知道。所以多余的没有用,而且三套还不能在同一个城市,海南弄一套,郑州弄一套,哈尔滨弄一套,这才是人过的日子。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

房子拿来干什么呢?本来就是改善和提升生活品质的嘛,因此我们对住宅产品的认知有一个误区,主要是在中国发展的太快了,一快就出问题了。因此,有一些朋友还不服气,说我的房子真的赚钱。我说赚钱只有一种人,炒买炒卖,这个月买了,下个月卖了,这样的人确实是赚钱了。因此我说,做住宅地产,大多数都是卖菜的,做商业地产才有可能成为资本家。我们老祖宗,我们很多开发公司去卖商铺的时候都忽悠人家,一铺养三代,你们都认同这句话?但是你们听说过一宅养三代吗?只有三代养一宅,百年老宅。可想商铺和住宅是天壤之别,不是同一类的产品属性。因此我们必须站在金融的角度去认知和操盘商业地产,只有这样我们才可能成为资本家。那么要想做商业地产成为资本家,我们到底怎么样做呢?现在一讲到商业地产,很多人说商业地产的招商难,还有说商业地产的经营难,还有人说商业地产的定位难。所以现在讲专家有很多专家,我个人从事这个行业20年,在中国到目前为止,能够把商业地产说清楚的人还真不多。我说的苛刻一点,还不会超过一只手,不信你只管找人试试。为什么?我们都是在说某一个点,某一个环节,很少他们会系统性地从资本运营的目标,系统性地打造我们的商业地产。所以在这里我要强势地把它系统性地描述一次,希望给大家有所启发。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

真正要成就资本家,必须从五个方面开始:第一,首先要做好商业地产项目的选址与商圈研究。刚才秦主任讲,下一步中国的房地产企业这种区域性的分化,什么是区域性分化?好位置才会有好价格,才有好价值,位置不好的可能就死定了。她是这么说的,只是没有说的像我这么直白,因为他们领导水平比较高一点。要我来说就很简单,在商业地产当中更简单,当你选对了位置,在该做的地方做了,就意味着你拿到了50%以上的成功率。也就是说好的位置已经决定了你的命,然后操作是否得当决定了你的运。我是这么去理解的。为什么这么说呢?所以我们大家都知道,什么样的位置最好呢?比如说你告诉我秘诀,没有秘诀,如果一定要秘诀,我就借用围棋的法则,七个字,金角银边草肚皮。金角就是一等地,银边就是二等地,草肚皮就不用说了。什么叫金角?就是我们城市核心区的十字交叉路口的四个角,什么叫银边,两个金角连接的地方就叫银边。中间叫草肚皮。所以我们很多大型社区里面有典型的草肚皮案例,什么?会所,把会所建成了草肚皮位置上,最后就变成了我们开发商和运营商的心头之痛,原因在哪里?违背了选址的基本规则。试想,如果把会所挪到某个角,不光服务本社区,还和外面互动,它还会那么困难吗?所以选址既有外部选址,也有内部选址。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

那么选址主要是解决什么问题?是解决我们的能力问题,是我们的影响力问题,商圈研究是要寻求我们的目标消费群,最终寻找为我们解决三大定位的,一讲到定位,很多人说定位这个东西很难,我们说定什么位啊?定位就是定位,在座的谁能告诉我定什么位?一讲到定位要么就是屁股指挥脑袋,要么就是脑袋指挥屁股,最后都变成了“砖家”,最后都是自己拍脑门拍出来的,每个开发商都变成了砖家。这是模糊的、模棱两可的说法没有意义。包括前面我们秦老师讲的,她是比较温和的,用了很多词,说可能可能,官员嘛,没办法。我是说我们做开发商的,这种投资家,记住,你是投资家,不是政治家。在做定位的时候一定不能用模棱两可的,至少这六个词不能用,我编了一个对联,上联是也许可能大概是,下联是什么?但是恐怕很难说。所以这种词不要用,要用肯定的,肯定的从哪里来?就是要从三大定位来。因此在第一个环节当中,我们要解决项目的三大定位。第一个定位是投资定位。所谓的投资定位就是要清晰地描述在这个项目当中,作为投资商,作为开发商,你到底要什么,不要什么。如果你要与不要都说不清楚,一定是烦恼不断。很多人说要就是不要,不要就是要,你最后就是烦恼不断。所以投资目标、投资定位是我们解决的第一大定位。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

第二,要解决项目的市场定位。所谓市场定位就是要清晰描述这个项目建成以后,未来在商圈内,在城市内,乃至在这个行业内,扮演什么样的角色,当老大,当老二,当小三,凭什么?不是你吹的,我要引领,我要打造什么,那就是吹,不要,用精确的数据分析告诉自己,你到底在这里面寻求差异化发展的根本点在哪里?这就是我们说的角色的扮演。第三大定位,业态定位。业态定位也是实现和保障我们投资定位和市场定位的根本基础,如果是一个三角形,那么塔尖上一定是投资定位,中间是市场定位,支撑它的基础一定是业态定位。也就是说我们要解决这个项目的定位问题,是围绕着三个方面来展开的。在这个情况下,我们这个定位才会是清晰的。也就是说我们至少会赢得了50%以上的成功率。这是商业地产造就资本家的第一个核心环节。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

那么有了这个环节之后,我们要做好第二个就是商业地产的规划与设计。那么在规划与设计这个方面,要解决我们这个项目的什么呢?重点是解决这个产品的结构。我们到底打造什么样的物业?就像我们今天在这样一个会议厅,虽然这个会议厅建的很少,但是无论从它的层高、灯光、设施,它还是具备了一个较好的会议条件,所以它才赢得了这么多人的追捧。所以物业条件的本身也是决定了未来能否生存的关键要素,我们说更专业一点,我们会讲到人和各种动线的对话,包括商业的外立面设计、内饰面设计,不断业态组合下的分工、布局。所以第二环节要做出一个能够经营好的这样一个商业物业。是一个让人住的地方,是一个让人愿意留下来的商业物业。所以我们说在商业地产当中,无论是你在选址,特别是在规划设计阶段,你要牢牢记住一个核心要素,那就是什么?人,要把人当人看,这个人是谁?是未来捧我们这个项目场的目标消费群。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

客户他们到底需求什么样的物业,他们希望给他带来一个什么样的消费的平台?这个很重要。就像我们中国大家知道一个现象,许许多多的步行街,最后慢慢演变成了什么?步行街,有步行街变成了不行街。我也见过我们朋友做的一个案例,本来很的一个步行街,他给我打造,我在打造花园式商业步行街,因为他在街的中间做了一条铁艺花卉带,非常漂亮。结果呢?没人来,所以当我去看了以后,马上就知道。我说你是在做公园还是在做步行街?他不知道。商业步行街演变成了不行街,是因为没有了人气。没了人气,大家想想,商业步行街的人气是由哪些人组成的?


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

有人说是消费者,来花钱的人。所以我想告诉各位,商业步行街的人气是三七开。你刚才说的那些花钱的只占到我们整个人气的30%,而70%的人不是来花钱的,他们来干什么的?我有时候调侃我们的开发商朋友,我说你们连那些在街上卖艺摆摊的人都不如,为什么?我说你看卖艺的人,到一个地方摊一铺好,他说什么?各位老少爷们,初来贵地,有钱的捧个钱场,没钱的捧个人场。所以商业步行街有70%的人是捧人场的,就是凑热闹的,发呆的。那这些人去哪里?到店里转一圈来了,第二圈又来了,第三圈吃饱了没事干了。所以我说你把花卉带撤掉,增加免费的休闲吧,让这些发呆的人留下来。因此我们在规划设计环节当中,我们什么样的产品才是受人欢迎的产品呢?记住这句话,就是把人当人看,把我们未来的潜在的目标消费群的需求永远地放在第一位,带着他们的需求去做好你的产品。这是第二大环节。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

第三,我们经常挂在嘴上说的,让我们最头痛的招商,一提到招商,我们很多开发商都想到那些商家,特别是那些品牌商家,咬牙切齿,觉得这些商人这么坏,其实他忘了,他自己也是一个商人。为什么会招商难呢?原因是我们不知道从什么时候开始招商,招商是从什么时候开始的?招商是把房子盖好了,还是说从挖地基开始招商?显然不是,招商从什么时候开始?招商是从你拿地的时候就开始了。你为什么要拿这块地,要下决心拿这块地的时候,你要知道,未来跟你在业态定位当中,谁来与你为伴?谁来陪你玩下去?因此,商家不是敌人,商家是我们真正的合作伙伴,商家和我们一样是来服务于我们共同的目标客户群。所以正是因为这样,我们这个招商从一开始就进入了招商状态,我们把这个阶段叫做预招商。预招商阶段,连我们设计的规划方案都要去征求他的意见,这个是意向单位,不是最终合作单位,都要谈判。因此招商的本身并不难,难的是我们没有从内心里一开始去主动招商。因此,招商在我们整个实现资本家这个梦的路上,它扮演什么角色呢?我们简单理解为造市,这个势不是市场的意思,这个市是什么?这个外套。外套是什么?市值、身价,为了解决造市的问题。就是我们为未来到底资本价值和资本市场的路,通过招商过程当中,我们怎么来实现初始包装,因此招商当中我们必须强调三个层面:第一,主力店。第二,次主力店。第三,非主力店。主力店在我们项目当中扮演的是一个托儿,所谓的托儿就是来作为一个标杆、示范、引领的作用。次主力店,特别是非主力店才是我们这个项目当中未来创造收益最大的、最主要的一个部分。因此在招商阶段,我们主要是为了造市。这是第三环节。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

第四环节,可以说是目前中国商业地产最大的短板,运营与管理。我们很多人认为把项目招商招完了,就该回家抱孩子去了,这事儿完了。恰恰错了,再过几年回来,突然发现自己做的项目变成了杂货铺。为什么?因为我们犯了一个错误,生而不养,养而不教。我们自己辛辛苦苦投来的产品就这样放养状态,让它最后变成了流浪儿。因此我们说运营与管理是我们创造资本价值最重要的包装途径,这个包装就是让我们的附加值和我们的潜在值能够焕发出来。所以大家知道,在中国为什么是短板?就以我们最大的商业地产开发商,大家知道,万达,也无奈地选择了自建商业运营管理团队。没有办法。但是在发达国家投资商业地产的社会化专业分工非常明显,也就是说只要你把物业做出来以后,项目做出来,它会有专门的商业物业的运营公司来接管。但是在我们中国的商业地产,有一个类别相对比较成熟,那就是什么?酒店业。我们的酒店业基本上已经走上了国际化同步运营托管,所以未来运营托管也必将会成为中国商业地产一个重要的专业支撑。但是现在没有的情况下,你要踏上商业地产这条路,要记住,掐一下自己的腿,汝能持否?你能不能够把它玩下去,经营下去?上个月我在三门峡,我们也是一位同学在三门峡最好的区域,做了一个300万平米的商业,他自豪地说,我要把100万平米留给我的孩子。我说留给他是容易的,你要给你女儿说,他能够坚持下去吗?他说当然了,收租金都有钱花。我说能收多久?今年能收50亿,明年能不能收?为什么?因为商业地产也是经营性资产,经营性资产它的现金流是需要不断地培育,不断地保障。因此即使在经营业态上,我们对原有的业态不断地进行优化,不断地提升,这样才能保证它良好的增长。就像酒店业,我们每隔三年五年要装修一次,为什么?这个钱必须花,不是因为设备老旧了,而是我们的需求在变化。因此它的现金流、影响力也要发生变化。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

通过上面的四个环节之后,最终我们要解决商业地产在资本市场的投融资,在发达国家我们做商业地产相对比较轻松,为什么?我们有专门对接商业地产投资开发的一些专业的融资渠道。由于在中国,80%以上都依赖于银行,所以目前做商业地产是非常地痛苦。因此要想成为资本家,必须要具备三个条件:第一,首先要做一个有心人。第二,要具备一定的实力。第三,还要有一批庞大的正规的专业团队支撑。所谓有心人说,我们说世上无难事,只怕有心人。所以你从一开始就想做一个资本家,进入商业地产,我相信你在这个行业里面能走得下去,虽然走的很辛苦,但是十年磨一剑,为什么说十年磨一剑呢?因为商业地产开发的盈利模式和我们住宅有很大的区别,住宅可能三年见成果,五年收硕果。而商业地产呢?至少需要十年,为什么?前三年通常是我们项目最艰难的养护期,也叫做培育期。而到了第四年之后,才开始逐步发展起来。所以在资本市场上关于商业物业的市值评估,十年是一个分水岭,也就是说资本市场对商业物业的标准投资周期是十年,回报率是10%,是这样判断它的资本价值的。因此我们要走上资本市场这条路的时候,首先要做一个有心人。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

第二,要有一定的实力,这个实力至少撑到你养护期过去。否则活都活不下去,所以很多情况下,我们要持有物业。最后放弃了,原因在哪里?我问他,你为什么不持有了?他跟我很豪迈地说一句,缺钱,最后卖了。他说卖了以后又后悔了,所以是在这种痛苦当中做出了无奈的选择。第三,专业的知识。你为什么要有专业知识?因为真正要成为资本产品,专业化分工非常重要。因此我讲商业地产不是地产,商业地产是非银行类的金融产品。我们必须站在金融的角度上来认知和操作商业地产,只有这样我们才有可能成为资本家。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

所以2014年来了,我想希望通过我们今天这个年会,尤其是我们发展年会,能够下一步给我们河南带来更多从商业地产成为资本家的机会。谢谢各位!


聊宅网

地产盛会


主持人

谢谢鲁教授,真是有那样的感觉,听君一席话,胜读十年书,大家说是不是?让我们再次把热烈的掌声送给鲁教授!大家都知道,2013年是房地产行业高歌猛进的一年,这一年里有很多的资本家登上了福布斯富豪榜。但是在《福布斯》这样一份立足高端的杂志社眼中,中国经济的形势究竟是怎样的?那么下面我们就隆重有请《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长范鲁贤先生为我们做精彩演讲,我们有请范社长。同时我们还要特别介绍一下,今天范社长也是携夫人一同出席我们的年会,我们很荣幸地认识一下刘慧珍(音)女士,刘女士也非常非常棒,是凯吉(音)证券亚洲有限公司研究部助理、副总裁,再次欢迎您的到来!


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长 范鲁贤

赵社长、秦主任,各位郑州老朋友,上午好!说到福布斯,大家会想到什么呢?是排行榜,尤其是财富排行榜。今天主办方邀请我谈《福布斯》眼中的中国经济,我想我们会通过一些福布斯排行榜有关的报道,来说明我们公司是怎么样看中国经济发展比较重要的趋势。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

我先介绍一下我们《福布斯》全球排行榜有关报道的一些内容,在美国我们公司跟中国一样的,就是每年都出来美国富豪排行榜。我们去年就有公布最新鲜的美国富豪排行榜的时候,有机会做了一个巴菲特的报道。在全球各地,我们公司也是做类似一样的事,是分析全球最成功的民营企业家。比如说三年以前,李总是做我们的封面人物,是美国版的一个封面人物,这个专访也是我去做的。我们为什么觉得这些榜是有意义的?在市场经济方面,我们公司的一个想法,是民营企业家对市场的变化是很清楚的,跟国有企业可能有补贴,有一些政策的支持,一般民营企业家是没有的。所以对于我们这个杂志来说,来报道中国有关的经济,主要也是报道民营企业家在这样有怎样的突破,怎么样抓机会的。福布斯全球大部分的读者都是民营企业家为主的。


中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员  鲁炳全

除了这个榜以外,我还要强调的,我们公司并不是说财富发财是一个目标,我们杂志有八年历史,很强调的是成功的企业家有责任的,尤其是美国版那一期杂志,也是跟企业家自身有关的一个很好的报道。除了这些财富报道以外,我们公司还倡导的是创新,尤其是和技术有关的创新部分。这个是我们最近的一个封面人物,是我们美国的推特的总裁,福布斯在这半年来很在意的地方,就是创新为主。所以我等一下会跟中国经济版创新连在一起讲一下。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

除了美国以外,其实我们是有30多个不同的本地区域版,还是国家版。去年我们创办的新的杂志之一是越南版的,我们还有一个南韩版,在俄罗斯我们出了一个蛮受欢迎的俄罗斯版。福布斯在中国的历史是怎么样的?90年代的时候我们公司在香港那边做中国富豪排行榜的有关研究。那个时候报道的重点是香港企业家在大陆这边发展为主,大家可能都能看得出来,我们公司是1995年的时候开始做中国富豪排行榜。另外跟刚才说的一样,福布斯早期二十年来跟中国有关的报道,报道的重点是什么呢?是民营企业家在国内发展的怎么样。这里说的民营企业家是谁呢?这一位是年轻的宗庆后。2000年的时候,我们公司就开始经常给中国的民营企业家,越来越多的在我们杂志上的位置。我们全球版是把马云也是当做一个封面人物,2000年的时候我们做了一个中国富豪排行榜的时候做出来的,封面人物是杨澜。那个时候外国媒体报道中国大部分是总体经济或者是国有企业,很少关注到国内的民营企业。所以我们福布斯确实是这样子走来这么多年来的,报道中国的特色。我自己2002年的时候写了一个方面,就是说上海是全球最好创业的地方。2003年的时候我们公司在上海开分社,这是第一次我们福布斯杂志八年来在大陆这边有分社,这个是做十年的富豪排行榜的一个整理。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

目前我们国内有什么样的安排呢?我们中文版是跟国内的21世纪,跟上海的福新集团有合作的。我们今天的中文版带给大家的精神其实是跟我们的美国差不多百年原来的福布斯是一模一样的,我们希望抓出来的是对于经济发展、对于创业影响力等等有远见的创业家,好好地希望做一个学习。所以去年中文版的方面,也包括雷军,我们有一个福布斯美国的名人榜,等一下我会继续谈和文化产业发展有关的一个问题。我们中文版也做出来一个蛮好的跟客机发展有关的,中国客机先锋的一个排行榜。这些都是在我们美国最骄傲的有关的报道,也是我们很努力把这些有关的报道内容和精神带到中国来,做的和美国一模一样。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

我们办公室是2003年在上海开的,2003年以来一共有11个不同的中国富豪排行榜,我觉得我们可以通过这些榜来了解福布斯眼中怎么样看中国经济的发展。刚刚2003年开始的时候,我们把我们的WOT做的是跟网络有关的,网络是民营企业家的天下,很多快速变化,很多不同机会,都是每天在网络被抓住,被发现。第二,2004年的时候,黄光裕那个时候是我们的封面人物,民营企业开始慢慢抓的市场位置越来越好。2005年的时候我们又到李彦宏这边,把李彦宏放成我们中国富豪排行榜里面的封面人物。2006年同样是零售业的张近东,这里有张近东和黄光裕的一个比较。地产上也有我们有关的企业家,2007年的把杨辉远(音)的父亲杨总也放到我们的封面。2007年的时候把宗庆后放到我们的封面。民营企业慢慢在国内发展到药业很成功的,安康先生,是河南省这边做起来很成功的一个民营企业家,我这次去汉中公司也是做了一个专访,他变成了我们杂志的一个封面人物。2011年的时候,我们回到地产有关的行业,苏宁电器里面有七位创办人,都是高层的管理人上我们的榜。2012年我们又回到零售业,去年我们福布斯中国富豪排行榜,后面是做太阳能和水电有关的人。所以整体而言,可以感觉到我们杂志很注意使民营企业有机遇发展的行业是我们的重点。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

第二件事情,这十年来,我们这边很荣幸地有机会跟我们中国的时尚全球的福布斯富豪排行榜上的中国企业家,有10亿美金财富的人是越来越多,这十年来我们在上海开办公室的时候,2003年差不多没有人上我们的全球排行榜,2004年我们有168个人。所以中国已经变成上我们全球富豪排行榜的人的第二重要来源。这是相当了不起的,没有任何国家可以跟中国这样的经济成就来比。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

去年我们榜最重要的一些趋势是怎么样的呢?这些最成功的中国企业家的财富大幅增加。另外,刚刚说的是网上的能够超过10亿美金的全球这样的人已经高达68%。这边能够看得出来,我们榜上还有让我们外国人觉得很重要的地方,这些上榜的企业家住的最多的地方是北京,其次是上海,也并不是广州。为什么是北京呢?北京其实是政治中心,很多企业家在国内这边很重要的是要理解和政策有关的学习,要跟政府做一个交流。虽然外国人把北京作为一个政治中心,其实北京也是国内相当重要的一个商业中心。所以这个是我们在榜上可以看得很清楚的,我们中国富豪排行榜从北京来的人越来越多。另外,广州还是很重要的,广东还是很强的,原来广东开发比较早的历史,对今天的中国经济发展来说,还是相当地重要。去年的榜上也可以看得出来一些特色,去年没有多少个国内的IPO,不少的上我们榜的企业家,上榜最重要的理由是它的市盈率有一点不是很正常,去年好的股票市盈率是很高的,有一些市盈率高达100,有这样的趋势。今年跟去年会有一些变化,我们等一下会谈我们觉得今年有一些什么样的趋势。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

去年我们报道的时候,我们特意从我们的榜上看怎么样赚钱的趋势,在我们去年中国富豪排行榜上,去年汽车业是很赚钱的,文化产业是很赚钱的,网络有关的行业是很赚钱的,电商行业去年也是很赚钱的,药业也是很赚钱的,去海外投资的,包括我们福新(音)集团是我们的伙伴,去海外投资的也是很成功。近年来也可以看得出来,民营企业去海外投资的很多人也做的很成功。能源行业发展对民营企业家来说,是一个很不错的财富的来源。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

今年总体经济环境可能是怎么样呢,我就把几个我们自己在研究的趋势,跟刚刚各位专家,秦主任也说了,中国今年的经济成长率应该是7%以上。刚刚秦主任是说这个经济成长速度是有一点放缓,对一般的外国企业家,如果我们看海外的话,7%是一种梦,美国到今年可能能够做到3%、4%,大家就会觉得好不得了,不用说欧洲那边很多国家还是有一些经济结构的问题,所以7%蛮好。另外今年因为有很多不同的成本开始往上走,对这边的公司是一个机会,也是一个挑战。另外刚才有专家谈到都市化,我觉得这个也相当有意义,都市化可能怎么样呢?刚刚秦主任也说的很清楚,一般要看看怎么样的地区,是怎么样的行业,才能抓住这样的一个机会。去年的出口比前年的出好一点,尤其是我们美国是中国很重要的一个客户,我相信今年的美国经济成长还会不错,今年出口有关的机会也是会很不错。我们经常谈一下改革,习近平主席时代来了,大家谈了很多的改革的方向。这个对于国内的领域,对于市场化各个方面都不好的公司,可能会有这样的影响,外国人很关心这样的事情,对于整个中国经济的表现会有怎么样的影响。今年还会有一个很明显的趋势,是国内上市公司会大幅度增加,对于我们的榜来说,对于民营企业家来说这是相当好的消息。可以再做新的投资,可以发展新产品,等等。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

所以总体而言,在这么好的一个总体的积极环境,在很多方面、很多部门、很多地区在变化的一个时代里面,商业机会还是相当多的,创业的好的机会还是相当多的。所以我们的结论其实是跟刚刚秦主任讲的一样的。去年从我们的榜上可以看得出来七个赚钱的方向,这七个赚钱的方向今年可能是怎么样呢?汽车行业似乎很明显会受到一些政府有关的限制,这个今年和去年相比,还是有一个变化。但是文化产业我们估计今年发展会相当好,网络有关的公司还会继续发展。但是移动技术改变全球的话,在中国肯定也会有的。地产行业有好有坏,药业是根据中国的情况来说,我们公司是相当看好中国药业这样一个发展的空间的。投资海外的机遇,我们觉得尤其是在美国能够看到的中国企业来了相当的多,也是很成功的。所以这一部分,我们觉得成功的中国企业家可以看看有怎么样的机遇。另外是能源的。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

确实刚刚说的,2013年的这些,我们觉得是很成功的行业。另外今年我们还在注意五个另外的领域,第一个是金融服务业。有那么那么多的公司要上市,对于股市来说有很好的一个影响。今年证券公司、金融服务业应该受到这种金融需求的影响,会更有活力。交通业、旅游业,我们觉得发展的空间是相当好。教育,其实的服务业,应该跟美国和其他国家相比,都有相当好的发展,中国经济结构在变,服务业压力越来越多,有那么多的成本的压力,新的机会在哪里?在7%这样一个动力之下,人家会怎么样花钱呢?很多不同的行业,我们认为都相当有机会。另外,我们在上海今年有很多的外国研究机构注意到,空气污染有关的问题,这届政府到底会有怎样的举措?这个肯定是一个很好的、很重要的一个机会。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

所以今年全球的很重要的一个感言是循环,全球经济循环是怎么样的?对于中国来说,对于中国企业家来说是怎么样的意义,有没有任何意义?其实很重要的,美国快速恢复的时间肯定已经到了一个最高点,就是说美国经济成长还会不会继续走,或者是怎么样?要去海外投资,在哪里投资?假如说你是做出口有关的业务,可能比较好的市场在欧洲,可能在亚太,可能亚太以后经济成长不如以前那么好,这就是一个改变。


《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长  范鲁贤

另外我用这个时间强调一下我们福布斯杂志,不断在我们杂志强调的是经营模式开始在市场上有突破性的变化,中国有一句话是跟由者(音),其实这个是我们杂志觉得很重要的一个改变。我们看这两个做我们首页的企业家,这个张近东十年以前不怎么有名,过十年黄光裕涨了差不多十倍。这个是什么状况?除了有个人的问题以外,我觉得最重要的问题是张近东在国内有这么多传统的店,但是很清楚的是投入了很多钱,开始做电子网络有关的东西,已经很落后于阿里巴巴了。最近张近东是面对这样的困难,面对这样的一个趋势。所以不管是在我们媒体业,不管是在哪一个行业,这完全是一个变化的时代。这个公司没有多少年,但是它的市值比很多公司高很多。今天我如果要给大家一个我们公司自己的启发,这个是Disruptions,就是优秀的企业家在哪里?这就是我们公司每天研究的一个部分。所以跟这个有关的,2014年虽然可能大家不是把自己当做资本家,我也不是资本家,我是我们公司的一个资深编辑。但是很重要的一个改变,刚刚说的整个形势的一个变化,我个人觉得是怎么样升级自己。大家可能现在觉得怎么做网络的店,但是这些有关的技术其实是会对于我们将来整个国家在经济方面的竞争力,这个影响是很大的,这种变化是不能忽略的,是不能不面对的一种新的压力,不能让自己变成类似这样的黄光裕,再过十年会碰到这样的一个问题。 谢谢大家!


主持人

谢谢,再次感谢范社长,而且他的普通话说的还是非常标准。


主持人

非常感谢!


主持人

我不知道我们在座的房地产精英们有没有一个习惯,就是先查一下福布斯排行榜有没有自己的名字,如果没有的话就起来上班,有的话就多睡一会儿。我不知道范先生知道不知道,我们在中国翻译成“服不服”排行榜。再次感谢!我们今天精彩得主体演讲环节之后,将会进行我们第一轮互动的环节,我们年会得到了小树有机和童星梦工厂的大力支持。接下来我们将会来进行一个抽奖环节,将会产生十位的获奖来宾,获得价值400元的小树有机礼盒。接下来让我们掌声有请的就是郑州树青农业科技有限公司总经理常英女士为大家抽取幸运来宾,有请常女士!这个抽奖方式大家可能在进门的时候都进行了一个头像的采集,接下来我们要请常女士说开始和结束,然后我们通过大屏幕抽选出来,我们看看现场谁会成为我们第一轮抽奖的幸运观众。 我们来看一下屏幕上的十个,有没有发现自己的?抓紧时间来到我们的舞台上。本来我们想念一下名字,但是我决定放弃,因为我实在不认识。所以大家看一下自己的照片,认识一下自己。有请我们的第一轮抽奖获奖的十位现场精英们,请大家一字站开,我们会有请常女士送上我们准备的礼品。我们再抽两个,因为刚刚两位不在我们的台下,把这个机会让给另外两个人。


主持人

幸运大抽奖

有一位是段先生,这一位是程先生,恭喜两位!接下来有请我们常女士为十位朋友送上礼品,由小树有机提供的价值400元的小树有机礼盒。


主持人

我们再次响起掌声祝贺十位。本轮没有抽中的话没有关系,接下来我们将会通过这个方式,有几轮的抽奖。我看了一下下面的奖品,让我们两个人特别羡慕,千足金。


主持人

为幸运嘉宾颁发幸运礼品

好的,我们再次感谢常女士,谢谢您!


主持人

正商杯河南城市风貌摄影大赛不颁奖

我们要特别感谢常总,感谢小树有机为大家送上的健康。抽奖环节之后我们要开启今天第一轮的颁奖环节,经过两个月的作品征集,正商杯河南城市风貌摄影大赛的结果已经揭晓了,一共有五幅参赛作品,在这次的大赛上脱颖而出。究竟是哪些作品呢?我们一起来关注一下,我们首先要揭晓的就是三等奖获得者。三等奖分别是《梦回东京》作者张春阳。《根在中原》作者王颖。


主持人

正商杯河南城市风貌摄影大赛不颁奖

有请我们的作者也来到今天的现场。


主持人

有请获奖者或者代表来到舞台上,同时我们要揭晓的是二等奖,二等奖获得者分别是《辉煌郑东》作者王浩。《夜郑州》作者王铮。恭喜!我们继续揭晓的是一等奖,一等奖《绿美郑州》,作者王玉德。我们要特别说一下奖品,三等奖获得的是500元的床上用品,二等奖获得者的奖品是1000元的电压力锅,一等奖获得者获得的是价值2000元的佳能相机。接下来让我们有请东方今报社社长赵国平先生为获奖者颁奖,有请! 我们先发三等奖,三等奖获得者,也就是张春阳和王颖往前一点,其他几位稍候一下。张春阳、王颖,他们获得的是价值500元的床上用品。


主持人

掌声祝贺一下摄影高手,在大屏幕上大家也可以看到他们这一次参赛的作品。


主持人

谢谢两位!稍候颁发的是二等奖,《辉煌郑州》的王浩和《夜郑州》的王铮,获得的是价值1000元的电压力锅,恭喜,也看到我们的大美郑州。谢谢两位,随后就是我们的一等奖了,《绿美郑州》,作者王玉德,恭喜!获得的是价值2000元的佳能相机。谢谢!谢谢赵社长,大家一起照张相。有请各位获奖选手站在前面,赵社长中间有请!平常都是他拍我们,拍郑州,今天我们把这个机会留给我们几位摄影高手。再次掌声祝贺,谢谢!


主持人

祝贺我们的各位获奖选手,也感谢我们的颁奖嘉宾。


主持人

谢谢赵社长。中原经济区对于河南地产行业而言无疑是重大利好,房地产企业在这个过程当中将大有可为,下面我们一起来进入专家论坛环节,一同探讨大改革时代的房地产策略,让我们有请本环节的嘉宾主持,河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长李晓峰先生!


主持人

同时有请专家论坛的对话嘉宾,他们分别是: 河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记王永苏先生; 郑州大学旅游学院院长杜书云女士; 河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清先生; 北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理徐国珠先生; 河南新田置业有限公司总经理冯常生先生; 有请几位!


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专家论坛环节


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河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记王永苏


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郑州大学旅游学院院长杜书云


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北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理徐国珠


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河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清


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河南新田置业有限公司总经理冯常生


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河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长李晓峰


主持人

掌声有请我们本轮论坛的几位嘉宾和嘉宾主持!


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

刚才我们也已经颁过奖了,也已经抽过奖了。接下来咱的2013地产年会继续,进入到2014专家论坛环节。我觉得主持人刚才讲到了,接下来让我主持,我看了看我们台上请到的这几个专家,确确实实是在不同范围内的专家,有来自于政府研究机构的,有来自于高校,有来自于行业商会的,有来自于企业部门的,确确实实代表了不同的领域。我们现在正在辞旧迎新,2013年已经过去了,进入到了2014年,请各位专家坐在这里给我们畅谈一下他们对于2013年的感想,对于2014年的展望,我想将是非常有意义的一件事情。我们在2013年的11月份召开了党的十八届三中全会,毫无疑问拉开了我们未来改革的大幕,对我们河南而言,在这样一个过程的过程当中,也肯定要受益匪浅。


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

我个人仔细地梳理了梳理,这一段我们谈的比较多,与我们河南经济密切相关的,与城镇化密切相关的,是不是可以归纳为三个区?第一,中原经济区;第二,郑州航空港经济综合实验区;第三,大家现在谈的比较多的叫郑州自贸区。我想说的是中原经济区这个话题已经谈的两三年了,甚至更长时间。自贸区这个话题现在实际上是刚刚开始酝酿,现在讲的比较多的问题还是郑州航空港经济综合实验区。这是我们国家第一个上升为国家级的战略,而且落户在郑州。接下来这个问题我想有请我们河南省商业经济协会的副会长兼秘书长宋向清先生谈谈他对于郑州航空港经济综合实验区的看法,以及对于我们河南省房地产产业发展会带来什么影响。


河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长  宋向清

感谢东方今报的邀请,必须说一下,东方今报这几年每年搞一次房地产方面的年会,一届比一届规模大,一届比一届人气旺,一届比一届档次高。我谨代表河南省商业经济学会对东方今报表示敬意。李教授我们是多年的朋友了,让我先讲航空港区。时间有限,我想从这几个方面讲:第一,讲一下航空港区究竟有多大的魅力。从两个方面:一个是从居民的结构变化上,一个就是从我们的国际成熟的那些航空港区里面,跨国公司和大的财团入驻情况,我们看它的魅力究竟有多大。


河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长  宋向清

航空港区由初建到成熟,居民结构发生的变化非常大,一般情况下由初建时原住居民100%,成熟之后原住居民下降到30%以下。而新居民上升到70%以上,新居民都是哪些人呢?一般是三类,那就是:中高端商务人士及其家属,政务人士、国际人士。那就是说中高端的人士会逐步地向航空港区转移,而一些原住居民呢,可能会慢慢地从航空港区搬出,这是说明它第一个魅力。


河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长  宋向清

第二个魅力,也是美国莫力特公司提供一个数据,在世界六大航空港区当中,世界前十大跨国公司里面,有六大跨国公司的区域总部设在航空港区,三个设在CBD,一个设在其他区域。世界前17大财团当中,5个区域总部设在航空港区,10个设在CBD,2个设在其他区域。从这两组数据大家可以感知,航空港区究竟魅力有多大,吸引高端人士,吸引大的企业。


河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长  宋向清

第二个问题,为什么航空港区有这么大的魅力呢?我想主要是这么几个方面:第一,航空港区是一个城市开放度最大、国际化程度最大的区域,这就意味着我们由外向型经济高端的人士,包括一些企业会往这个地方集聚。第二,在航空港区是跨国公司和大的财团,包括金融企业,财团当然主要是金融企业集聚度较高的地区。第三,高新技术产业和创造能力较强的企业高度集中的区域。第四,国内外知名品牌集聚度最高的区域。有这四个集聚度最高的区域,就形成了我们航空港区这么大的魅力。如此大魅力的航空港区将会给我们郑州房地产,航空港区的房地产业带来哪些变化呢?我想是四个方面的变化:第一,从航空港区未来发展来讲,房地产开发的热度将会由低向高变化,房地产投资的强度将会由弱向强变化,航空港区楼市的档次和品位由中低档向中高档变化,楼市的价格也将会由低向高变化。换句话说,未来航空港区将是我们郑州市的房地产开发商争相角逐的一个热点地区。


河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长  宋向清

面对这样具有巨大魅力和巨大潜力的航空港区,我们河南房地产业应该怎么做?我有这么几点建议,仅供参考。我认为:第一,对于我们的开发商来讲,首先是争取拿地。这个大家都知道,航空港区的土地资源非常有限,而且对这个项目的要求非常高。大家都知道郑州市人民政府实行重大招商引资项目专家咨询评估,执行这样一个政策。我作为咨询评估的专家参加了第一批项目的评审。7号还有一个专门准备落地航空港区的一些重大招商引资项目要进行评估。咱们郑州市现在实行这个政策以后,你这个项目能不能在郑州落地?首先要看专家给你的咨询评估结论。如果专家说OK,那么政府再继续研究,如果专家就给你否定了,那么你就落不了地了。像第一次,也就是咱们实行这个政策之后第一次评估,我参加了三个物流企业,管城区那个企业就被我们给PASS掉了,被枪毙了。所以说,大家一定要有一个好的创意,争取拿地。第二点,在拿地之后,一定要找一个好的定位,你是开发高端住宅还是标准化、国际化的公寓,还是搞商业地产,还是搞国际街区等等,要错位经营、差异化经营,否则的话在航空港区你发展可能就和我们整体上的要求不相一致。


河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长  宋向清

那么在这之后,定位之后、开发之后,我还有一个建议,根据航空港区国际比较成熟的那些城市,他们土地价格、物业价格的变化情况,在目前我们郑州航空港开发的初期,对于这些你开发出来的物业,建议大家记住这么几句话:能自用不外租,能外租的不出售,能少售的不多售。为什么这样讲呢?荷兰阿姆斯特丹机场是全球第14大机场,那么在荷兰阿姆斯特丹机场的物业,从1990年到2000年,我专门查了这样一个数据,物业升值120倍以上,这是一个什么概念?正常情况下航空港区物业升值会超过10倍、20倍,我们保守经常在20倍以上。所以你开发出来这些物业以后,如果你有足够的经济实力,建议大家记住我刚才的几句话,能自用的不外租,能外租的不出售,能少售的尽量少售。


河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长  宋向清

当然了,第四点小建议,就是在航空港区一定要在设计和规划理念上,一定要强调低碳环保绿色,这不仅是我们郑州市,而是全世界航空港区目前的统一标准。其他的我不说了,留给我们其他的专家,谢谢大家!


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

感谢宋秘书长。他为我们讲的很系统,我觉得给我印象最深的是航空港或者说航空港经济最大的影响力,给我们带来了什么?就是有魅力,怎么有魅力?因为产业集中度越来越高。也就是说如果没有产业,那就很难讲有魅力。现在我们很多地方在发展的过程当中,本来是园区的发展,最后因为产业的导入不足,最后就成了一座空城,成了一座死城。所以在这种情况下,在一个大的园区,在一个经济区发展的过程当中,如何能够积极导入一些有活力的产业,我想这是它具有魅力的非常重要的一些前提条件。我们注意到这些问题,航空港区在导入的产业里面非常重要的一个产业,就是要导入现代的商贸物流产业,尤其是从2012年郑州市开始启动177家批发市场外迁工作以后,整个郑州市拉开了一些物流产业外迁的这样一个序幕。我们非常高兴地注意到,2013年的11月30号,首家外迁的承接地郑州金源百荣商贸城已经开门迎客,给大家吃了一颗定心丸,航空港区导入产业进入到了实质性的一步。我们今天非常荣幸有请到了北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司徐国珠先生,让他谈谈对航空港建设企业导入的影响。


北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理  徐国珠

刚才教授让我谈谈批发市场的外迁对整个港区建设的影响,我们公司是以商业地产为主的一家公司。我们的项目在郑州市南四环,也就是说我们这个项目到火车站商圈大概需要40分钟的时间,我们到机场大概需要半个小时时间。而且我们项目也是省重点工程,同时也是整个郑州市177家批发市场外迁的重要节点。大家知道整个郑州市的批发市场通过十几年的培育和发展,在整个带动中原经济的发展乃至我们河南商业的贡献,是非常大的,我们的衣食住行跟我们的批发市场是密不可分的,大家都知道我们有火车站的商圈,有南三环的食品商圈。这些商圈不同的阶段和不同的区域为繁荣我们河南的商贸业发展做出了突出贡献。但是随着我们城镇化的进程,包括交通设施、其他方面的一些影响,批发市场在整个原来商圈里面形成以后,在某些方面给我们的交通,包括经营环境都带来了很多负面的影响。所以郑州市政府决定用三到五年的时间,完成整个郑州市177家批发市场外迁。


北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理  徐国珠

这样外迁对我们整个郑州的商业地产会造成很大的影响,以火车站商圈为例。大家知道火车站商圈有服装和小商品两大品类为主,目前的体量大约有120万到130万之间,辐射半径包括我们河南周边的一些省份,像山东,包括河北、山西等等,周边离我们郑州近的都到我们河南郑州火车站附近来批发。但是如果说我这些商圈迁走以后,对我们整个的商业格局会带来很大的变化。


北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理  徐国珠

大家知道,火车站商圈的地价现在大概是2000万一亩,好的租金,像银基的租金,每天每平方米大约在60—80之间,每天每平方米,加起来应该是2000多每平方米每个月,成本很高。如果说在火车站附近商场体量很大,但是写字楼配套不足,所以很多商户完成这个积累以后,在整个商场里面,批发市场里面有一个平台,他需要大量的写字楼。但是火车站商圈地价偏高,而且周边没有空间,满足不了未来整个批发业所需要的大流通、提升形象、上档次的规模。应该说火车站商圈目前写字楼很紧俏,但是没有地方建。这样的商业地产,如果火车站商圈周边批发市场外迁移走的话,可能对这个格局也会造成很大的影响。现在我们看到郑州整个商业地产这一块,在我们东区应该说写字楼,就目前的价格并不高,大概一万块钱左右。那么在南半部,也就是在机场和城乡接合部的区域,大家知道新郑龙湖镇原来的房子大概是两三千一平方米,最近也卖到七八千。原来在南四环附近是六千左右,前一段时间绿地开的一个盘,是八千五,现在是一万多。随着整个批发市场外迁,南部包括我们的这个项目,包括绿地,包括华南城,包括义乌的国际小商品城,包括北京的华贸,都入驻了我们在城区和港区接合部的区域,未来整个南部的商业发展是一个热门,是一片热土。


北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理  徐国珠

我们这个项目做的目的是承接批发市场外迁,但是我们在整个郑州市这一块,过去我们是两小时的经济圈,高铁开了以后,我们到武汉、南京、西安、北京基本上两个小时。那么航空港区,现在机场我们也是两个小时,到杭州也好,到北京也好,也是两个小时。原来我们的高速公路,是全国里程第一,我们的铁路交通运输,包括双十字,就是我们的高铁,包括传统的老的铁路,如果说再插上我们航空港区这个翅膀,我们应该说整个交通体系、物流体系是具备了向外拓展的能力。


北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理  徐国珠

它最重要的给我们内部带来了两点:第一,我们知道我们这个行业,以批发为主的行业,首先是辐射半径很大。我们现在就是说,按照郑州的商贸业,山西的晋城,包括邯郸以南,包括我们到安徽的合肥这个区域,郑州市这是一个中心,两个小时可以到达。


北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理  徐国珠

航空港区的飞机,未来物流企业的入驻,大的物流公司入驻,对我们拓展我们整个郑州商业的辐射面会具有很大的支撑作用。我们批发业整个来讲是满足国内的需求,航空港区的建设,包括我们航空业的支撑,未来我们不单单有内贸,我们也需要国外的产品进驻到郑州,我们打开我们河南,走向全国,走向亚洲,包括走向世界的这样一个桥梁和窗口作用。所以未来我们的商业地产,在一定的区域里面,你如何按照好自己的产品,如何给自己的产品定位,做好很好的市场调研,这一点非常关键。航空港区我是了解的,我一个朋友在那儿做的有项目,我经常去看,包括富士康,现在我们郑州制造在全国电子产业很有名。目前整个港区缺的商业配套,最近政府在郑港四街、六街规划了一个商业带,但是目前售的比例比较高。商业体无非是两种,一种是持有,一种是出售。但是你真正要把商业地产做的非常好,我认为你持有往往能做的更优秀,品质更高,你的品类规划更科学,更能满足消费者的需求。如果说出售物业的话,短时间内能迅速回笼你的资金,但是对这个项目的生命力、业态的组合,包括满足消费者的需求方面,都会带来很多的影响。能持有的最好不要卖,能少卖的少卖。


北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理  徐国珠

分的物业都是以出售为主,包括我看到有卖到两万多的,还有卖一万八九的,均价都是一万八到一万九,卖的非常好,出乎我的想象。原来港区在北部,原来我想象那个地方房价很低,现在整个住宅也卖到六七千,商业也卖到一万八九。有这样一个趋势,我认为未来整个地产,包括商业地产,向南部转移肯定是一个趋势。但是我们做开发商也好,如果把握好商业地产的契机,包括如何选择你的品类,如何做好定位,到底是持有物业,还是出售物业,有待于大家根据各自的情况自我选择。


北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理  徐国珠

我个人的建议是商业地产要想做的非常好,要想做的风生水起最好持有。我在银基当过老总,1994年的时候我在当老总,我们当时都是持有,我们不卖。到大前年银基去卖的时候,卖多少钱一平米?完成了市场的培育,到成熟阶段,就会增长很多,大概平均均价是12万/平方米。我们在北京也是这样的,我们在北京买的商铺是全部持有,我们6平方米,一平方米都没有卖。我们在市场培育方面下了很多的工夫,我们的合同转让价,我们不是产权,我们的合同转让,我的名字,比如说换成宋会长的名字,我可能20年转给他,那可能需要200万—300万,不超过14平方米,更高端的超过500万。那也就是说你持有物业未来带有的是长效收益。所以这一点跟大家分享一下,我认为整个郑州商业地产未来还有很多空间值得大家去开发,值得大家去投资。谢谢大家!


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

实际上我注意到批发市场的外迁也是一个大趋势,不仅郑州在搞批发市场的外迁,北京等很多大城市都在做这些。刚才我们徐总讲了我们为什么要外迁,迁到哪个地方去?包括迁到郑州航空港会给我们带来什么样的优势?尤其是后来他结合自己的情况,给我们分析了商业地产到底应该是持有还是应该销售,确确实实是发人深思。实际上提到2014年,我想还有一个非常重要的概念,我们怎么样绕也绕不过,对全国来说,对河南来说都是这样,那就是城镇化。十八届三中全会开了之后,我们国家中共中央召开了中央的经济工作会议,接下来套开了两天的全国城镇化工作会议。


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

河南省也一样,同样在12月份,开了河南省委的经济工作会议,也开了两天的河南城镇化工作会议。所以可以设想,城镇化引发的房地产问题将是我们国家也好,我们河南省也好,未来发展的一个方向。非常高兴的是今天我们请到了一个这方面的重量级嘉宾,这就是省政府发展研究中心主任王永苏老师,我之所以叫他老师,是因为我曾经邀请过他到我们河南财经政法大学给我们的学生授过课。我个人感觉,从理论上来说,他在我们河南省应该是研究新型城镇化问题的第一人。不仅如此,他不仅做理论研究,而且还参加了我们河南省的经济工作会议以及城镇化会议,他所研究的成果,他的一些建议甚至写入到了我们河南省关于城镇化推进的若干政策里面,所以说对于我们河南省新型城镇化的推进应该是一个富有影响力的人物。接下来我们就有请王主任给我们谈谈他的一些想法,他参加我们河南省城镇化会议的一些感想,我们河南省未来的新型城镇化有什么样的发展方向和目标,对房地产业又会产生什么样的影响,有请王主任!


河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记  王永苏

很高兴能参加这么一个会,房地产的市场主要是来自于能到城里买房子的人,城镇化的推进就是增加城市人口,减少农村人口,就直接增加了房地产的市场需求,有这么一个关系。所以说,我觉得搞房地产的人对于城镇化这个事儿应该给予高度的关注。那么我就简单介绍一下中央的城镇化工作会议和省委九届六次全会对城镇化工作的一些部署和政策。


河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记  王永苏

第一个我想说的是,应当充分认识中央这一次城镇化工作会议的重大意义。我为什么说这个重大意义呢?因为这是中国共产党执政以来第一次以党中央的名义召开城镇化工作会议。我们党年年都开经济工作会,特别是改革开放以来,年年都开农村工作会,也开中央的组织工作会、宣传工作会、统战工作会、政法工作会,但是就是没有开过城镇化会议,建设部开过,以中央的名义从来没开过。这一次为什么会以中央名义开这么一个会呢?这个会应该是一个标志,是一个转折点。什么标志,什么转折点?那就是几千年来我们这个国家是农民、农村、农业为主的社会,向城市、市民、非农产业为主的社会转折时期的一个转折点。就是在这多少年之前,几千年来,农村的人一直是绝大多数。到了这几年,中国城镇化率开始超过50%,就是说过去我们老说农民是中国人口的大多数。自从我们城市化率超过50%以后,这个话就不能再讲了,城里人成了中国人口的大多数。这是什么意义呢?那就是中国从农民为主、农村为主的社会,转折进入一个城里人、城市为主的社会,或者简称中国进入城市社会。那这个意义是非常非常地重大的。


河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记  王永苏

为什么?因为农村是一个一个的小规模分散居住的,它是适应于农耕社会的居住场合。而城市社会、工业社会发展服务业,它就是要以城市为主要的载体,你要在农村以农村为载体搞工业,搞服务业,它的结果就是高度分散,成本高,效益比较低,污染比较严重,治理比较困难,效益比较差。我们过去几十年搞乡镇企业,搞千村百万工程,大家知道效果不好。郭庚茂当省委书记以后,开始搞产业集聚区,集中集聚发展。大家知道产业集聚区投入的产值要高于在村庄的分散发展,在它的意义上,中国今后的这种非农产业的发展将从分散进入一种聚集为主的时代。所以这个意义十分地重大。这个城镇化在中央工作大局中的地位空前地提高,就从今年的城镇化会议和农村工作会议的比较就可以看出来,我们这个城镇化会议,刚才主持人说了,是和经济工作会议套开的。那么城镇化工作会议开这两天,全部的政治局常委参加,全部的中央政治局委员、国务院副总理、国务委员、书记处书记全部参加,各省市参加,除了各部委参加,都是一把手,各省市参加的都是书记、省长,加上管城市化的副省长,这个规格相当高。等于跟经济工作会议是一个规格,参加经济工作会议的人全部参加城市化会议。二十几号开农村工作会议,农村工作会也是总书记、总理讲话,政治局常委全部参加,但是是部分政治局委员、部分国务委员、部分的书记处书记,各省参加的分管的副书记、省委副书记,分管的副省长,一把手都没有参加。


河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记  王永苏

从这个事儿可以看出来,城市化工作会议这样一个规格,就是说城镇化这件事在党中央、国务院工作大局中的地位空前提高,可以说高于农村会议。当然农业也是讲的很重,我是说对这个事要有清醒的认识。我们这个国家,包括我们从分散发展进入一种集中集聚,以城市为主要载体的新阶段,那个效率会提高。无论是非农产业、科技、文化这些,都要以城市为载体,效益来提高。这一次对省里、中央的城镇化会议,因为中央这个会议省里叫九届六次全会,这个全会是郭庚茂书记报告一年来常委的工作,谢伏瞻省长讲话,讲话讲什么?全讲城镇化。那么结束的时候谢伏瞻省长讲话,郭庚茂书记专门讲了一段城镇化如何重要。那么这一次的中央关于城镇化的部署,这种政策,它这个重点,第一条就是农业转移人口市民化。总共讲了六条,最重要的,与房地产关系最大的,一个是农业人口转移市民化,就是已经进城的,没有解决户口的,要解决户口、就学、就业等等这些,这也是重中之重,提高城镇化质量这是大事,放在第一条。当然土地问题在集约、节约利用,严格保护耕地这样一个前提下,明确讲要增加房地产住宅建设用地。这对我们房地产来说是一个很大的利好消息。再一个,提高城市的承载能力,放的很重,那就是要解决城市病的问题,中央对城市病看的很重。所以对这几点我觉得应该给予充分的重视。


河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记  王永苏

那么这些布局,因为媒体上都有,我就不展开了,对我们房地产有哪些影响呢?中央现在在整个城镇化布局里面把城市群放的很重,中央规划了一个城市群,除了长三角、珠三角、京津这三个以外,又规划了十几个城市群。咱们中原城市群也进入中央的规划,当然克强总理他在这儿当过省长、书记,他规划才完成的,写入了中央的文件。这个以城市群为主的规划,城镇化的推进,由原来的小城镇、大战略,大家知道多少年以前,我们这个国家的城镇化过去,世界上都叫城市化,只有中国叫城镇化,为什么?就是要控制大城市,害怕城市搞大了不好管,一个是有城市病,一个是不利于稳定。这一次上面明确讲,城市群为主导的这样一个城镇化。这给我们带来了一个什么呢?那就是说今后的城镇化要从村村像城镇、镇镇像农村这样分散的以小为主的城镇化,要走向一个以都市区、城市群、超大城市为核心,发展城市群都市区的这样一个城镇化。所以这个新型城镇化中央已经明确了,我们说河南新型城镇化到底新型在哪?原来河南省委书记卢展工说新在新农村社区上,一个个五千到一万人的小村庄,都叫社区,我就新到这儿。现在中央开了这个会,省里开了这个会,省委这个会上没有讲新农村社区,没有提新农村社区这事,还是坚持中心城区带动。


河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记  王永苏

郑州都市区,以郑州为中心的中原城市群,那就是说今后河南的城镇化要以郑州为中心,中原城市群为载体,搞一个相对集中的城镇化。当然了,中央也明确讲控制超大城市的人口,像北京都是在控制,可是河南这个地方领导讲话不得不讲,也讲,控制特大城市,北京讲了我们也得讲,要讲政治。但是我们省里省委的意见和我们的这种三中全会讲话,都把大郑州都市区,以郑州为中心的中原城市群当做城镇化的重中之重。郭庚茂同志在不同的场合都讲,你这个人口转移、产业集中要往县城以上的地方去集中,这对我们房地产业是一个什么概念呢?那就是我们这个房地产项目的选择要往郑州及其周边去衔接。


河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记  王永苏

虽然中央讲控制大城市,郑州不是北京,北京、上海人都多,郑州是人太少、规模太小,比武汉还小,比长沙还小。所以这个小马拉大车,一直在讲小马拉大车,这一点郭庚茂书记非常清楚。所以将来我们的产业要向郑州航空港、郑州周边的地区去集聚,我们的人口要向郑州周边,郑汴洛这一部分地区转移。中央发展中小城市重点在哪里呢?我个人的看法,不是所有的中小城市,而是郑州周边的这些中小城市,应该是河南发展中小城市的重点,在继续做大郑州的前提下,把郑州周边中小城市作为重点。这对房地产来讲,你的空间布局往哪搞,有什么前景,这是很明确的。刚才秦虹主任讲,小城市的房价都下跌,中心城市还上涨,什么道理啊?有这个规律,你这个商业、服务业,只有在中心城市,投资回报率才高,才有人气。你在小地方就是不赚钱,在郑州卖胡辣烫的方中山在郑州赚了几千万,他要在老家累死也赚不了几千万。


河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记  王永苏

就是这个道理,所以对我们房地产业来说,我们2015年的规划要搞到48%,我们今年可以到44.3%,将来两年以后合1.85个点,到2020年呢,原来说到58%,后来省长说保守一点吧,搞到56%。也是1.7个百分点左右。如果到2030年这四年里面,按1.5个点再往下降降,全省这样算下来也有200多万户农村人口要进到城市。所以这是一个巨大的刚需。有人说现在房子已经多了,不能再建了,我不赞成这个观点,要动态看这个事,我的看法是这个市场还是很好的,我觉得这个前景还是非常好的。当然了,出房产税将来也有可能,但是那对健康发展房地产也有好处,压泡沫,激发需求,也是很好的,我觉得房地产业持续发展的前景还是很好的。尤其是谢伏瞻省长对房地产业非常重视,好几次会议上离开稿,专门就房地产讲,要健康发展,要持续健康,不要人为地打压,要持续健康,要保证河南的自住,所以这都是利好消息。


河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记  王永苏

那么这样一个前景,我觉得广大房地产企业前景还是影响乐观一点。具体的业务我说不来,中国社科院2020年要增加三亿人,河南要1100万人,我算这个帐,根据省里的规划,要增加1100万人,几百万户,所以这个前景很好。这个投资,根据省里的情况,投资选点尽量不要往下去,不要下基层往镇里去,往村里去,要去就向郑州周边这些村,这才行。原来说我要到镇里面去搞社区建设什么的,最好别弄这些事,形势已经变了。所以总体上我的看法,前景很好,要随着产业的集中,纳入非农产业,哪个地方非农产业有基础,前景好,能搞好,房地产业就跟着哪儿,往哪儿搞。就是说居住要服从产业,产业布局决定居住,生产方式决定居住方式,生产布局决定居住布局。未来的产业布局是什么呢?更加集中,都是大的产业集群、大的产业基地,人更加向城市转移。


河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记  王永苏

中央强调要控制,但是我看控制起来也很难,秦虹主任说了,天天说控制,去年还增加40多万,全世界除了德国可能控制的好一点,政府说不让你上大都市,他就不去,其他国家控制的效果都不好。去了以后说堵车、城市,怎么办?那就是组团式发展、生态城、畅通城、和谐城、智慧城,通过提高规划建设管理水平,解决城市病问题。而不是不准发展这个被动的办法来避免城市病的问题,这就是城市化的大方向、大格局。我相信河南的城镇化郭庚茂很明确,就是三集,产业集聚、人口集中、土地集约。你都按照这个思路去安排你未来的发展方向。我说的不对地方请大家指正!


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

我需要特别说明一下,因为他刚才给我们讲了一些提振未来信心的消息,我不知道主持人介绍他的时候各位听明白了没有?河南省人民政府发展研究中心党组书记、主任,什么概念呢?我们河南省目前的一些重要的智囊人物,尤其在研究城镇化方面,当然城镇化背后就是房地产业。主持人刚才告诉我时间太长了,刚才王主任确实讲了不少。我刚才一直想打断他,但是我还想听听他到底讲什么。确实给我们分享了很多,尤其是关于房地产未来,很有信心。接下来要讨论的,因为房地产不仅仅是一个理论研究问题,城镇化也不是这样,不仅仅是理论研究,不仅仅是制定政策,我们还要有人去落实,谁来落实?非常重要的一股力量就是房地产开发商。今天非常有幸请到了新田置业的董事、总经理冯常生先生,他也是在我们河南房地产圈里比较活跃的一个人物。新田的开发模式在推进我们河南省的城镇化建设、河南省的房地产业发展方面也做了他独特的贡献。接下来我们就听听冯总对这个有什么看法,因为时间问题,尽可能集约一些,时间也集约一些。有请冯总!


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

今天下午非常有收获,听了很多专家讲的一些很好的观点,特别是王主任,我相信大家和我的感受一样,我们都是从业者,第一是增强了对2014年继续做大房地产、继续做强房地产的信心。第二,特别是针对我们公司的情况,我们基本上是践行了王主任刚才谈到的理论,也践行了省委省政府的理论,因为我们就是在郑州的周边地区,我们洞林湖新田城,都是在郑州周边地区。当然这个新型城镇化,应该说是有史以来最大的一次利益再分配,所以在这个利益分配过程当中,应该牵涉到方方面面的利益,具体到我们作为微观经济的一个执行者,作为企业来讲,我们所谓的责任和担当问题,我想首先就是要分析清楚是为谁负责,担当什么。这样我们来考虑,我们做新型城镇化牵涉到哪些?第一是当地的原住民,也就是村民。第二,牵涉到政府,因为牵涉到一个区域的经济社会发展。第三,牵涉到要把人口、消费、产业引进来,所以说牵涉到我们消费者。所以这样来看的话,当然还包括我们自己了。我想这就是所谓我们在进行新型城镇化时候的一个利益相关群体。


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

那么我们所谓的责任、所有的担当,都要切合他们的需要,来进行安排和布局。因为我们做的项目洞林湖新田城,应该说是类似于一个小岗探索的这样一个项目,它是在八年前有这样一个想法,七年前派出一队人马,开始对1700户村民挨家挨户地宣传我们的想法,最后获得他们的同意,然后逐家逐户,包括18岁以上的所有人员签署协议,这样来进行一个探索的。但在那个时候还没有新型城镇化这样一个明确的作为政府的工作支持,所以这样作为一个企业推动这个探索的话,就更需要照顾到利益相关者各方的利益,这样这个事情才能往前走,因为没有什么强权推动。所以我想说的一个核心的基本点,我们所谓企业的责任和担当,就是考虑到在这一场利益再分配过程之中,各方利益的照顾和各方需求的满足。那么具体下来,其实我们认为其中有一个最根本的抓手是什么呢?是一个什么事情能够把四方的利益都可以兼顾好呢?我们认为就是新型城镇化中的产业化,当然这个刚才王主任也谈到了,我们也很有幸,当时在我们自己摸索的时候也想到了这个,也做了这个,所以这个事情还做的相对比较顺利。


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

所以我们在做洞林湖新田城的时候,1/3以上的土地是用于产业配置,不足2/3的土地是用于地产开发。所以这样的话,由于时间关系,我就不展开讲了。由于这个产业化,就把相关利益群体的利益都照顾到了。当然我们自己总结出来一个“政府主导、企业运营、专家顾问、群众参与”这样一个运作的模式,通过这个模式,实践证明,七年来我们是稳步推进的。当然从目前来看,整个情况还是不错的。当然很具体的一些做法,还包括对原生地貌的尊重,对原住民一些意见的尊重,我们没有把全部的6000口人集中到一个大社区里,我们尊重他们在原村址相对集中的建设等等。包括对十年以上树龄的树进行了编码,能够保留的继续保留,当然还有其他的一些具体做法。但是这个核心,我觉得大家倡导的就是一个产业化的加大。


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

所以这就引出我要说的第三个问题,也就是说在这个新型城镇化过程中,作为政府也好,或者作为社会各界,包括咱们媒体也好,是怎么样促进企业来履行责任和担当,因为责任和担当仅仅作为一个企业的主观行为,由于企业对这个问题的理解不一样,所以担当的大小也不一样。但是我们在这次利益分配当中要保护各方利益的话,我想政府应该出一些规则,因为有了规则的话,才能引导企业向这个方向来努力,来保证我们所谓的好人做好事,坏人也做不成坏事。


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

所以这样的话,我有一个基本的想法,在其他场合也谈过。之所以是政府主导,政府在整个规划中要充分考虑到产业的比重,千万不能做很短期的,仅仅是单独地块的地产开发的招商。同时我觉得在地价上应该有一些差别,比如对于能够成片、成规模的,能够以完整的城镇系统来实施建设和开发的房地产商,在地价上应该给予极大的优惠。


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

而对于仅仅是摘取住宅产业来进行快速开发、快速回收的,我觉得在地价上应该适当高一些。通过这些,像我们在做控规的时候,不仅要做容积率、绿化率这些,把这个产业比重和地价的关系也要建立起来。这就像我们生活中,你买瘦肉,就是净猪肉和买一头毛猪价格肯定不一样。这样的话能够让企业主动去考虑产业的规划,考虑产业的布局,考虑产业的落地,最主要是因为企业是最有活力的微观经济组织,所以说它在进行招商的时候,它一定会考虑这个商家我招来之后,怎么样生存,怎么样发展,怎么样盈利。而如果是政府单单招商的话,会存在一个情况,要么就是长时间落不了地,要么就是这个商业过于短期利益。所以无法对长期做出贡献。所以,我对这个问题是这样考虑的。


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

感谢冯总!还有最后一位嘉宾,是一位女士,都说女士优先,现在放在最后。放到最后就压轴吧,因为她在郑州大学旅游学院,我在 河南财经政法大学。最近我觉得有件事把我们连在一起,就是地铁,君住地铁头,我住地铁尾。而且我看元旦那天郑州市的地铁,想上的进不去,想出的出不来,整个运力达到了30万,30万是什么概念?大家可以想一想。所以接下来我想有请杜书云教授分享一下郑州地铁的开通,对我们郑州房地产业会带来什么影响。我曾经跟他讨论过这个事,她研究的很细,包括地铁开通以后对住宅市场有什么影响,对商业地产有什么影响,你是开发住宅的,有什么借鉴意义,开发商业地产的又有什么借鉴意义,有请杜院长。


郑州大学旅游学院院长  杜书云

在讲之前,我从网站上查了几组数据,大家先从这几组数据看一看。大家都知道,郑州市现在这么大的面积,大家知道1978年改革开放的时候,郑州市的建成区面积有多大?只有60平方公里。那么今年2013年,我们是310平方公里。在这个阶段里面我们看看,从1992年到2002年期间我们城区面积发生了什么变化?1992年的时候城区面积已经由93平方公里增加到156平方公里,也就是说这十年我们的成群面积增加了2/3,比1992年增加了2/3。我们再看看2002年到2012年,这又是十年,我们的建成区面积,这个变化有是什么样的概念呢?也就是说从2002年的156平方公里到2012年的310平方公里,增加了多少呢?增加154平方公里,也就是说差2平方公里都是增加了一倍,十年翻了一番。那么也就是说我们郑州市的城市化过程,尤其是这十年,它集中体现在城市框架的快速拉大。


郑州大学旅游学院院长  杜书云

那么城市框架快速拉大以后,意味着什么呢?我们的出行距离远多了。那么换句话来讲,我们的生活成本也增加了。那么在这种情况下,我们在房地产投资、房地产置业的时候,老百姓是非常审慎的。也就是说我到哪买房子,我要和我的就业地点联系起来。因此在地铁没有开通之前,我们大家都知道,原来最起码三环以内的房子,或者是二七商圈、市中心区位比较好的房子,那肯定是大受欢迎的。那么地铁建成之后,我们可以这样讲,它打破了固有的区位,我们说在房地产交易过程中,在价格的过程中,这个区位很重要,地铁把原有的区位格局打破了。


郑州大学旅游学院院长  杜书云

打破了之后,也就是说它重构了城市新的区位,又重新进行了构建。那么这种新的区位,构建的这种新的区位,它对房地产开发影响我想集中在三个方面,我们大家都知道,一说地铁马上想到地铁沿线房子要升值,这个问题老百姓都知道,谁都知道。也就是说类似于钓鱼岛,像这些问题一样,谁都能说上两句,这个我就不讲了。今天来的开发商比较多,我想这里面对于地铁已经建成的,就是沿线的房地产来讲,或者将要投资的房地产来讲,对于开发商一定要研究沿途业态的重新组合。比如说商业,比如说写字楼,它里面经营的业态发生了变化,它运营的方式发生了变化,那对于我们开发的房子的档次、结构等等,都要发生变化。在这儿我就不讲了,就是说对于开发商来讲,要关注沿途房地产业态的组合问题。最近我们研究生在开题,在答辩,我们不少研究生都写这方面的东西,我也在研究之中,它的影响不能忽略。这是第一个。


郑州大学旅游学院院长  杜书云

第二个,房地产开发郊区化一定是趋势。我们说在没有私家车、没有地铁的时候,我们说郊区的楼盘可能就是度假的时候才用。那么有了地铁之后,郊区大盘可能会再受欢迎。像2002年我们入住郑州大学的时候,高新区的房子一千多一平米,我们都不敢买,为什么?交通不便,不少人在考虑这个因素。那现在什么情况呢?我不说哪个房地产公司了,就是沿着科学大道过了西四环,某一个大的房地产开发公司,房子卖的非常好。在瑞达路上的一家公司愤愤不平,他就说我们这儿区位优势那么好,他怎么能卖那么高,它那么偏远,其实地铁开了之后,那个偏远已经不是问题了,这是郊区化,要引起大家的关注。


郑州大学旅游学院院长  杜书云

下面一个,无论是置业,无论是开发,还要关注的第三个对房地产开发的影响,就是同城化。我们前两年老是叫郑汴一体,但是马上地铁出来以后,到开封的轻轨开通了以后,这种同城化的影响是十分大的。再比如说往西边的,我们现在置业都往市区里面来,将来比如说荥阳,比如说开封,这种同城化的趋势更加加强。那么在2013年郑州的楼市,我们说郑州是一枝独秀,但是郑州市区比起郑州下面的几个县市来讲,它的销售、它的价格比郑州还要好,为啥还要好呢?我觉得地铁建成之后同城化的趋势,对郊区以及周边市区的这种影响,有很大的因素。我主要是讲这三个方面,因为时间有限,我不敢展开。谢谢各位。


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

谢谢杜教授、杜院长,压轴精彩奉献。郑州高铁已经开通一段时间了,地铁刚刚开通,城际铁路即将开通,这样的话我们大郑州就进入了一个现代化的三铁时代,相信这会改变我们的生活,也会改变我们方方面面产业的发展,包括房地产业。由于时间问题,我们今天的策论2014的专家论坛即将告一段落。因为今天我们的峰会叫做2014河南地产发展年会,最后我希望我们台上的五位嘉宾,每个人用简短的一句话,寄语2014河南房地产业发展。


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

郑州更美好!


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

确实越来越美好,谢谢!


郑州大学旅游学院院长  杜书云

看好房地产,但是还需要稳定健康发展,否则的话吃苦的只能是我们。


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

谢谢杜院长,我以为她会说郑大更美好。


北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理  徐国珠

2014年的商业地产方兴未艾。


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

方兴未艾,前途很好。


河南省人民政府发展研究中心主任、党委书记  王永苏

持续健康,形成支柱。


河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长  宋向清

马到成功!


河南财经政法大学学科办主任、房地产经济研究所所长  李晓峰

马上发财!谢谢大家!今天的论坛到此结束,谢谢大家!


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举杯欢庆

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东方今报地产部美女精彩节目表演

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《福布斯》全球版副主编、福布斯上海新闻社社长 范鲁贤

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群贤毕至

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中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员鲁炳全先生为大家做精彩的演讲

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年会现场

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聊宅网现场直播

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住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员、中国社会科学院研究生院、城乡建设经济系副主任、教授秦虹女士

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河南房地产商会副会长兼秘书长赵进京先生致辞

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东方今报社社长赵国平先生致欢迎辞

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歌舞表演春暖花开

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主持人

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活动现场

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嘉宾签到

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