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活动概况

论坛主题:

远瞻与策略 2014年中原房地产发展趋势高峰论坛

——中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌解读2014两会后中原房地产大趋势

论坛内容:

·2013年中原房地产市场数据分析报告

·聚焦两会房地产政策及2014年中原房地产发展趋势

·中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌深度解读2014两会后中原房地产大趋势

主办单位:

聊宅网 盛联阳集团

时间地点:

时间:2014年3月20日 下午14:00-17:00

地点:永和伯爵国际酒店(二楼巴黎厅)

话题范围:

覆盖房地产年度数据回顾及后市预测

宏观经济与行业政策

郑州本地市场发展等重大与热点话题

特邀嘉宾:

高级城市规划师、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

活动流程:

·2013年郑州房地产市场报告及2014年趋势分析

·顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长)解读2014两会后中原房地产大趋势

·2014年市场走向(专家互动及问题解答)


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  “远瞻与策略”2014年中原房地产发展趋势高峰论坛将于3月20日下午两点开启,敬请期待!


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活动现场


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客户签到


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聊宅网在现场


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团队整齐迎接客户


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  “远瞻与策略”2014年中原房地产发展趋势高峰论坛即将开启,聊宅网与盛联阳集团工作人员紧张准备中。


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聊宅网现场直播


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嘉宾合影


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嘉宾合影


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顾云昌先生与主办方领导合影


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  “远瞻与策略” 2014年中原房地产发展趋势高峰论坛正式开启


北京盛联阳研发部  辛宁

  尊敬的各位来宾、各位房地产界的先锋人士,各位开发商朋友,大家下午好!

  非常感谢大家在百忙中光临由聊宅网、盛联阳集团联合主办的远瞻与策略·2014年中原房地产发展趋势高峰论坛。非常荣幸担任本次论坛的主持,我是北京盛联地产研发部辛宁。在此我谨代表主办方盛联集团以及聊宅网对大家的到来表示最热烈的欢迎,欢迎你们!

  时光荏苒,岁月同行,我们在一起见证房地产行业发展的同时,也兼顾着彼此之间的友谊,非常感谢各位多年来对主办方的信赖与支持。今天,我们诚邀学术界、房地产界、营销界的先锋领导人士在此相聚,除了表达对各位的感谢,也希望大家能借此机会,就两会房地产政策2014年中原房地产发展趋势以及房企营销策略等问题,进行深入探讨,共同碰撞思想的火花,再铸中原房地产辉煌盛世。本次研讨会主要是三个部分:


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北京盛联阳研发部总监辛宁


北京盛联阳研发部  辛宁

  第一部分,与大家一起分享由北京盛联阳地产研发部整理和撰写的2013年郑州房地产市场报告以及2014年市场趋势分析。

  第二部分,我们本次研讨会的重点,很重心的一个环节,我们特别邀请了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生,为大家做专题演讲。

  最后一个环节,是2014年市场走向,我们邀请了各位专家进行精彩的互动讨论环节。


北京盛联阳研发部  辛宁

  同时值得一提的是,我们特邀的嘉宾,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生将在稍微晚点的环节当中为大家做两会之后的楼市走势以及政策导向的主题讲座,相信这也是大家非常关心的一个话题。为河南房地产决策者解读2014年两会后房地产的大趋势。在此我倡议大家,用最热烈的掌声向他表示衷心的感谢!


北京盛联阳研发部  辛宁

  同时本次论坛也非常感谢我们的媒体朋友,尤其是七大报媒,河南日报、大河报、郑州晚报、河南商报、东方今报、经济视点报、河南经济报的大力支持,同时也感谢网媒,河南房产网以及郑州电视台的大力支持,我们感谢他们!

  提起本次主办方聊宅网,相信大家都有不同的最初印象,起源于河南厚土郑州,是河南省第一批房地产网络运营商,开创了河南本地房地产网络媒体的数个第一,引领了河南房地产网络行业的发展。经过13年的沉淀与发展,已经发展成为以北京为核心的17个大城市站点,并且在武汉、西安都派有团队,以郑州为核心的河南18个地市分站为集群的全国大型房地产门户网站。是河南本土第一家,也是唯一一家走向全国的房地产网络媒体。接下来让我们以热烈的掌声有请本次活动的主办方聊宅网郑州站总经理林琳女士向大家致辞!掌声欢迎!


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聊宅网郑州站总经理林琳致辞


聊宅网郑州站总经理  林琳

  尊敬的顾云昌会长,各位嘉宾,地产业界、媒体界的朋友们,大家下午好!今天备受业界关注的远瞻与策略·2014中原房地产发展趋势高峰论坛,应该是在大家的热切期待中隆重举行的,我是聊宅网林琳,在此我谨代表聊宅网的全体员工向一直以来关心和支持聊宅网的朋友表示最衷心的感谢,同时也向今天前来参加论坛的各位朋友表示我最热烈的欢迎!


聊宅网郑州站总经理  林琳

  地王诞生,信贷调息,政策加力,开局2014年房地产市场似乎已经被蒙上了一层层迷雾,万科董事会主席王石是这样预测2014年的楼市,四个字:非常不妙。一向唱多的华远集团董事长任志强公开表态,2014年房价涨幅会出现大幅回落。

  看看数据,再听听名人的忠告,再联想到去年李嘉诚抛售内地房产的新闻,这种类似多米诺骨牌效应作用下,房价甚至成为全国两会上的话题。新一届政府工作报告中首提,针对不同城市情况分类调控,通过双向调控,不仅调控需求端,还要在供给端进行调控,在抑制投机性需求的同时,还要满足自住需求。政策引导又似乎比往年和风细雨一些,那么2014年河南房地产将何去何从?中原房地产又将面临怎样的机遇与挑战?我想是今天在座的每一位来宾都关心的重要问题。

  在这样的背景下,聊宅网携手盛联阳集团特别策划这场远瞻与策略房地产高峰论坛,邀请在座的精英人士共聚这里,就两会的房地产预测等问题进行深入探讨,共同碰撞思想火花。本次活动我们特别邀请了顾云昌会长现场解读2014两会后市场发展大趋势,在此我也像主持人一样,倡议大家对顾会长的到来表示热烈的欢迎!此外本次活动主办方盛联阳集团也将带来2013房地产市场分析报告及2014中原房地产的剖析,让我们共同期待。


聊宅网郑州站总经理  林琳

  聊宅网根植中原,声达天下,目前河南省优化战略扎实推进,18个省域站点已经成熟运作,今年即将启动的10个省管县城、16个县级市、82个县级站点也在倒计时筹备中,立足河南,扎根中原,实现全省的深度联动,更好服务于河南城镇化推进和中原的经济区建设,为网友提供更加丰富的居住信息而不断前行。

  最后我在这里预祝本次活动圆满成功,同时我也希望各位来宾能够乘兴而来,满载而归。


北京盛联阳研发部  辛宁

  说到本次论坛的联合主办方,也就是我为之服务十年的公司盛联阳集团,相信在座的各位都不会陌生,从2002年成立至此,已经在郑州服务12年,今天到场的很多嘉宾朋友,特别是开发商朋友也有过深入的合作和接触。作为一家台资企业,2002年一批专业的房地产代理精英从台湾远渡千里,来到郑州的时候,适逢中原房地产刚刚开始发展,他们引入台湾30年的成熟操盘手法,让中原房地产提前跨入专业房地产代理的时代,我想这一点业界同仁也是毋庸置疑的。经过11年的发展,如今北京盛联阳在做大做强代理的基础之上,成功介入了开发的领域,实现了演而优则导的华丽转身,并朝着策划代理开发等多种业务齐头并进的集团化企业发展。下面让我们再次以热烈的掌声欢迎本次活动的联合主办放盛联阳集团董事长林祈财先生上台致辞!


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盛联阳集团董事长林祈财先生


盛联阳集团董事长  林祈财先生

  各位尊敬的嘉宾、各位同行朋友们,大家下午好!今天非常高兴有这次机会和大家共同相聚,共同把脉河南的楼市,探讨2014年房地产的发展趋势。我代表北京盛联阳集团全体同仁向此次出席高峰会议的各位朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢!


盛联阳集团董事长  林祈财先生

  自2008年开始,盛联阳在业内率先举办房地产的趋势论坛,得到了很多开发商以及专家朋友的支持和肯定,很荣幸2014年地产趋势论坛能和聊宅网合办,也希望在大家积极的参与和支持下,能将房地产趋势论坛变成中原地产界的权威论坛,为大家更好地把脉房地产提供更好更专业的参考。

  在座很多企业是我们的合作伙伴,另外也都是行业内领军的企业,都有着丰富的经验,对行业的发展趋势也有很深的感悟。我想借此趋势论坛,能有这么一个良好的交锋平台,大家能够各抒己见,碰撞智慧的火花,让我们大家能更清楚地看见房地产行业现在所呈现出的一些新特点、新趋势,进而让我们的企业在这复杂的环境中,能够做出客观理性的判断,实现持续健康的发展。

  刚刚结束的中央经济会议上,政府第一次没有很明确地强调房地产的调控,而是抛出了双向调控的话题,再加上不动产登记制度以及全国住房信息要在六年内完成联网等配套的政策,这都预示着政府对房地产行业调控观念的转变,究竟中原的房地产市场走向会如何?走到哪里?希望今天到场的各位专家和行业的精英,我们共同来探讨。


盛联阳集团董事长  林祈财先生

  最后,期待本次论坛能够经过我们的思想碰撞,让大家能够满载而归,最后再感谢大家今天的光临,预祝本次论坛能够圆满成功!谢谢大家!


北京盛联阳研发部  辛宁

  再一次感谢两位林总的致辞!回顾2013年,不管是房地产行业或者是其他行业,我们从马上要看到的2013年的郑州楼市的数据分析,也可以看到,其实郑州市去年的成交量已经突破千万平方,连续两次突破千万平方。

  这个数据表明一个情况,过去的一年仍然是,最起码在郑州、中原市场还是一个高歌猛进的一年。在这种情况之下,各县城市、各地各类型的地王记录也是屡被刷新,与之相应的新一届政府执政,未来地产必将面临新的挑战,整个行业也在孕育未来发展的深度变革。回首2013年,房地产行业经历了怎样的演变?

  展望2014年,建立长效调控机制的时代,房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展机遇?盛联阳集团地产研发部是专业收集房地产相关数据并加以整理分析的一个专业的研究机构,在此我们总结了2013年房地产的市场数据,并与往年的相关数据加以对比,更加客观地反映现实现状和更理性地预测未来。下面就有请我的同事北京盛联阳地产研发部另一个总监阎阳做精彩的专题报告,2013年郑州房地产市场报告以及2014年的趋势分析。请大家耐心听一下。


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北京盛联阳地产研发部阎阳发表演讲


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北京盛联阳地产研发部阎阳演讲中


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活动现场


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  大家好!很荣幸在这样一个美好的春天里,与各位业界精英相会于此。今天我为大家带来的报告题目就是2013年郑州房地产市场以及对2014年的一个趋势展望。我们现在就直接切入话题。

  此次报告分为这样六个板块,六个章节。

  第一,郑州房地产市场分析。

  第二,郑州市土地市场信息的搜集整理。

  第三,河南省规划发展。

  第四,房地产相关经济分析。

  第五,房地产市场的政策资讯。

  第六,我们对房地产市场未来走势的一个概述,发展情况的一个概述。

  首先,我们针对第一块,郑州市房地产市场的分析给大家做一个论述。此次报告因为我们这次论坛时间排的比较紧凑,如果有分析不到之处,还请各位会后予以指正,在此我先谢谢大家!


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  我们进入第一块,郑州市房地产市场的分析。

  首先,我们看一下郑州市近十年的商品房投销走势。在这个话题底下,我们先看一下郑州市房地产发展的周期情况。在这里我们首先把2000到2003年作为郑州市的一个发展起步期,2004年、2005年为发展期,2006年、2007年为快速增长期,2008年至今为高速增长期。高速增长期也伴随几次大的政策上的调控,故而我们也称其为调控期。

  这是郑州近十年以来商品房投放量的一个分析,这里面我们可以清晰地看到,整个投销的变化曲线。累计十年来整体投放量来看,郑州市总计近十年投放了9489万平方米,销售量达到了8558万平方,投销比整体来看1.11:1.

  说到这里,因为现在不管是网络还是其他方面的一些媒体,对于整个房地产的余量、投放量都有各自不同的论述,这里面我需要提醒大家一点的是,只是因为在截取点不一样,比如说我把2008年到2013年这一段拿出来投销做一个分析,可能得出是一个结论,如果往前再推三年,可能又是一种现象,一种结论。在这里等于说我们把最长的期限,能够看到最完整的一个变化这样一个量拿了出来,就是十年的发展拿出来,供大家参考。所以我们平常看到针对这一块所提到的市场余量,如果数字对不上,不是说不对,而是说截取的年限有各自的区别。是这样一种情况。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  具体到每一个年份来讲,我们可以看出,在2010年以后,这种供求关系的一种情况。比如说在2010年,整体郑州市场是0.91:1的一个投销比,也就是说需求会更旺盛。进入到2011年,投放这一块的比例又偏高,达到915万,造成当年的投销比达到1.39:1,2013年达到1.3:1,总体而言说明郑州需求很旺盛,在政府没有过强打压政策的条件下,销售量维持一个相对比较恒定的高位运行的数据。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  接下来我们进入下一个。郑州市住宅投销走势,前面我们所提到的是一个商品房整体的情况,这里面我们把住宅单列出来,可以看到,十年总投放827万,销售量794万,投销比1.04:1.这是2013年的一个住宅投放数据。

  近十年的总体住宅投放量为7288万平米,销售量为7212万平米,投销比1.01:1,住宅投销一直为投销持平的状态。非住宅的情况,总体的2013年的情况是,投放量为438万平方米,销售量为233万平米,投销比为1.88:1.

  这样我们就可以结合前面所看到的数据,整个非住宅这一块在2013年的投销比对比是多么地大!近十年整个非住宅这一块是投放2199万平米,销售量为1310万平米,投销比为1.71:1.整个市场非住宅这一块的余量共计889万平米。当然非住宅这一块包含有商业、办公、仓储、地下室这样一些物业类型。从下面的一个具体柱状图表现来看,在2011、2012、2013这三个年度,整体的投销差距是拉的特别大。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  接下来我们关注一下均价的走势。十年间郑州商品房均价从2616元涨到8419元每平米的一个价格,整个价格翻了三倍多,这也是我们在座各位应该切实能感受到的价格涨幅。从价格涨幅的走势来看,2010年开始涨势明显,2013年又创新高。数据显示,在2013年整个商品房均价达到了8419元,这其中住宅这一块达到8030元,而非住宅达到了12079元,飙升到这样一个高位。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  接下来我们看一下住宅均价的年涨幅情况。从这个图表表示中,我们可以观察到,在2004年、2005年所谓这个发展期当中,住宅平均涨幅是以12%的幅度递增。在增长期,住宅平均幅度达到了17%的一个增长率。而在高速增长期,伴随调控期这样一个状态下,住宅平均涨幅在15%.调控年平均涨幅13%,非调控年是达到了17%这样一个速度。

  纵观十年内商品房销售的投销走势可以看出,郑州市房地产市场的刚需还是比较旺盛的。在大环境较好的情况下,年销售量在千万平米以上应该是没有问题。如果遇到大的一些政策或者一些针对性相对较强的政策的话,保底量也有660万平数。住宅的供不应求以住宅价格上涨空间巨大,政府的强制管控下,去年2013年涨幅维持在13%.


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  第二个小章节,2013年郑州市商品房投销走势。

  这是具体到去年的郑州市场的情况。2013年全市商品房投销达到了1264万平米,销售1027万平米,投销比1.23:1,月平均投放量105.4万平米,月平均销售为85.6万平米。从下面的这个图中我们可以看到,整个投放相对较高的月份有4月份,投放面积达到143万,以及5月份110万,再有就是11月份达到214万这样一个高投放量的情况。

  2013年住宅的投销走势情况来看的话,全年全市的住宅投放827万,销售794万,整个供需比1.04:1,月平均投放68.9万,平均销售66.2万。可以看到一个现象,整个投销量随季度逐渐增大。一季度整体投放144万,销售172万,二季度投放量持续加大,达到202万,整体销售为200万,三季度投放量达到194万,销售达到175万,在第四季度投放量整体开始放量,287万,销售达到247万这样一个数据。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  在2013年非住宅的投销走势又是什么样子?整体非住宅投放达到了438万平米,销售192万平方米,投销比达到2.29:1.月平均投放36.3万平米,月平均销售16万平米。

  非住宅市场需求,毕竟是我们现在可以看到,它这个市场毕竟有所局限,并不像住宅一样,销售量逐渐增大。整体商业的投销走势,2013年全市商业投放总计125万平米,销售了55万平方米,投销比达到2.27:1,月投放为10.4万,月平均销售4.6万,2013年全年商业剩余70万。加上2012年商业剩余量69万的话,一共是两年的余量达到了139万平米这样一个数据。

  照目前商业的平均销售速度及每月月平均4.6万数据的话,销售完这样一个余量还需要两年半这样一个周期。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  接下来我们把办公这一块数据进行了一个梳理,整个办公投放是192万,在2013年,销售达到132万,投销比1.45:1.看到整个投销比来讲,办公是趋于住宅和商业之间的情况。月平均投放达到16万平方米,月平均销售为11万,整体2013年年度剩余量为60万平米的办公,再加上2012年的办公余量83万,合计143万的体量,以目前的销售速度月均11万方计算,还需要一整年。

  商品房全年平均是8420元/平米,住宅均价为8015元/平米,非住宅均价为12092元/平米,商业均价为16349元/平米,办公均价为10463元/平米。整个看到下面所表示这个曲线来看,所有的这种线条,住宅均价呈相对比较平稳的这样一种态势,呈稳健上升的态势。而在9月份,可能业界朋友都知道,在9月份房管局所提出的一个零增长的调控要求下,四季度整个数据上看,是有所缓降。


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活动现场客户认真听取报告


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  接下来是对各区域房地产投销以及均价的一个梳理。从这个区域对比情况来看,可以看到,销售的主力战场或者主力区域是在金水、郑东、二七以及中原,这四个区域支撑了去年销售的一个主体,投销的主体。以区域价格来论的话,郑东新区是首当其冲,价格最高,其次是金水区。接下来是商业投销的一个走势,各区域商业投放主力是在金水区、郑东新区、二七和中原,量体过大,余量较多。从这个柱状图表现来看,整个刚才所提到的这四区,基本上已经承载了整个市场的大部。这两年商业量体供大于求,除了二七区少量商业外,主要是综合体项目,已经销售到后期的商业配套,是这样一些商业余量,以及和住宅的一些临街商铺投放市场的因素。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  我们都知道,商业的价值会因为楼层的不同而产生价格的差别,在全市商业的整体销售过程中,我们发现销售最多的是一二连体的商业形态以及单一层的商业形态。其次为二层、三层的独立销售情况。再来负一层以及四层、五层甚至于一到三层这种连体销售的商业,这种在整个市场上所占比例是比较少的。其中一到二层这种连体销售主要是集中于郑东新区、二七区以及金水区。而二层和三层单独销售的商业,它主要是集中于郑东新区。单一层的主要出现的位置是郑东新区、二七区以及金水区这样一个分布情况。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  这张图表能清晰地反映各区域、各楼层的一个商业的成交价格。

  一层商业均价最高的出现在金水区,近三万每平米的销售价格。目前而言,高新区的商业价值相对较低,所以它出现的售价也是相对较低。一二层连体商业的价格是一层价格的80%,打个比方,一层如果是两万定价,一二两层就是一万六的均价。

  一到三层连体商业是一层的40%左右,超过三层及一到三层连体的不仅销售少,而且价格也明显出现了降低。所以这也就提醒了我们在座的一些开发商朋友,如果说自己也有一些少量的商业量体的时候,我们究竟是要追求商业的高单价,还是需要追求所谓的高体量,这个需要做一个权衡。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  办公投销均价的一个走势

  办公产品我们都知道,它的主要的一个战场是在郑东新区,虽然2013年显示的郑东新区投销持平,但是因为2012年剩余余量还有102万,所以导致郑东新区办公仍是销售难点。

  各区域办公的均价和住宅产品均价是比较接近,目前的数据来看是这样一种情况。这其实也意味着或者也说明了近期余量的一个积压是造成这种现象的一个根本原因。因为从投资的角度来看,办公永远是要高于住宅的投资价值。

  从2013年全年商品房投销情况可以看出,全市住宅投销持平,销售随季度稳步增加。住宅价格也逐步上涨,但是在受到强制调控政策之后,价值有所缓降。

  非住宅中,商业的余量销售周期更长,达两年半,办公余量可销售一年左右的时间。商业办公主要集中在郑东新区、金水区、二七区以及中原。商业价值来看,一层最贵,超出三层的价格明显下降,一到二层是一层80%左右的价格,三到四层只有一层40%左右的价值,整体是这样一个情况。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  接下来进行第三个小章节,2013年郑州市商品房产品的分析。

  首先我们来看住宅产品,市场在去年的统计当中,销售主力面积是80-90平米,具体到户型我们可以对照着参考一下,两房的80-90平米的销售,这个平米段销售达到了市场最高值,大概成交为23000多套。

  在三房,我们看到,最主要的一个成交面积段也是80-90平米这个面积段,成交套数与两房的量相当,达到23000套这样一种水平。这样的一个成交结果其实我们丝毫不会感到意外,因为在国家贯彻9070的策略执行上来讲,郑州始终做到了严格执行。

  我们需要注意的是,90平米以上的成交面积段中,我们发现从两房我们开始看,90-100平米的两房,这种成交面积所带来的成交量相对比较大,而在三房也出现在90-100平米的这样的一个小三房的成交主力。

  这就说明即便是9070,还有30%可以做大的,为什么我们成交数据没有看到那部分大的量体的集中,而是只看到90-100这个平数,从而也印证了郑州市场绝对刚需的市场。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  提起这个话题,我们外延一下,国家在2009年提出了9070的宏观调控政策,这是伴随当时的宏观调控指令所发出的政策。之后北京首先进行了一个打破或者说一个变相处理,在北京实行的是按北京市区综合调配,最终能达到9070的标准去执行。之后2009年南京以及杭州,也出现了9070的放松,当时政府给出的口号是从严格控制扭转到引导控制,就是说感觉没有那么硬,不是必须。

  而在今年,就在2013年3月份,我们又看到了南京市出台的最新政策,直接就喊出了9050的这样一个明确的声音。相信郑州目前还没有得到或者说没有看到这种最新的消息,但是从而我们也引发了一些猜想,郑州会不会下一步在户型格局上做一些调整以及扭转?兼顾到一些舒适型或者说一些改善型客户的需求,届时对市场产生的变化是我们需要去密切关注的。插播这样一条信息。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  接下来是住宅各户型的销售情况。

  具体到户型来看,我们首先看到,一房整个全年的套均销售面积为56.8,两房87.1,这个套均面积不小,三房达到115.8这样一个套均,四房172,五房173,六房201,以及复式216,别墅279.同时我们也看到,价格出现很有趣的变化,伴随着户型的增大以及户型面积的增大,价格出现了很有规律的一个上扬曲线。

  比如两房7981,在三房就达到了8010,四房就达到了8378,这样一种变化曲线。也就说明,现在大户型其实直接面对的客户可能是在,比如说具体到楼盘上来讲,可能就是位置相对较为优越,定价策略有所倾斜的这样一些地方。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  接下来我们看住宅成交的价格趋势。这里面这个成交趋势的分布,我们可以清晰地看到,它不再像我们成交的一个面积段那样出现有一个所谓的集中性,其实在这个成交里面,分布梯度、层次相对均匀。这也意味着其实具体的楼盘在具体的位置,结合自身的情况所制定的一个价格策略等等一些问题,最终产生了这样一个均匀的价格梯度的演变。

  纵观郑州市去年的住宅价格市场,主力成交价位在7500-8000元的水平,其次是7000-7500,再来就是8000-9000.住宅各户型总价的销售趋势,说到这个表,就是以一个总价的观点切下去,了解到市场现在主流产品所对应出的一个总价。这个价格总价其实某种意义上反映的是客户的一个总体的承受能力。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  抓住了这个表上的信息,在定位产品的时候,应该讲也是一个决定性的因素之一。在郑州去年两房市场当中,我们可以看到,冲的最高的成交总价最高的是60-70万这样一个总价带,成交套数达到10451套。

  说到这里,我就想请问在座的各位,有没有能说出这10451套,它的主力的成交区域是在郑州市的哪一个区?带着这种猜想,我们呈现这样一个饼图。主力在这一段,60-70万的两房成交区域是出现在二七区,可能这种结果会有点意外。过去小总价对应着两房应该出现在我们金水区或者说管城区,以及城市的东部。为什么会出现在二七区这样一种情况?这不能不和目前郑州市所推行的二七滨河新区的这样一个大规划、大发展需要联系在一起去思考。

  在这个成交里面,二七区占比29%,金水区占比28%,惠济10%,管成13%,高新5%.三房里面成交最多的,在60万到110万这个成交总价段里面,按区域的成数排名的话,可以看到,中原区占比25%,其次是二七区18%,高新区19%,这样一种排布。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  我们通过这个,我们不难发现,现在的金水区成交主力,比如说两房,比如说三房,成交到哪里了?位置、总价落在哪里了?通过我们分析发现,在两房当中,80万-120万之间,金水区总计成交了54%的比例。就是说在总价上,整个金水区的成交总价是要略高于其他区域的这样一种现象。

  而在三房我们可以看到,郑东和金水,这一块的成交在高总价段占到了50%.接下来我们看到的是四房住宅主要成交以及四房以上的住宅成交的情况,也就是所谓我们所称的这种豪宅、准豪宅这样一种概念。主要的成交区域是在金水区和郑东新区,占比57%,主力总价集中在100万到200万之间。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  接下来我们聚焦商业,在2013年商业销售当中,小于100平米的产品销售套数最多,占比68%,在此面积中,10到50平米的销售表现更佳。从一个侧面也反映出小面积、小总价这种商铺的热销。

  从一个侧面也反映出小面积、小总价这种商铺的热销。办公产品,150平米以下是销售的一个主力,当然在150平米-300平米之间这段之间的大平米的办公销售情况也是相对比较理想的。办公产品总价跨度比较大,200万以上的成交面积占市场份额的49%,其次是200到400万,占市场份额的34%.这就从另一种角度看,其实现在尤其一些大公司、大企业进入郑州以后,对这种办公产品的格局,这种需求是逐渐在增大的这样一种趋势。

  可能这个话题在2010年以前说办公的话,可能当时那个办公也就是100平米甚至150平米这样一种格局,在今天,在2013年,在2013年以后,2014年,甚至以后的一段日子,我们可以发现,办公这一块的分割面积也是在逐渐增长的态势。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  通过产品的数据分析,我们可以看出,因为9070的限定,住宅销售主力也集中在80-90平米的面积段。此面积段也是市场竞争最为激烈、户型变化最丰富的面积段。不少个案,80到90平米的两房作为三房使用,增加产品的利用率以及销售的卖点。

  但是就目前郑州市的法规而言,对这一块的设限条件已经更严格了,想通过这种送面积达到二加一或者二变三的产品属性,在郑州操作已经相对困难。因为住宅大户型投放比较少,所以单价随之上升,这种局面。

  再有商业销售较好的是小面积产品,尤其是10-50的面积段。办公产品目前销售主力仍是150平米以下,200万总价以下的产品,销售表现也是比较理想的。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  进入到第二章节,郑州市土地市场的分析。

  我们抓了四年的土地汇总情况,2013年整体的情况挂牌土地成交呈明显增长态势,通过我们的数据统计显示,楼面地价较上年有所下降。在2013年当中,我们可以看到,总共全年成交宗地亩数为8679亩。预计所带来的建筑面积达到2112万方。亩单价在去年达到了341万每亩的这样一个亩单价,而楼面地价通过测算,平均下来为1276元。这其中还有在去年出现了24幅的协议地块,这里面不做累述。


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研究数据 认真听讲


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  近几年土地成交量逐年加大,整个在去年挂牌加协议总计成交了9318亩。2013年土地成交预计投放量达到了2273万平米,这当然不是说2013年就投放出来了,它可能在2014年、2015年甚至2016年陆续会投放市场。土地成交单价在近几年,挂牌土地平均亩单价都在340万左右,2013年楼面地价微降。这是把2013年商品房土地成交情况的一个具体情况,分住宅和商务金融,把它单列出来。

  我们可以看到,其中住宅有128宗,商务金融有63宗。总的一个亩数来讲,住宅这一块占到了7262亩,而商务金融只有2056亩。容积住宅有3.6,商业为5,亩单价住宅核到274万,而商业402万。

  从这个单价情况来看,之前因为郑州有很多类似的情况,如果说住宅和商业一起去挂牌或者怎么样,往往出现一种情况,住宅被人高价拍走了,商业到最后流拍了,这应该是2010年以前的情况。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  时至今日,我们可以看到一种现象,从价值上,商业价值已经得到了飙升,这和商业物业近两年在郑州的价格的飞速发展脱不开关系。从楼面地价来看,住宅楼面地价是1186元,商务金融为1237元。

  二七区和高新区释放量增大,这也是去年土地释放的又一信号,两个区域成交量占到市场54%的比例,其次为管城区和经开区。这也意味着今后一到两年时间,二七区和高新区有可能会成为郑州新的争夺的战场。

  土地成交的建筑面积总量达到2273万方,比上年增长40%.但增速略低于2012年86%的土地成交增速。郑东新区由于今年商务用地比例较高,占到39%,导致整体区域的容积率是最高的,达到5.2的容积。郑东新区楼面地价和亩单价都是最高的,楼面地价高达1889元,其次楼面地价相对较高的是金水区、惠济、经开、中原都在一千元以上。楼面地价最低的仍是出现在高新区。这是我们按照各区的分布,综合各区的分布做的一个所谓各行政区的土地成交情况。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  通过这张图,提供给开发商一个数据,可以很清晰地看到,我们地块的周围现在出现了一个什么样的土地拍卖情况以及整体区域的土地价值。这里面我就大概略过,金水区成交17块,惠济为8块,郑东新区32块,经开13块,管城区23块,二七区46块,中原区20块,高新区32块,这只是块数,没有按亩数。

  2013年土地成交量明显增长,主要是在高新区和二七,预示着未来两年高新区和二七将是房地产开发的热点。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  我们进行第三个章节,河南省规划发展的一个情况。

  进入2014年3月份,河南省主体功能区的规划已经出台,我省国土空间按照开发方式分为重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域这三种形式。目标是重点开发区域经济总量将占全省的75%的这样一个比例。根据规划,到2020年国家级和省级的重点开发区域人口和经济聚集度明显提高,重点开发区域的面积达到4.72万平方公里,占全省土地面积的28.5%.人口占全省比重由2012年的43.8%提高到55%以上,经济总量由全省比重59%提高到75%以上。右边所呈现的这个区域来讲,它的分布形式,我们可以直接地看到,是以郑州为一个核心,辐射周边,或者说紧密联系外围周边的一个态势。这也构成中原经济区的一个核心极的态势。

  这其中包含有9个省辖市区,以及所含的12个县市和济源市、郑州巩义市,包含有这样一些城市。


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活动现场


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  在规划中显示,国家级重点开发区域,如我们右图所标识的这样一些城市的串联,这里面分别包含有郑州、开封、洛阳、平顶山、新乡、焦作、许昌、漯河、三门峡等9个城市,以及所辖的12个县级市。该区域发展目标是加快中原城市群的建设,深入推进郑汴一体化,提升郑州为全国区域性的中心城市地位,提升洛阳副中心的一个中心城市地位,做大做强区域中心城市。其中开封、平顶山、新乡、焦作、许昌五个城市发展成为百万人口以上的城市。漯河、三门峡、济源三个城市进入50万人口的城市行列。这是一个发展的规划概要。另外,此次规划还提到了省级重点的开发区域,这里面如图所示,它整个在河南版图上是出现了最右端,最东线沿线,北到安阳,南到信阳这样一个沿线分布。这里面不做累述。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  接下来是目前河南省的一个规划的方面,在交通方面的一个配置。河南省高速公路系统网目前规划规模为8070公里,这种水平已经达到了先进国家的高速公路路网的发展水平。目前我们河南省已经形成的路网系统高速公路已经达到了6840公里,也就是说在未来几年,还需再增加将近1000多公里的高速路的修建。具体时间表是到2015年实现所有县市20分钟上高速这样一个发展目标。

  接下来是高铁,高铁是眼下的一个热门话题,也是被我们渐渐所熟势的一种交通工具。高铁连接的各个城市推动了城市发展和房地产市场发展。一是直接推进沿线主要城市的发展水平,二是直接推进城市功能的一种转型,这种所表现出来的意义是相当巨大的。缩短了空间距离,促进了经济发展;对高铁站商务的范围形成,形成新的产业链,也具有一些积极的意义。

  就在2月份,我看到一个报道,也是关于高铁信息,它介绍是说,高铁这一块来讲,可能是由于铁道部目前经费所产生的原因,进行这种成本的摊派,到各个城市,这是它硬性的一面。从目前大的发展环境上来讲,各地更愿意,不管是地市也好,下面也好,更愿意主动承担这种角色上的转型和分配。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  高铁毫无疑问,对房地产带来了新的市场机遇。

  以目前郑州而言,它所打造的是三小时的经济圈,城市标杆、世界顶级酒店以及国外的上市公司也纷纷抢占郑州高铁新区,郑州高铁新区的价值可能比CBD还要更加凸显,高铁改变了郑州原有的城市功能与城市定位,促进了郑州经济的发展。这里面需要有一个转折,但要形成城市成熟的氛围和经济收益的话,还需要时间培育。这也是不得不面对的一个问题。

  尤其对于地级城市来讲,时间可能会更长一些。河南省跨入新的经济发展时期,经济的增长为房地产提供了原动力,2013年全省的国民生产总值达到3.2万亿,跨入了3万亿的俱乐部。河南省主体功能区规划的出台,高速路网的建成和完善,加快了融城的角度,为房地产的发展提供了宝贵的契机。


北京盛联阳地产研发部总监  阎阳

  今天我们有请了北京远道而来的顾云昌先生为我们做下面的一些经济以及政策方面的论述,因为我下面也是这方面,坦白来讲有点班门弄斧,我们就直接以最热烈的掌声请出顾云昌先生做精彩论述!


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全国房地产商会联盟执行主席顾云昌先生演讲


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  各位朋友,大家下午好!我正听的入迷,停止了,很遗憾。其实盛联阳的同志做了一个很好的分析,特别是对郑州市场、河南市场,分析的很到位。过去有人分析过,但是很少这么仔细地分析,特别是每年投入的量,卖了多少量,我听了以后还是很有味道的。对套型的分析、面积的分析,我觉得其实让我受益匪浅。其实我也很想听听他对下一阶段的看法,但是没有能听着,我希望把PPT发给我,让我对河南有更深的了解。

  今天我就当前在房地产市场的情况和两会以后房地产市场的政策导向发表一点看法,我也是个人的看法,不代表谁。因为现在尽管打我的牌子还是叫做中国房地产及住宅研究会,其实我已经离开这个研究会了,退了,现在有一个叫做全国房地产商会联盟,我是执行主席。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  今年以来关于房地产的议论很多,特别是一二月份的数字显示,远远不如2013年。我清楚地记得,2013年房地产的销售增长速度是很快的,销售面积增加了将近50%,销售额增长了将近80%,大概77%.但现在统计学的数字给出,今年1、2月份全国的销售面积同比下降了0.1%,销售额是下降了3.7%.从50%、70%的上升到负增长,同样是1、2月份发生了那么明显的变化。

  所以这个情况下,关于房地产的崩盘论又开始进一步地在市场上流行。再加上刚才我们林小姐说的,我们一线的大王也说了一些话,形式不妙啊,房地产价格的增幅要下滑等等,所以大家比较担忧。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  其实中国的房地产市场和中国的经济在2014年的确面临着许多不确定的因素,就好象我们现在说的雾霾,雾里看花,看不清楚,因为有霾,到底下一步会怎么发展?的确我也是一直在判断,所以今天仅仅是我个人的一些想法,供大家参考,没有像我们盛联阳有那么多数据给大家,仅仅是我对这个事情的理解,根据我多年研究房地产的经验。

  为什么2014年开春不好,一个是季节原因,当然也有人2014年开头不好,有季节原因,但是也有人说2013年的1、2月份相当火爆,当然了,这个和整个的宏观经济形势有关,也和我们上一年上涨太快有关系,上涨50%、70%,今年还要往上走就不太可能了,所以稍微降一点,降一点其实也是同比看降了一点,实际上我们从两年的历史来看,平均下来我们还是在往上走的,要这样来理解这个销售量的问题。当然了,和我们宏观经济形势密切相关的。为了讲清问题,我想先谈一谈我的一个观点,如何来看待我们国家房地产的政策导向。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  这次李克强的报告当中没有提房价,房价两个字没有提,提出来一个叫分类调控,调控提了,讲了分类调控。开会之前建设部长对外发布信息,追问之下说了一句话,叫双向调控。

  这三句话我觉得就表明了政府的政策导向,所以我想分别从这三个方面来说起。我理解当中,我们国家的房地产调控正在发生一个明显的变化。我强调是调控是客观存在的,关键是怎么调控,不是说不要调控,宏观经济调控,请大家注意,宏观经济调控每个国家都有,中国也不会没有,因为市场经济情况下,市场会起落的,我经常说什么叫市场,市场就是扭秧歌,为什么叫扭秧歌?少啦少啦多啦多,市场经济发展的趋势是少啦少啦多啦多,政府是少的时候把它拉上来,多的时候是把它压下去,政府的调控就是使市场波动的曲线能够平稳,这就是调控。

  客观上由于供求关系的作用,有时候多,有时候少,那么调控就是为了使这少了多了不要搞的太离谱。所以房地产市场如果也是市场经济,必然也要进行调控。这是我对调控的理解,调控客观存在。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  我们过去的调控,我个人认为牵一个牛鼻子跳,什么事情都要牵牛鼻子,抓住主要矛盾,我们过去调控的主要矛盾是什么?大家都知道房价。

  就是我们过去十年,我们的领导人调控房地产市场,他牵一个牛鼻子,他认为这个牛鼻子就是房价,认为抓住这个牛鼻子,我的市场就稳定下来了,所以每次调控每次降房价,是这个意思吧?

  大家恰恰这一届领导人就不提房价,你提房价,我就不提房价,当然也有人开玩笑说,我们每一届领导人都有自己的想法,邓小平理论讲了什么,江泽民“三个代表”,然后胡锦涛科学发展,现在还提,但是现在最主要是提中国梦。每一届领导人讲话不一样,是不是这也是改变?那么调控也一样,你前十年一直提房价,我现在不提房价了,当然这是一种理解,不是没有道理的。

  但是实际上我们看到,这一届领导人,这一届对房地产的想法实际上变化了。那么如果说过去我们调控抓住牛鼻子是房价,现在是什么?现在领导人如何调控房地产市场,如何推行人人享有的住有所居目标?也就是说过去认为我要达到住有所居,大家买得起房子,最主要是房子压下来,但是这届领导人没讲降房价,李克强在河南工作过,那时候他怎么提不知道,反正他现在提出来了,我看他和习近平是商量过的,因为习近平在10月29号中央政治局学习会上,集中学习的一个题目就是住房保障和供应体系


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  我不知道各位有没有看过10月29号习近平在中央政治局学习会上的讲话,如果没有的话,你们回去可以查一查,我认为这个讲话非常重要。

  但是我们全社会没有引起注意,没有引起高度关注,实际上习近平的指导思想很清楚,我现在要抓住解决住房的牛鼻子,解决房地产市场的牛鼻子,是什么?保障体系和住房供应体系。

  简单说就是要建立住房供应体系,用住房供应体系来解决住房问题和房地产问题。也就是说,过去我们强调的是房价,现在强调的是供应体系,当然包括了住房保障体系和住房供应体系。所以在政府工作报告当中讲的很清楚,根据十八届三中全会的决定,讲的很清楚,我们的市场要在资源配置当中发挥它的决定性作用。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  那么如何在房地产的发展当中让市场也发挥决定性作用呢?总书记和总理是怎么表达的,总书记的表达就是说,以政府为主,提供保障,以市场为主,满足多层次的需求。

  那么到底谁为主,很清楚,保障房政府负责,商品房市场负责,市场说了算,房价由市场说了算。保障房的供应、保障房的价格、保障房的租金由政府说了算,市场房、商品房的价格、供应应该由市场说了算,由市场来决定,这个概念是很清楚的。

  所以说既然房价是由市场决定的,政府在商品房上大做文章,显然和政府的位置不合适,政府的作用是什么?功能是什么?

  所以这次两会上,我们看到总理的报告当中大片讲到的是保障房的问题,他讲保障房的问题讲了几个方面,一个就是首先降到了公租房和廉租房的并轨。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  为什么要讲并轨问题?因为我们现在的保障房名称很多,各地的做法很零乱,老百姓搞不清楚你的房子到底怎么回事,各地提法不一样。

  这次很清楚,保障房就是两类,一类就是出租的保障房,现在把它叫做公租房,把廉租房并到公租房里面,这个房子是出租给老百姓的,价格房租由政府说了算。

  第二个房子,大家注意到了没有?要发展共有产权房。共有产权房就是供销售的保障房。我们过去叫经济型住房,现在看来,中央以后要发展共有产权房,也就是说把过去的经济型住房改为共有产权房,这个房子价格便宜了,便宜的部分就是政府给你的补贴。那么对不起,将来你房子卖掉的时候,房屋的升值部分要和政府共享,共有产权。那么把这个概念理清楚,我们就很清楚了,以后我们中低收入、低收入家庭或者买或者租,政府的保障房分两类。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  棚户区是怎么回事?其实棚户区改造当中,大家知道,棚户区改造出来的房子,如果作为保障房无非也是两类,一类就是供出租的,一类就是供买卖的。

  把棚户区改造出来的房子也归在这个当中,很清楚。但是为什么现在加快棚户区改造?当然有它的道理。一个地区,我们现在很多棚户区,影响城市的发展,要调整城市结构,更主要的是棚户区里面,正像克强总理讲的,不能一边是高楼大厦,一边是棚户区满地。

  许多国家发展到这个阶段,掉入中等收入陷井,我们中国现在正在中等收入的阶段当中,现在大概人均7000美元左右。达到人均12000美元左右,就进入高收入国家的行列。但是在这个过程当中,很多国家出现了陷入中等收入陷井的这么一个坑里面了,那么我们要摆脱这样一个中等收入陷井,要超越、跨越、达到发达国家,其中有一条,要减少贫富差距。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  贫富差距很多是发生在棚户区里面的,也就是说拉美一些国家陷入中等收入陷井当中的一个现象、一个标志就是许多城市的棚户区达不到改造,贫富差距很大。

  当然了,棚户区改造会产生大量的投资,所以这个投资又是拉动中国当前经济发展的一个主要的方面。总理讲的很清楚,我们现在消费是基础,投资是关键,要保持我们中高速的GDP增长速度,必须还要把投资抓住,这是一个关键。

  消费基础要打好,投资要发展,那么在投资当中,棚户区改造的投资将是一笔很大的投资。所以当前的加快棚户区改造,它是一举几得的事情,拉动经济、改善民生、城市面貌和结构的改善,大概这么几个方面。

  当然,对于保障房的问题,因为今天我们开发商朋友多一点,其实这里还有很多说法,比如说大城市的保障房比例要高一点,中小城市,我们县级市5%、10%就够了,但是北京、上海保障房恐怕40%、50%甚至更多。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  另外就是说,为了保障房的顺利发展,必须建立一个政策性的金融机构、金融体系机制。另外,政府的投入要增加,通过市场化运作,来保证保障房的发展。为什么我这里讲一个保障房?因为实际上在领导人看来,真正要实现全国人民的住有所居的目标,它的关键在哪里?

  关键不是我们中等收入、中高收入以上的家庭,关键是中低收入、低收入家庭,他们住有所居解决了,那么我们全国人民的住有所居目标才能实现。

  所以真正解决住房问题的关键是什么?是建好保障房,保障房有了,那么我们住有所居目标达到了。如果一味强调房价问题,保障房没跟上,达到不了我们这个目标。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  为什么不把房价再作为牛鼻子来牵?过去牵十年的牛鼻子,我们的调控大家都说不理想,甚至有人说失败了,那么我们何必到这一届仍然牵这个牛鼻子呢?无论是从实践、理论以及我们过去的经验当中,得出一个结论,我认为现在抓住的牛鼻子,就是要建立住房的保障体系和住房的供应体系,不同的收入家庭购买或者租赁不同的房子。

  特别我看到了习近平在10月29号讲话当中讲到一句话,要充分激发市场的活力,满足多层次的需求。市场的活力、多层次的需求,是针对商品房的,保障房是政府保障的。那么我们市场活力激发出来,而来满足多层次的需求,这个需求有刚性需求,也有改善需求,甚至还有高端需求。

  刚才我看到我们盛联阳的报告当中说,我们高端的房子供应还不足,也可能我们河南省过去对9070太严格了,而相反在北京、上海现在高端的房子还是量比较大。就这个当中,各地市场又是不同的。这是一点。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  另外,我们明显看到,每年都提出来的年度的房地产市场的价格控制目标,今年再没提了。

  特别是北京、上海,它们如果按照年度制定的目标,他们的任务肯定没完成,去年他们一线城市平均房价上涨20%,好象中央也没追究,今年又没提,淡化了房价,而且这个房价是平均房价。

  有意思的是,我最近看到北京市一个副市长在两会上说,北京市房价2014年肯定会下降,你相信吗?大家说不相信,我相信,为什么?他把保障房和商品房加在一起平均嘛,保障房建50%了,平均房价能不下降吗?这是玩房价数字游戏。

  谁都不相信他能做到,最后平均下来,50%、60%的是保障房,那么房价肯定下降。这是一点,我想可能在我们一年来的新政府,在工作中已经不提房价、少提房价,两会上根本没提房价,因为它的牛鼻子变了。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  第二个变化,调控叫做分类调控,我们过去的调控都是一刀切,十年九调控,国家出文件,国务院出文件,临到总理退休以前又出了一次文件。这次会怎么样?方法变了,你看,一年来,我们媒体经常采访我,会不会出台政策?人们已经习惯了,不调控难受了,不调控不习惯了。

  中央偏偏没出文件,什么原因?调控的方法变了。也就是说,这个刀变了,原来是一刀切,现在切一刀。牛鼻子变了,刀也变了,这一刀不是一刀切了,而是切一刀。那么为什么这么做?


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  因为我们的市场不是一刀切能够切好的,我们的市场已经发生明显的变化,大家说中国房地产市场正在发生分化,用我的话,中国房地产三个分化:一个分化是城市和城市之间市场的分化,一线城市、二线城市、三四线城市情况不一样。

  在三四线城市当中也并不是一样的,在一线城市当中各个城市也不一样。那么总体来说,一线城市房地产市场仍然供不应求,需求量很大,还要排队。但是我们不少三四线城市的市场已经开始库存很大,房子卖不掉了。那么这时候你一刀切怎么切法?到底是收紧还是放松呢?没法调,所以中央没法出政策。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  因为房地产市场本身是一个区域性很强的市场,用一刀切的办法不是一个办法。所以必须切一刀。所以去年年底就开始切一刀了,一线城市、二线城市他们出台政策,我们郑州也有吧?针对自己的情况出一个政策。

  ,所以要切一刀,我要调控了。尽管有些做法实际上是很糟糕的做法,比如到了12月,高房价的楼盘我不审批了,北京超过四万块的房价不批了,因为批出以后,卖出去以后均价又提高了,我的指标达不到了,实际上这个做法不是调控房价,是调控房价数字。

  那么还有一些土地招拍挂,到了这个价格也就不能再往上走了,因为地价不能太高了,那么看谁建的保障房的面积越多,我就给谁,实际上保障房的价格都打到地价里面了,表面没涨,实际上涨了,是做表面文章。所以这种情况下,我们从实际出发,已经分化了的市场用一刀切的办法不行,那么就切一刀。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  这是总理讲的很清楚的,要分类调控。那么也就是说,供不应求的地方加大供应量,供大于求的地方减少供应量,供不应求的地方投资投机需求还不能放松。所以有人问我北京、上海投资、投机需求会不会放松?我说没有放松的迹象,也不可能放松。

  但有些地方已经卖不掉了,说实在话,地方政府他们都希望你进来,管你投资投机,恰恰这时候投资投机还不进来了,以后卖不掉了,买了房子干嘛?所以这个事情不是你想要做就能做到的。

  有人说有些地方不是房子过热,是房子过冷了,也有人写文章说,今年的任务不是防止房价上涨过快,而是防止房价下跌了,这些言论都是根据不同的地方发出的不同声音。市场已经发生了变化,那么政策,我们的市场分类了,政府的调控也应该分类,这是符合情况的。所以我看,我们的政策变化就是这样的,用刀的办法不一样了。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  第三个就是手,用手不一样了。刚才讲了,一个鼻子,一个刀,一个手。就是双向调控的问题。我们过去的调控当中,大家看到,限购是最明显的政府行为,就是在调控当中,我们过去调控更多的是采用了行政的办法,采用了政府这只手有形的手调控楼市。

  而对于市场这只无形的手发挥作用,这方面没有很好地发挥作用,甚至遏制了无形手的作用。一看到市场变化了,马上政府出台政策,冷了加热,热了降温,还没看到是不是冷了,马上就加热,又加的过热了。

  现在看到市场决定论,就是市场在资源配置中的决定性作用,开始在我们房地产当中体现出来。也就是说充分发挥市场的活力,满足多层次需求的,总书记的这个讲话的精神,在我们楼市当中已经体现出来了。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  那么从全面深化改革来说也是这样的,政府现在主要的做法就是稳宏观,活微观。宏观经济层面想办法要稳定,采取措施稳定,微观层面要搞活,通过微观的搞活,来激活市场的活力,让市场在配置资源当中发挥更决定性的作用。所谓有形的手和无形的手的问题,现在看来,更多的要靠发挥市场的作用,而不是一味地动行政的手来调控楼市。

  实际上这里双向调控当中有一个概念,就是我们调控当中,我们过去十年调控重点放在遏制需求上,当然对外叫遏制投资投机需求,其实我对遏制投资性需求始终有不同的看法。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  一方面我们说要住有所居,不要强调居者有其屋,要强调住有所居,请大家注意,这两句话是不同的,居者有其屋就是居者有他自己的房子,我们现在强调的是住有所居,就是住的人有居住的地方,不一定是他自己的房子,买和租都可以。既然我们现在改为住有所居了,不一定大家都来买房了,那么我们房产租赁市场,你控制了投资需求,遏制了投资需求,租赁市场怎么发展?全世界都有租赁市场,只有租赁市场发展了,房地产市场才有发展了。

  过去我们调控一直是遏制投资、投机需求为主导,特别是限购政策,那么现在热点城市还需要遏制投资投机需求以外,更多的地方更多的做法要在增大供应上做文章,加大供应上做文章。其实这两年开始时兴了,我看了郑州刚才的分析,去年的土地供应量增加很快,前年土地供应量也增加很快,只有土地供应量加大了,那么我们旺盛的需求得到满足了,再加上辅以一定的遏制投资投机需求,才能使市场供求关系平衡。


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  所以你们得出的结论是101、104,这样的供求关系我觉得是非常稳定的关系,甚至比这个比例高一点都不成问题,因为我们市场上供应的房子不一定完全适销对路,如果100对100,往往有一些人想买还买不着,一定要供略大于求的时候,才能做到供求平衡,稍微大一点我认为是正常的。

  那么也就是说,其实我们的市场已经表明了,为什么郑州的房价过去十年只增加了三倍,大家注意,我说的只增加了三倍,是相对北京、上海而言,北京、上海的房价过去十年少说是八倍,有的楼盘是十倍。有人说,你顾云昌是不是说我们涨的不够?


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  我们现在越来越清楚了,房价上涨的背后有一个因素,现在大家是公认的,就是我们货币的增发。过去十年,为什么全国的房价都在涨,涨的速度都比较快?其中有一个原因是我们货币的增发。就是我们的广义货币M2,过去十年增加的倍数是八点多倍。

  我清楚记得,没记错的话,2003年的时候我们全国的广义货币,什么叫广义货币?就是社会上所有的货币,包括流动中的现金,包括企业的定期存款,企业的活期存款,个人的存款,都加在一起,货币总量2003年是16万亿多一点,去年年底是多少?110万亿,几倍?也就是说我们的货币总量增加的速度远远超过了我们房价增长的速度。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  当然,这个当中货币增发首先会流入我们的资产领域,房价涨的背后的推手,货币增发是绝对的。那么一般来说,如果货币紧缩了,货币增量减少了,房价增幅会放缓。

  因为我们过去美国量化货币政策印了很多钞票,美国人印了很多钞票以后流到全世界各国去了,但是我们往往印货币往往是被动的,这是增加我们M2的一个主要因素,这个钱只能流到中国里面。所以中国货币整体过剩,不过剩我们为什么还有将近20%的准备金在银行里呢?所以房价上涨的背后跟货币增发是紧密相关的。

  所以从这一点讲,我们郑州房价的供求关系是比较平稳的,供求关系还是比较合理的,是这么一个结论。我们小城市可能房价涨幅更慢,这样的涨幅应该说相对是健康的,因为我们今天分析房价市场,不能就房地产而房地产,必须放到宏观经济层面分析房地产,到底房价涨的快还是慢,什么原因导致的?当然对老百姓来说,肯定说房价涨的快,我也认为房价涨的快,但是原因是什么?我们搞清楚。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  回到我刚才说的问题上,我们现在调控的这只手在变化,更多是靠市场无形的手发挥作用,少用这只有形的行政之手。在调控当中,如何发挥作用呢?

  比如增加土地供应量,盘活存量,从增加供应的角度和过去我们一直提的控制遏制需求量者结合起来,才能使市场保持相对平稳。尽管这届政府才一年时间,但是这个当中采取这样的手段,所以使我们现在市场已经发生了一个明显的变化。

  这样的情况下我们提出了双向调控,刚才已经讲过了,建设部的领导也讲过了,在供不应求的地方要加大供应量,继续遏制投机,在供大于求的地方应该控制供应量。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  如果当地的库存超过了12个月的消化量,这样的情况下就说明你库存太多了,你的供远远大于求了,要注意盘活存量,控制供应量。反过来我们过去有几个城市,三个月、四个月的消化量,那么应该增大供应量。针对不同的城市,采取不同的做法,双向调控、分类调控,恐怕是我们中国房地产市场在今后十年会出现的一种政策导向。

  讲到这里,刚才吃饭的时候,我们盛联阳的朋友特别跟我讲了一个事情,就讲了个贷问题,贷款问题,我觉得这个很重要。我在十几年前,我就发现这个问题了,我就跟中国人民银行的负责同志讲过,我讲了一个观点,叫做房地产的冷热在金融,房地产市场热,房地产市场冷,和房地产金融密切相关。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  我查了许多年的资料,发现哪一年的房地产贷款增加速度比较快,特别是个人住房抵押贷款的增加速度快,这一年的楼市肯定旺。哪一年的房地产个人抵押贷款增加速度慢甚至下降了,房地产销售不可能旺,因为房地产和金融是密切相关的。

  也就是说这个东西涉及到国家整个的金融环境,涉及到国家的货币政策,所以我们判断一个市场,2014年市场会怎么样?一定要好好地研究我们的货币政策。当然财政政策也很重要,但对我们房地产而言,更重要的是货币政策。

  大家知道,我们宏观经济调控,调控来调控去是两大政策的调控,一个是货币政策,一个是财政政策。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  我们的财政政策是积极的,为什么积极?政府要拿更多的钱投入投资,解决民生问题。所以今年提出来要增加赤字。但是我们的货币政策是稳健的,不是宽松的,2009年是宽松的货币政策,四万亿的投资,加上十来万亿的这种贷款。那么今年是稳健的,但问题是稳健两个字背后有许多内涵,稳健当中趋紧还是稳健当中趋松?所以这些问题都会影响到我们整个房地产市场的发展。

  我刚才讲到了,前面讲的是房地产市场,后面讲到的是宏观经济政策。因为影响到房地产市场的政策是两个方面的政策,既有房地产的政策,又有宏观经济层面的政策。宏观经济层面当中,更重要的一点就是我们的货币政策,由货币政策导出的金融环境、金融政策。所以我们分析新的一年的房地产市场变化的时候,必须要着力于这些方面。

  这是我讲的第一个问题,关于政策的导向问题,有这么一个变化。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  关于市场的走势,现在的确是有“雾霾”,看不清楚。那么我想,不妨来分析一下我们这几年的变化,从过去几年的变化当中,我们能够得出什么结论来,从而来推导我们2014年市场可能发生的变化,可能更有好处。

  大家知道,我们最严厉的房地产调控政策是2010年4月份开始的。2010年4月到去年4月,这三年当中,我分析了一下,发生了一个明显的变化。可以分为三阶段。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  2010年的4月到2011年的8月,两限出台以后,16月当中,中国房地产出现了一个跟现在一样的情形,增速下降,投资增长速度,买地速度,特别是房地产的销售增长速度放缓,随着房地产的销售增长速度放缓,那么房价增长速度也下降,增长速度放缓。政策出来以后,观望情绪出现了,出现了增速下降这个大的趋势。

  第二阶段到了2011年的9月,开始出现了不是增速下降,而是下降,整个房价下降,销售下降。这个阶段经历了9个月,到2012年的5月。大家知道,2012年年初的时候,当时的温家宝总理说了一句话,把稳增长放在更加突出的位置,又启动了2.0版的4万亿,货币政策相对宽松了。

  所以在2012年的5月,由于整个经济的下滑,整个房地产的下滑,从2012年的年初开始改变,到5月份出现了扭转,进入第三阶段,销售增长,房价增长。就是2012年的6月到2013年的4月,出现了发展快的态势,销售增长,房价往上走了。我归纳了一下,正好是三年左右的时间,从2010年4月到2013年的4月,三年时间,有三个变化。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  其实尽管2013年是一个大丰收年,我们在2012年年底预测2013年楼市的时候,曾经下过这样的结论,说2013年将出现一个先高后稳的局面,2013年上半年上的很快,下半年就稳下来了。我不知道咱们河南郑州是不是这个情形。总体上到2013年的年底的时候,我们的整个国家的房地产的销售面积增加了17%,销售额增加了26%.

  但是在2013年初1、2月份的时候,刚才我已经讲过了,销售额增加77%,销售面积增加50%,这个是一点一点往下走的,现在继续往下走,而且今年1、2月份出现了一个悬崖,因为去年的1、2月份跳的很高,今年一比较,悬崖出现了。所以出现了现在这个情景。大家可能在分析,你讲这个话是什么意思,什么导向,说明什么问题?

  就是我们看我们的房地产政策在过去三年当中没有变化,都是温家宝在当总理,没有变化。但是为什么房地产市场会发生这么一个变化呢?我想从两个方面来分析:


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  一个方面分析,宏观经济层面政策影响。因为影响房地产市场不仅是房地产的政策,而且还有宏观经济政策。我们看到了2012年年初的时候提出了稳增长放在更加重要的位置,国家放松了货币政策以后,房地产市场就起来了。是不是这个概念?为什么同样的房地产政策如此变化呢?和宏观经济层面有关系。

  第二个原因,就是看房地产市场本身的变化。现在看来,房地产是一个周期的,有大周期,有小周期,我个人认为大概三年左右是一个周期,因为三年左右,我们现在刚性需求量,尤其是结婚的需求量很大,我不能等三年,你说现在不买房可以,我等一年以后丈母娘找我了,你还结婚不结婚?姑娘等不及了,观望一段时间,慢慢上来了,前一段时间压抑在那里,开始释放,释放以后大幅度释放,释放以后能量就差不多了。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  所以实际上我们房地产市场,从下半年开始释放量已经开始减弱了,一直到年末,上一阶段大量的需求的释放已经经过一个段落了,现在进入一个相对低潮了,它有这么一个周期的变化。

  从三个周期来看,是严厉的调控政策造成的,这个是我们政策层面没有变化,而且更多发挥市场经济的作用,而且市场本身的力量对房地产市场发生的变化恐怕是决定性的。就是房地产销售不可能均衡的,有时候高,有时候低。

  特别是大家看到中国的经济,明确告诉大家,从原来的高速增长进入中高速增长,我们现在正在一个经济增长的转换期,经济增长速度的转换期,这个背后的原因和世界经济有关系。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  那么有人说,世界经济现在这么变化,从2012年以后,实际上出现了另外我们过去想象当中的情况,我们过去想象的情况,就是发达国家金融危机、次贷危机、欧债危机,而新兴国家增长速度很快。

  但是经过这几年变化,2012年以后变化了,发达国家的经济在企稳,美国的经济复苏比较稳固,在往上走。欧洲国家尽管没那么好,但是也在往上走。相反新兴国家问题开始出现多了,新兴国家这两年的经济增长速度明显放慢,货币也在贬值,包括中国人民币一直往上走的,现在这两个月贬了百分之一点几。

  这样一种态势也会影响到中国的房地产。所以这样的一种宏观经济下面,再加上唱衰,再加上人为的预期变化,使得我们今年年初开局就不好了,就是市场有这么一个周期的变化。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  我理解这几个大佬,这几个经济学家说的2014年不能太乐观,或者有的说形势不妙。因为房地产受宏观经济的影响,宏观经济影响当中,刚才说到的,一个是给人一种预期,一个就是金融层面的变化,这是货币政策的原因。

  尽管现在一年多来没出台政策,但是市场也在发生变化了。1、2月份的情况,70个大中城市,尽管房价总体上还在涨,但是增长的速度明显放缓。那么再加上舆论的问题,当然前一段时期关于崩盘的舆论很多。

  当然了,我认为讲崩盘论的人大概是两类人,一类是无知,一类叫无聊。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  这个可能讲的严厉一点,其实因为讲崩盘的人,在2001年、2002年开始就有人讲崩盘了,我记得很清楚,在2001年的年末有一位着名的北京专家,在中央电视台说了一句话,说了一段话,他意思就是说2002年是中国房地产的冬天,7、8月份要崩盘,是一个着名的教授讲的。

  过了元旦一上班,建设部的部长就找我,他说你对房地产市场怎么看?他说现在有人说这样的言论,国务院领导非常关心,打电话来问,你们中国房地产协会要拿出你们的意见。

  我跟部长说,我说我刚刚写了一篇文章,叫迎来中国房地产的春天,我春天还没迎来呢,他说冬天要崩盘了。当然实践证明,这个崩盘是错了,后来这位著名的教授就再也不说房地产了,他很明智的,他其他方面的造诣很深的。他说我也是到北京看了一圈,房价很高,卖不出去,所以我才说崩盘了。但是崩盘论的声音一直没有停止。我相信只要中国的经济保持平稳健康的发展,只要中国的城镇化还在快速推进当中,中国的房地产绝对不会崩盘。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  当然为了澄清一些情况,你看建设部长都说这个话了,他说起码十年内不会崩盘,那么为什么这么说呢?什么叫崩盘?不要认为有两个楼盘降价了,就要崩盘了。

  大家都知道,杭州的楼盘降价是个别的楼盘,是郊外的,那个地区的供应量很大了,开发商为了回笼资金。今年我们许多大开发商还是意气风发的,因为他去年往上冲了,有的去年增长了30%、50%,今年还往上走,拿了很多土地。但是市场不像想象的那么好,特别是上市公司,他为了一年的业绩,他必须要销售,这是一种策略。

  更主要的是一点,我如果降价以后还是卖不掉,那么这个就是有问题了。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  第一,降价是所有的都降价还是少数降价?什么地方的盘降价?

  第二,降了价卖得掉卖不掉?崩盘就是说,所有的盘都卖不掉,你降价也卖不掉了,这叫崩盘。

  市场经济当中,供求关系,刚才说了,有时候盖多了,有时候盖少了,谁知道这个地方需要多少人,需要什么样的套型,这样的套型、这样的价格正好没人卖,你不得不降价。

  所以说对崩盘的概念,不能局部来看,更不能说由于谁降价了就断定要崩盘。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  那么为什么我们的崩盘论是不成立的呢?我讲就是有些人不了解市场,不了解房地产市场,他不懂,你讲崩盘,我就说你不了解房地产市场,所以我说你无知。更重要的是,我们看有泡沫的国家、崩盘的国家,都是在城镇化或城市化基本完成以后。

  你看美国不用说了,城市化早就实现了,80%、90%.东南亚亚洲金融风暴的时候,当时也是由于松紧的货币政策,一会儿美元进去了,一会儿美元出来了,导致了货币的贬值,导致了购买力下降。日本1991年楼市崩盘,泡沫破灭,日本的城市化率当时是74%多。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  那么我们现在城市化率多少呢?国家公布的消息是2013年12月31号,中国城镇化率是53.7%,30%-50%正处在城镇化快速推进过程当中,我们正处在中间阶段,仍然在城镇化快速推进过程当中。真正的常住人口的城镇化率只有36%,还有16%是农民工兄弟。那么他们的住房问题远远没有到解决的阶段。

  所以这样的情况下,我们未来,请大家注意,还有三个一亿,这次我们的政府工作报告当中特别提到了三个一。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  第一个一,有一亿人口将落户中国的城镇,农民、农民工,常住人口变为正式户口,有一亿人口。他们要多少房子?

  二个一,有一亿人口家庭,一亿棚户区要改造,还要盖多少房子?

  第三,还有一亿的人将在中西部就地城镇化,三个一亿。

  这三个亿会给我们带来多大的增长?有人算了一笔帐,当然算的不细,他说光是一亿人口落户,就需要每年五亿平方米的房子,可能他算多了一点,我想大概四亿差不多。

  棚户区改造,以后的十年当中棚户区改造每年将有三亿平方米的房子,我们每年新建的商品房竣工面积,去年是十亿,如果两者加在一起,70%的房子就给三个亿当中来分掉,还有30%的房子,我们城镇居民的改善增加。

  所以未来的市场,我们未来的城镇化当中,就住宅地产的需求还是庞大的。

  所以谈不上崩盘问题,所谓崩盘就是没人买房子了,没有需求了,所以城镇化过程当中谈崩盘,刚才说的那是无稽之谈。当然有些人是无聊,每年讲,为了吸引眼球,为了引起大家对他的注意,每年谈,总有一天会谈成吧。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  第二个,关于房地产的危险、风险问题,我们承认中国有几个风险地带,今年中央经济工作会议讲的很清楚,去年的经济工作会议讲了几个问题,产能过剩问题、政府债务问题、金融风险问题,没讲房地产吧?当然我们房地产有我们房地产的烦恼。作为中央的部署,为什么这么来看?其实许多泡沫破灭的问题,更大程度上出现在房地产和金融之间的关系上。

  我认为房地产的发展,刚才总结了,一个叫做和宏观经济密切相关,第二个,和我们城镇化密切相关,三个一亿人,对我们城镇化、对我们房地产以后意味着什么?我想大家很清楚,第三,也和金融有关系。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  我多讲两句,美国的次贷危机为什么出现?因为美国金融当时出了问题了,为了拉动美国的经济,在本世纪开始的时候,美国启动了次贷危机,所谓次贷危机就是次级抵押贷款带来的危机。次级抵押贷款什么政策呢?就是说美国的金融信用是覆盖的比较完整的,每个人在银行都有记帐记录,你信誉好的优级,差一点的次优级,像我这样借了钱不还的、收入很低的,可能是次级,次级家庭美国银行不把钱借给你,怕你借了钱不行。

  但是为什么会出现次贷危机呢?就是说美国为了刺激美国的经济,让我这样没有钱的人也把钱借给我,我信誉很低的次贷者,也把钱借给我,叫我买房子,它的政策是零首付,利率只有1%.动员像我这样的人去买房子,大家都去买房了,既解决了我没房住的问题,又使房地产市场很快活跃起来,房地产的活跃又拉动了整个经济的增长,这是美国当时一个很高的招。

  但是这一招,后来实践证明失败了,因为借给我钱的时候是零首付,1%的利率,我这些人都去买房以后,导致了市场的供求关系的变化,原来市场是供不应求的,你们的楼卖不掉,我这样的人都去买了,你们的楼卖光了,而且不够卖,不够卖房价就开始涨了,房价一涨,那么其他投资者也去买房了,越涨越买,越买越涨,几个回合下来,使美国的房价市场一片火热,房价呼呼往上提,导致国民经济的过热,物价上涨。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  这时候美联储又反方向来了,对不起,我这次要提高利率了。当初为了鼓励大家买房,为了刺激美国的政策,实行宽松的货币政策。宽松的货币政策,第一就是利率下降,第二是首付款下降。

  那么紧锁的货币政策反过来,经济过热以后怎么办?要提高利率,提高首付款。那么大家买了房,美国楼市过热了,就开始倒过来了,格林斯潘17次升息,把利息提高到5.25%,我本来买了房子,贷款利息很低,现在贷款利息提高了,我根本无力还本付息了,半年过去了,银行跑到我家里来,顾先生,你的房子不能再住了,因为你已经违约了,产权是我银行的,你走吧。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  我乖乖走了,这些房子就成了空房子了,叫溺水物。美国银行的钱是通过二级抵押市场证券化以后收来的钱,就是投资公司、保险公司,包括中国的一些银行买了美国的抵押贷款的债券,买了以后把钱拿来以后发给我们,通过我们收取还本付息以后,又把钱还给他们,银行中间做这个生意。

  现在我这里没钱给银行了,他们也没钱再还给投资者了,资金链就断裂了,就产生了金融危机。也就是说用次贷危机导致了次债危机。那么这个过程当中发生的问题是什么问题呢?为什么会产生这个危机呢?归根到底一句话,当初不应该把钱借给我这样的人,就是银行的杠杆率过高,银行的金融杠杆率过高。所以美国的次贷危机之后就是去杠杆化,要去掉杠杆化。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  而我们中国的银行杠杆率一直不高的,我们首付款30%,最少20%,现在两套房50%、70%.金融危机的出现是杠杆出了问题,是信用出了问题。所以从这个意义上我解释了一遍以后,说明我们中国房地产市场部存在泡沫破灭问题,尽管大家说我们北京、上海泡沫很高,但是有一点是肯定的,我们金融方面的杠杆率控制的还是比较好的。

  比如说整个的个人住房抵押贷款的钱占到银行发贷的比重,在中国大概占到,全中国一共发了多少贷款,贷款当中多少是房地产个贷,大概只占12%左右,而美国高的时候达到了72%,就是发放的贷款当中72%是个人住房抵押贷款,比例过高。

  第二个,在中国的家庭的负债率,就是住房抵押贷款占到GDP的比例,美国高达170%,而中国只有30%.所以一旦如果房地产市场出现了降价,也不至于造成金融上的这种泡沫破灭。或者反过来,金融在房地产方面造成的泡沫是不多的。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  所以从这一点,完全可以有信心地说,我们不存在崩盘问题,也不存在金融泡沫的破灭,因为只有金融泡沫的破灭才是中国巨大的灾难。再说了,我们这一届政府还是雄心勃勃的,全面深化改革,今年是全面深化改革的元年,要使经济保持平稳健康的发展,定了一个区间,大家知道吗?定了一个区间,就我们今年的经济增长有三个区间,一个就是GDP增长在7.5%左右,不低于7.5%左右。我们的CPI物价指数不超过3.5%左右,还有一条,我们的新增就业要大于一千万人。

  这是一个区间。GDP的背后是就业,为什么我们还强调GDP?有人说唯GDP,实际上没有GDP不行,但是不能没有GDP,GDP的背后就是就业人口。因为每一个GDP的增长点,就会产生一百多万的就业人口,少一个百分点,就少一百多万人就业。全世界各国最强调的一点就是就业,奥巴马之所以当时量化宽松货币政策实行,就是因为失业率很低,现在失业率降到六点几了,他认为可以逐步退出量化宽松货币政策,中国也是一样。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  在个区间当中,高一点低一点都允许,但是说实在话,由于世界经济,刚才我说的整个经济对中国的出口影响很大,中国的结构改革也在经历一个阵痛期,这时候我们中国的经济增长要保持,必须投资要保证,消费要保证,而投资当中我们房地产是一个大头。

  大家可以查查去年的报表,中国整个的投资总额当中,制造业是最大份额,占36%,但制造业有十几个制造业,加在一起占36%,房地产一家就占25%,这两者加在一起就有60%多。如果房地产投资出现明显的下滑,必然会影响GDP.所以要保持房地产投资的稳定,是保证中国的合理区间能不能实现的重要方面。

  话又说出来,如果房地产出现大的问题,下滑,一个是中央政府,我想不会袖手旁观,因为它有区间。第二个,地方政府,大家知道土地财政现在没有任何改变,体制改革有一个过程,土地财政问题不是一蹴而就的,这个情况下,为了保证我们地方财政收入的稳定性,所以土地财政又和房地产密切相关。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  所以这一点凸显出来房地产在国民经济当中的地位,凸显出来中央政策,我刚才讲了政策市场化,但是房地产的重要地位决定了今年的房地产尽管不像2013年那么乐观,但是也不必太悲观,至于崩盘那是不可能的。

  但是我们要做好这样的思想准备,因为有的大企业比较乐观,但是中小企业已经尝到了资金链的紧张,所以他有点紧张。但是我相信在这样大的环境下面,房地产保持一种发展的定力,保持一定的增长,比如说投资增长,我们2012年的房地产增长16.7%,2013年是19.3%,能够保持在17%、18%这个投资增长,我觉得是必要的,仍然达到19%以上恐怕比较难。

  那么投资的增长又和我们的销售连在一起,销售又和土地连在一起,所以这个情形,我想这样来分析我们未来的城镇化三个一亿带来的巨大的空间和我们2014年的这种市场判断,有利于我们对2014年市场的一种理解。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  应该说2014年肯定不如2013年,但是也不会太坏,也不会太好。正像我们整个国家的经济一样,有人打了一个比方,我觉得很形象,中国的经济现在是宏观的货币政策不可能太松,也不可能太紧,因为中国的经济和世界某种意义上得了两种病,既有糖尿病,又有肝炎。糖尿病不能吃糖,肝炎必须要增加热量。肝炎太严重的时候,恐怕要补糖,糖尿病太严重的时候,恐怕要减糖。

  货币政策可能是慢步稳中小步的前进,所以今年像走钢丝一样,渡过这个坎儿,让身体慢慢地恢复。本来结构调整是一件很痛苦的事情,既要保持经济增长,结构又要调整,到底调整结构的力度有多大?调整力度大了,恐怕影响经济增长,经济增长太快了,又影响调整结构。所以我觉得这一年要把握好。当然我们相信中央的智慧,而且相信市场。

  所以现在的话就是说,不要再盯着市长,不要再盯着房地产的政策,而要盯着市场,对宏观经济要把握好,我们如何应对的问题。那么对我们许多中小企业来说,还是要把产品做好,你不可能大幅度地调动资金到外面去再拓展土地去,你现有的做好。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  刚才我讲的三个分化嘛,我把这三个分化作为我的结束语,一个就是城市之间市场的分化,第二就是企业在分化,大企业越做越大,中小企业恐怕今年日子相对难过一点,所以保护资金链的问题非常重要。第三个分化就是产品的分化。

  因为我们市场需求的变化,今天我们这个公司做了一个很好的演示,什么样的产品好卖,一定要提高你的性价比,增加你的差异化。小企业最大的好处就是船小好调头,大企业流水线的产品不好改,小企业根据市场变化,及时改变你的产品,你的性价比做好了,你的产品有特殊化的、精致的,那么我想在刚性需求仍然旺盛的情况下,我们不愁卖,仍然能过上比较好的日子。

  我就讲这么多,谢谢大家!


北京盛联阳研发部  辛宁

  听了顾会长的演讲,最起码我有一些茅塞顿开。当然结合顾会长的内容以及我们之前的数据,每个人都有一些理解,对房地产的理解,对市场的理解,我相信顾会长今天的演讲,对我们了解今后房地产的导向有很大的借鉴和指导作用。

  刚才会长也讲了,政府换届了,牛鼻子变了,刀也变了,以市场为导向,用政府做保障,形成住房保障体系,住房的供应体系,这个是我们未来可以看到对未来房地产市场更有信心的一个方面。

  当然具有中国特色社会主义背景之下的13亿人口的住房怎么解决,我想是一个很大的难题,是一个天大的问题。当然在这里,我想我们应该向我们尊敬的习大大、李大大这些大大们致敬,因为他们非常辛苦。


北京盛联阳研发部  辛宁

  接下来我想每个人内心当中都有很多的问题,要咨询顾会长,也想咨询我们业界的很多专家,带着这些问题,我们进入下面这样一个环节,也就是我们所谓的专家互动环节。以下我们再次以热烈掌声请上中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生;

  河南新田置业有限公司总经理冯常生先生;

  银基集团营销总经理孙晓东先生;

  盛联阳集团副董事长、河南王尊置业有限公司副董事长丁品榕先生;

  盛联阳集团董事、河南盛联昌房地产经纪有限公司总经理黄福财先生;有请以上各位老总!


北京盛联阳研发部  辛宁

  在座的各位大家有没有很熟悉的面孔,相信大家都很熟悉,专家已经落座了,结合以上的一些报告,以及我们市场数据的分析,其实刚才我内心当中已经有一个问题想请教我们顾会长。就是刚才您提到,我们政策总理报告当中的一些内容和我们房地产息息相关。

  但这里面有两个我们一直在困惑的问题,我不知道我听到没有听到,但是我内心当中一直有这样一个问题,大家一直在问,现在的限购政策到底会不会取消,或者要取消了,它什么时候能够取消?

  再一个,所谓的房产税,大家知道上海和重庆已经试行房产税了,房产税到底在我们内地或者结合我们郑州,会不会推行?这个我相信每个人内心都有这样一个疑问。我想请问会长,您是怎么理解这个事情的?


聊宅网

专家互动


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  先讲限购,限购总有一天会取消,因为它不符合市场经济,不符合商品房的价格是由市场来决定这样一个根本的原则。但是在北京、上海这样的地方,恐怕短期内还取消不了,因为我们一方面供求关系仍然紧张,像北京、上海每年大概有50万到60万的新进人口,光北京市现在的这种供应量,既要满足当地人的改善需求,又要每年50、60万人口,是远远不行的,所以现在要靠京津冀一体化,把北京人疏散到京津冀。

  就是人口不要集中到大城市中去,或者有一句话应该补充,特大城市房价居高不下的原因是供不应求,供不应求背后是我们城镇化出了问题,大量的人口跑到北京、上海,北京、上海还有最好的教育、医疗资源,这样的话必然吸引更多的人。这样的情况下,如果谁都可以买,全世界都可以买,那北京的房价肯定还会涨,所以现在还不会取消。现在省会城市,许多城市都有限购城市,我相信这些限购城市会随着我们市场化的进程,我们房地产市场化发展的水平逐步取消,也不可能一天宣布全国都取消了,恐怕有的自然而然取消。像贵阳那个地方,已经供大于求了,它现在是开放户籍让大家进来买,恨不得把我今后的存量卖光,那时候限购就没有必要了。


聊宅网

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌先生发言


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  第二,关于房产税的问题,其实这个问题大家仔细的话,已经听到了财政部长的讲话,用我的话说,房产税实际上是在前十年特殊环境下的一种怪胎,为什么怪胎呢?我们上海、重庆试点的房产税到底想解决什么问题?寄予它很多的希望,既希望它成为运动健将,又希望它成为科学家,结果什么都不是。

  科学家也没当成,运动健将也没当成,既想让它来控制房价,压房价,又想让它替代地方的土地出让金收益,是不是这个道理?结果两个都替代不了。而且这个税的确是国务院出台的一种条例、法规,或者是全国人大的立法,我们全国人大是授予国务院这个权利的。

  过去房产税是对经营性的房子收税,但是现在我们上海、重庆的房产税不是这么回事,和原来的房产税是两码事,为什么这么做?因为国家没有法律,所以试点说只能把原来的税改一改,征收房产税,这个房产税的试点结果看来不理想。既没有遏制房价,也没有替代了地方的财政收入,所以现在看来关于扩大房产税试点的话已经没有依据了。

  而且实践证明,重庆和上海的做法发挥了一定的作用,但是没有起到真正意义上讲的所谓财产税的征收。所以现在的做法是要加快房地产税的立法,请注意,不是加快房产税立法,是加快房地产税立法,房地产税当中包括了若干个税种。实际上要加快房地产整个税收体制的调整的立法,我是这么理解的。

  因为房地产的税收包括了开发环节的,包括了流通环节的,包括了保有环节,这三个环节。而我们现在的房地产的这些税当中,保有环节的几乎没有什么税。应该增加保有环节的税,因为到今天为止,大多数人、大多数家庭都具有财产,应该征收财产税,这是符合现在我们这个国家的情形。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  过去都是共有财产,用不着收财产税。但是反过来我们如果偏偏增加了保有环节的税收,保持原来开发环节的税费混杂,保持原来流通环节的税负很高,显然又会增加房地产的税负,税负最后转嫁到老百姓身上,大家可能都有意见。所以无论从哪方面考虑,整个房地产的税收要进行重新的立法考虑,把该归并的归并,该取消的取消,该增加的增加,这样使我们房地产税更加合理。

  我认为这个过程是一个比较长的过程,是一个长效机制,不可能一年两年三年见效,恐怕有一定的阶段。所以这个当中,我觉得我们要有耐心,我们首先相信靠市场的力量来调控我们的市场为主的。第二,我们逐步地建立长效机制,在税收方面,特别是在金融改革方面推进,房地产市场的长效机制才能建立起来。谢谢!


北京盛联阳研发部  辛宁

  谢谢会长的解答和解读。其实就是这样,每个事物都有自己的发展规律,市场也一样,也有自己的发展规律,只要遵循市场规律,我们来进行不管每一项政策、每一项调控也好,遵循市场规律发展,必然有它中间的所谓的道中之道。

  刚才也提到了所谓的两会政策,结合我们郑州而言,大家知道,前一段已经出现地王,所谓的单价地王,当然也有它的总价地王。其实在总理的工作报告当中也提到,人的城市化率,以及刚才会长也提到了三个一亿人口的问题。

  结合郑州我们中原地区的实际情况,我也想请教我们郑州两位开发业界的大咖,就是新田置业和银基集团,不知道两位老总对以上的人口的城镇化,结合郑州的实际发展,有怎样的理解?以及地王对我们郑州楼市会带来哪些所谓的影响,您二位是怎么理解的?首先请冯总!


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

  今天首先听到咱们盛联阳条理非常清晰、数据非常准确的一个报告,受益非常多。咱们顾会长又高屋建瓴,把两会之后这样一个情况给大家做了一个分析,我也觉得是茅塞顿开,受益颇多,非常感谢。刚才主持人谈到了,在城镇化过程之中,如何真正把中央的政策,也就是人的城镇化落实到位,在我们房地产企业执行中,应该怎么做,其实我觉得这也是我们在做的一个事情。

  我们在6年前,当时就通过自己的摸索,当然这也是对趋势的分析之后,认为当我们所有的房地产企业都在关注城中村的时候,我们首先是走到了郊外,在郑州西南,也就是洞林湖那个地方圈了一万亩地,用土话说叫圈一万亩地,其实不是,其实是有五个行政村,我们当时叫五村联建,通过土地的整理做一个项目。现在叫新型城镇化,就是我们现在在做的新田城项目。


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

河南新田置业有限公司总经理冯常生先生发言


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

  真正实现人的城镇化都是项目的根本,无论从政府、开发商、老百姓的利益来讲,如果不能实现人的城镇化,最终只是建了一些华丽的建筑,最终形成了空城、睡城和死城,如果没有很好的和当地原住民的共享机制,如果没有我们这些城市的投资者或者是住房者去了之后的一个便利的生活,那个最终都会有非常大的不好的反映。所以我们在做的时候,又特别注重对产业的搭建,我们在里面其实真正的住宅开发量只占到了2/3左右,1/3都是在做像闲聊、教育、商业以及旅游、度假等等这些,通过这些可以让当地的劳动力得到安置,同时也让去那个地方居住的人享受到完备的便利的城市配套。

  所以我们当时一个定位叫田园城镇,所谓田园城镇就是既有田园的这种优美的环境,又有城镇的这些便利的生活配套,所以这是我们在实践的一个事情,当然做的还很不完美,一直在进行完善。我们特别着力引进世界和国际一流的合作商家,像本周六,也就是后天,美爵一个著名的酒店品牌就要到洞林湖来签约,前期它一个姊妹品牌美居已经来签约了,还有其他的一些项目。这是我们在做的一些事情。


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

  至于谈到地王,其实作为我们开发商来讲,并不希望它出现,因为它出现无疑,第一是抬高我们的成本,第二,也过于招摇,招摇就有可能引来社会各界的质疑,以及政府新一轮的调控和打压。作为政府来讲,也是力图回避这个东西。所以我们都知道,我们在龙湖地区,就是我们东区龙湖,其实土地整理早已完成,但是政府为什么一直没有拍卖那些地方的土地呢?

  就是在一些敏感的节点上,不想出现地王。当然作为我们企业来讲,并不去争地王,所以我们本着就土地的合理价值进行开发,给大家提供各得所居的产品。所以作为整个行业来讲,我认为其实应该加强行业内各个公司之间的沟通和交流,避免虚抬我们的开发成本,也给我们的消费者带来不必要的门槛。这是一些简单的看法。


北京盛联阳研发部  辛宁

  孙总您怎么理解?


银基集团营销总经理  孙晓东

  我觉得今天这个交流非常好,因为我觉得今天我们关门都是业内人士,感谢主办方,感谢顾会长,听了好几次您的高见,受益匪浅。我觉得大家,特别是业内人,我认为所谓的地王,这个没必要大惊小怪,既然是市场化了,既然走招拍挂,就一定会有最高价,就像我们的地标建筑一样,一定会有更高更高。

  刚才冯总提到了,对我们开发商的影响就是成本,刚才顾老师也提到了,中国的政治经济,特别是房地产跟经济息息相关。我们现在房地产的成本,土地占了很大一块,目前国家宏观调控,我个人的感觉,其实调控的就是国家宏观民生方面和地方税收的博弈。房地产在支持地方建设,特别是地方经济建设方面起到了至关重要的作用。


银基集团营销总经理  孙晓东

  .所以一方面是中央需要宏观民生方面的了解,一方面地方政府又不会放弃这么大的地方税收和地方收益,所以造成目前的博弈状况,房价一直调,没调下来,原因很简单,因为有市场规律存在。特别是像我们郑州,这种刚性需求、这种衣食住行的需求,光靠国家调控是调不下来的,所以更多的应该是适当适度,更多地贴近我们老百姓。

  我个人认为,房地产的土地是稀缺的,不可再生的,所以在地王上,两种土地可以出现地王,一种是城市中心区,特别是像郑州这种省会,人口进入城市以后,扩容到三环四环,再把卫星城拉进来之后,很像大武汉的感觉,把开封、中牟、荥阳拉进来之后,形成一个大的城区,这个是趋势。未来我们肯定会人口激增,面积激增,这是一个趋势。但是我觉得土地,特别是房地产开发商,他们认为什么样的土地具备未来发展升值的空间,这是我们需要探讨的。


聊宅网

银基集团营销总经理孙晓东


银基集团营销总经理  孙晓东

  两方面:一方面就是城市中心,具备不可再生,好的配套、交通,它是具备出高价产品的市场,所以它的土地一定是会出现地王的。当然它地王出现之后,就会带来一个楼王的出现,这是不可避免的。再一个就是自然资源,江河湖海,自然资源非常好的地方,海边、湖边,它的自然资源是不可再生的,人们对生活的向往,除了工作之余,除了城市中心区之外,还有这些度假需求、享受生活的需求。

  所以我认为对地王、楼王的概念,我们只是听听而已,毕竟只是一个市场规律的需求,有些企业可能会追求均好性,但是有些企业是追求这种高端产品的,所以催生了这个地王的诞生,其实我觉得是正常的一种自然规律。所以我个人感觉到,也是一个市场的过程,也没必要太在意这个事情。谢谢!


北京盛联阳研发部  辛宁

  感谢两位老总的解读。其实我个人比较同意这个观点,大家不要过度地去在意地王,不要大惊小怪,其实就是一个市场行为,也许对于开发商而言,他只是想做一个项目而已。所以说我希望大家不要过度地去大惊小怪,过度地去关注。其实对于开发商而言,他关注的事情很多,比如说成本,比如说现阶段银行的放贷额度的收紧等等一系列有关于我们开发的种种所谓不利因素。

  所以说我们开发一个项目,作为开发商而言,可能更多地会关注这些,而不在乎我拿了一个地王,我要卖多少钱,我做什么产品,当然你做什么产品,卖多少钱,它有一定的相辅相成相联系的点。

  现阶段开发商会面对这样一个问题,那作为盛联阳集团而言,因为我本人在盛联阳已经十年了,我也知道盛联阳发展这么长的一个历程是怎么样发展过来的。前几年甚至很多年前,盛联阳已经做开发了,当然在做开发这个层面,我相信盛联阳集团的副董事长丁总更有发言权,我想请教丁总,因为在公司我请教很多,今天我特别请教丁总,在现阶段,您换成另外一个角色,您作为开发商而言,您怎么理解现阶段开发商需要在这个市场环境当中怎么样规避它的风险,使未来的开发更顺畅,利润最大化?请教丁总。


盛联阳集团副董事长、河南王尊置业有限公司副董事长  丁品榕

盛联阳集团副董事长 河南王尊置业有限公司董事长丁品榕先生


盛联阳集团副董事长、河南王尊置业有限公司副董事长  丁品榕

  大家好!顾老师、王总、孙总,在河南的地产,在中国的地产,在几位老总面前发表意见,真的很惶恐。我也愿意就个人的一些理解来跟大家探讨。来到河南13年,我想给大家建议就是深挖沟、筑高墙、广积粮。所谓的深挖沟,我一直强调深入市场,深入市场。我想可能因为工作上的方便,我真的比较幸运,我只要回头跟我的地产研发部说六个字,把基本资料给我,我就会有厚厚的一叠,包括GDP、人均收入、人均住房面积,近几年的固定资产投资,然后他们还要负责帮我比较。

  举例,比如我今天要知道信阳的市场,他们就得把南阳、驻马店、商丘这几个附近的城市,这几个地方的数据拿出来让我参考,我就一眼能看出这个市场的深浅,当然这只是初步,还要做更深入的研究。我想深入市场,不断地深入,去找出它的市场的空缺,可能是我们几十年来在这个行业里面一直沿用的一个方法。


盛联阳集团副董事长、河南王尊置业有限公司副董事长  丁品榕

  至于所谓的筑高墙,我想大家都知道,专业在任何行业里面,真的是它最重要的一个要素,我们一定要把自己的专业门槛筑高墙。大家说我去培训、去深造,或许这是方式之一。我觉得这个时候,因为房地产,刚才老师也提到了,一定要回到产品这个层面,前一段大家一直在讨论豪宅豪宅,高端需求,我一直讲一个观念,我说没有豪宅,只有好宅。

  所以好宅让你住的就是舒服,比如这道墙往前几公分,就刚好让你家的柜子放在那里面,空间不浪费,平数不用太多,自然你的腰包就不用掏得太多,诸如此类把产品做的更深,接着就是项目管理,我们如何如期保质保量把房子交出来。我想在房地产这个领域,在产品、管理上去深入。


盛联阳集团副董事长、河南王尊置业有限公司副董事长  丁品榕

  广积粮顾名思义就是把钱掌握好,手上有钱,心中不慌。当然大家知道,应该是2011年也曾经出现部分的金融的一些状态,我们不去讨论这个。我相信很多同仁朋友都用过所谓的过桥资金,我要跟大家提醒,过这个桥以前可能是家里门口的小桥,现在有可能你过的是黄河大桥,你可能桥过完之后,你的利润可能都给了资金方,那这个过桥资金的使用。

  另外如何活化你的资产,大家从刚才的数据里面也看到,商业跟所谓的办公室,像郑州的库存量比较高,还没有卖掉并不代表不会变成钱。接着如何把你的资金结构,除了刚才老师提到的杠杆一定要做小以外,你的资金是不是优质的,举例如果说你的年回报率只有10%,跟年回报率30%甚至35%,那大家就会知道哪个资金是比较优质的。我想就用这个方式跟大家分享,希望跟大家有一些互动。


北京盛联阳研发部  辛宁

  谢谢丁总!听到丁总站在开发商的角色不同的解读。其实我们的市场报告里面,包括刚才顾会长讲话当中也提到一个,就是所谓的高端产品。在郑州市其实我们真正的高端产品所见不多,当然不能说没有,所见不多,北京、上海一线城市当然很多了,所谓的高端产品。

  其实我们在接触开发商的时候,也会面对这样一个问题,他们都在想做,想做一些高端产品给这个市场,给这些市场需求高端产品的人,那么什么叫高端产品?我知道银基做了高端产品,在郑州市场上算高端产品。当然每个人对高端产品都有不同的理解,这里我也想请教盛联阳公司黄总以及银基公司孙总。您二位老总到底对高端产品怎么理解?


盛联阳集团董事、河南盛联昌房地产经纪有限公司总经理  黄福财

  我来郑州将近12年的时间,执掌公司的一些产品定位,也做了产品定位,也在跟开发商谈了很多产品的规划,有一些开发商讨论完了就一起做事了,有一些讨论完了可能并没有完成交易,每次开发商问我的时候,我的社区要开发成中高档小区,高档小区,我说你理解什么叫高档吗?

  当然没有错,实际上目前的市场上,很多高档的产品都是有企划包装而来的,广告塑造,一个什么国际的接轨的小区,这样的方式包装进来的一个产品。但是真正的高端产品应该这样来说,因不同的人设计不同的产品,我的观念是这样的。每个人工作的年限和他所做的行业、工作的经验都不一样,每个人应该都有一个心目中想要的房子,都是不一样的概念。


盛联阳集团董事、河南盛联昌房地产经纪有限公司总经理  黄福财

盛联阳集团董事 河南盛连昌房地产经纪有限公司总经理黄福财先生


盛联阳集团董事、河南盛联昌房地产经纪有限公司总经理  黄福财

  我想今天主持人提这个高端产品应该是针对真正的好房子的方式来提这个问题,因为地王的出现,一平米售价可能要达到一两万,应该算是郑州市场上,除了类别墅以外,尤其是容积3.5的来讲,要做成高端才能卖到这样的价钱。但是因为我经历了12年的时间,我感触很深,因为我们有这样的限购条件,第一个是限购条件,第二个是我们7090的规定。

  所以说你绝对做不出高端的产品,为什么?因为你的客户群就不一样,不能买第二套。那我目前要做成300多的高端产品,要做成大户,那我现在还做80多、90多的产品,这就涉及到买二套的问题。


盛联阳集团董事、河南盛联昌房地产经纪有限公司总经理  黄福财

  当然这是一个规律上的东西,它一定会慢慢地变化,购买二套或者第三套的限制,也许在现在目前的情况下,在这个地块里面要真的做到高端的情况之下,必须要把高端产品跟一般的产品要做一个区隔出来,也许我规划的一块地可能是150亩地,你必须要做出两种产品的差异,两种产品的诸如动线的方式是不一样的,它的物业管理、人员服务水平、空间设计上还有配套规划设计上,以及会所上的规划,会完全不一样。

  其实在高端产品的做法来讲,以前我在香港和他们做的,他们做的高端项目大概也就是5亩地左右,这些人群他买这些高端产品的话是不手软的。但是因为有这种政策的控制,他不可能跟刚需的人群住在一起,这就造成设计上没有办法做成更高的设计。但是能不能做成好房子?其实我们是可以朝着这个方向走的,那么我们在做这个设计的时候能够做更好的规划,我们因为客户群的不一样,而把他纳入到我们整个这个小区里面,依照不同的客户属性,做出符合大家基本需求的服务,这样的话就是一个非常好的房子以及好的社区。


盛联阳集团董事、河南盛联昌房地产经纪有限公司总经理  黄福财

  至于说目前我经历的这12年的市场来看,其实感觉到一种,产品和它所付出的对等性还不够,当然这也是我们本身代理公司的一个要尽的义务,希望多尽一点义务跟开发商沟通,推出更好的好房子,让大众受惠。

  这是我对高端产品的一个阐述,想要做到高端,必须要想办法有一个好的方式去做,才有办法造成刚刚讲的这种情况出现,这是比较可能的,目前就是我们包装的诉求是高端,但是客户买到的情况真的不是高端。


北京盛联阳研发部  辛宁

  孙总,我知道银基集团不光在郑州市,在其他很有影响力的地级市也取得了很大的地块,是不是也要做高端产品?我想请您用最简单、最简短的话为我们解读什么是高端产品。


银基集团营销总经理  孙晓东

  每个企业的发展方向和诉求是不一样的,我们企业属于地产圈里面开发比较慢的那种,我们有些非常好的企业,发展速度快的企业,它的规模是非常大的,开发量、建筑量。银基去年已经20年了,今年21年了,深耕河南,深耕郑州,我们做的项目非常非常少,我们之前20年前做了一个商贸城,培养出来了一批当时创业的资本家,现在可以叫资本家了,身价上十亿、几十亿都有,身价上千万的都有几百人了。

  我们在十年前做了一个项目,银基王朝,卖了七年的一个项目,可能在座的很多业界专家都感觉,这个项目卖的太慢了,这七年好象建业建了都有上百个项目,为什么银基只建了一个项目,做这么久,其实我跟黄总的思路也比较统一,其实一个所谓的高端产品不单单只是建筑,跟政策、开发理念、跟客户需求是息息相关的。


银基集团营销总经理  孙晓东

  所以这个问题提出来,我刚才一直在想怎么回答。我们觉得,我们只要服务好我们现在的一万人,我们就觉得已经很有感觉了,我觉得就是满足这些年跟着我们走的这些客户是需要的。我个人在想,真正从客户的角度需求来解读,什么叫豪宅,什么叫好产品、好房子?

  其实就是满足需求,这些城市中流的人他们的需求就是有差异性的,可能我要逛个街,别人需要半个小时,我可能十分钟八分钟就能解决,我要做一个美容,别人可能专门要开车去一个地方,我可能楼下就有。这些富人可能就想我要便利,还要大空间,这些所有的东西都集合到一起,就是他们对城市资源的占有。

  所以我觉得一句话解释什么叫好房子,其实就是城市资源的不均好性。


银基集团营销总经理  孙晓东

  这些城市中的人他们希望花更大的代价去占有城市更好更多的资源,比如教育、配套、医疗,包括交通和生活,需要在大环境和小环境里面很细很细地去剥离开他们想要什么东西。

  所以我们跟着我们这些业主,现在四千多所谓我们的王朝的业主,都是可有钱可有钱的这种业主,我们在跟着他们,我们在分析他们的购买意图和消费习惯,忽然发现他们的需求其实就是一种差异性的需求,就是占有城市最好核心资源的需求。

  所以我们现在也在力图在我们的产品进行升级,包括我们现在王朝售楼处可能五月份就要拆掉了,当初建的时候也是花了很多钱,当初也是很恢弘的一个建筑,在那个地方建我们的290米的超高层。我们发现客户的需求,他们可能住宅是一方面,包括他们的生活配套、酒店式服务公寓,包括我们和美爵的签约,包括我们高品质的商业,所以我觉得在城市中间还有一批人想要去占有更多的资源。


银基集团营销总经理  孙晓东

  所以我们分析他们的需求,其实就是对资源的占有和对资源占有的不均好感。所以郑州缺的就是好产品,你做一个东西,让他们觉得这就是我想要的,这就是我花钱想要买的。

  所以郑州就是缺少我们开发商更多地去了解他们的需求,去定做出他们喜欢的东西,一方面是我们的地段,我们的硬件服务,更多的其实是软性的服务,包括他的这种感觉,售后物业服务和生活便利性,所以我觉得我们企业还是一贯走这种深耕的思路,我们轻易不做一些太追求量的产品。

  我们希望做的还是一些高端的,能够解决一些问题的,特别是能够服务城市中坚力量这些人群的产品,不管我们在城市核心区域,包括我们在未来路的地块,包括我们在周边城市旅游地产的地块,都是本着20年一贯的宗旨满足客户差异化需求,来进行我们的研发和开发建设的。


北京盛联阳研发部  辛宁

  其实我理解的高端产品也就是让有钱人、没有钱人大家都住上好房子,这个好房子,我的概念里面就是高端。台上在座的李总、丁总和黄总,这些台湾人来郑州这么多年,大家有没有想过一个问题,他们能到我们这里来开发房地产,做房地产代理,那我们这些大陆人,什么时候能够打到台湾去?能把台湾给“收复”过来,我们也在那儿开疆辟土做一番事业出来。

  不好意思,虽然我是劳方,对资方有不敬之意,但是我要把我们大陆人的心声表露出来。我请问丁总,这个愿望我们什么时候能够实现?


盛联阳集团副董事长、河南王尊置业有限公司副董事长  丁品榕

  你看你这一说解放台湾,我的纸都掉到地上了。其实我应该这样说,13年前来到郑州的时候,一群朋友问我说,尤其是上海人,你怎么要去郑州啊?然后13年后,我再去上海,他们跟我说,你怎么知道要去郑州?这一来一回,差多少啊!我必须要说,这13年在郑州真的待的很得劲,朋友都很朴实,跟同行业界都处得很好。


盛联阳集团副董事长、河南王尊置业有限公司副董事长  丁品榕

  我的老家在杭州,我也是一个中国人,我来府上作客13年,我多么希望邀请在座的好朋友去台湾投资房地产,做生意,看看阿里山、日月潭,吃吃台湾小吃。当然这是一个理想,但是仔细你去分析它的资源,大陆有什么?有市场规模,有稳定的政策,有强而有力的政府,值得信赖的政府,这是台湾所没有的。

  而台湾有什么?台湾的资金结构非常便宜,台湾在房地产的工艺这一块,因为我们那个地方是一个你想得到都有的东西,有台风等等,所以我们各方面的工艺都比较细腻。所以我觉得这双方能够结合,举例,盛联阳在林董事长的打造下,接下来我们会有一个盛联阳国际的出现。它应该肩负两个任务,一是引导大陆的朋友对台湾的投资,二是引导台湾的资金跟技术来跟大陆的朋友合作,大家双向交流,永远都是一家人,希望在台湾能够见到各位,谢谢!


北京盛联阳研发部  辛宁

  希望有那么一天,结合这个问题,我想请教我们大咖顾会长,您认为结合大陆政策、两岸政策,这个有希望实现吗?


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  大陆市场很大,台湾的产品很精细,我们可以上万亩拿地,台湾拿地几十亩就是一个小区了,这是两地的制度不一样。但是两地都向往好的居住条件,向往美好的生活,而且语言又通的,这一点是最好的。最近有人想到马来西亚投资,我也想去看看,结果370出事,我就不敢去了。

  也就是说随着中国人的生活水平的提高,特别是我们北方气候冬天那么寒冷,到台湾气候就很好,起码休闲度假这方面可以考虑考虑,发展一些休闲度假养生养老的结合体,我觉得可以做做这个方面的工作。真正你到那边去买房子住在那里,现在条件可能不允许,去玩玩可以。现在台湾有没有向大陆开放买房子啊?


北京盛联阳研发部  辛宁

  冯仑已经去了。


盛联阳集团副董事长、河南王尊置业有限公司副董事长  丁品榕

  有一些限制,但是绝对可以买。


盛联阳集团董事、河南盛联昌房地产经纪有限公司总经理  黄福财

  要买房的话可以住半年,然后再回来签一次。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  有没有限购,没有限购吧?


盛联阳集团董事、河南盛联昌房地产经纪有限公司总经理  黄福财

  没有。


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  限购只有中国特色,就是两边能够交流,就像我们董事长说的那样,资金价格国内价格是比较贵的,为什么我们国内很多企业都想到外面上市,就是因为在外面资金价格比较便宜,所以它的资金、休闲度假,这些方面都可以做。


盛联阳集团副董事长、河南王尊置业有限公司副董事长  丁品榕

  我想还是要跟各位介绍一句话,台湾的房子,一、不限购,你该买几套是几套,能买多大是多大,而且没有产权的问题,是一辈子的产权,所以你买下来可以子子孙孙永葆用,世世代代传香火。


北京盛联阳研发部  辛宁

  我想请问二位开发商老总,如果让你们去台湾开发,做开发商,你们有信心吗?


银基集团营销总经理  孙晓东

  其实我不是资本家,冯总才是资本家,我们是打工仔。我替资本家表个态,更多有钱人去海外投资,包括我前一段时间发现碧桂园在澳洲都卖房子了,卖的如火如荼,包括马来西亚。大部分国人花钱去海外投资的目的,一方面是改善生活,更重要的是资产的安全,他们更多的资本往国外流的原因是希望不希望把蛋放在一个筐里面去。

  所以我个人认为,我们现在干扰了半天,国家宏观调控的限购限贷,只有中国人这些问题最复杂,离婚了,买房本了,我觉得这是一种悲哀,当然我们也有我们的宏观政策,我们有我们的被动,国家考虑的不单单是一个房地产的问题,民生民计,我们还有很多住不上房子的人,这是对的。

  但是我们从目前阶段来讲,我个人还是觉得资本输出到台湾是有这种可能性的,两岸关系的软化,我觉得真的有可能去台湾去看。我觉得现在购物的人去香港越来越少,去台湾的越来越多,不但是奢侈品,国内买的很贵的东西去那边很便宜,而且更重要的是服务,服务意识非常重要,世界上最好的服务其实是在日本,跟你很客气,恨不得给你送到家里,送到商场外面还给你鞠躬。我们国人来讲,台湾的服务这方面比香港服务要好很多。

  所以我觉得不一定只是冯仑去那边盖个楼,其实真有希望在三五年之后,包括台湾,包括我们周边的这些国家几乎都有可能华人去那边投资,不管是开发也好,还是去置地也好,这都是有可能的,其实我觉得这是一个资本积累的安全性,因为更多的富人他们考虑的是保值,更多的是安全性的问题。这是有可能的。


北京盛联阳研发部  辛宁

  冯总您说话之前,我只想问您一句话,我不想您再像孙总这样解释那么清楚,其实这也就是一个表态的问题,有没有信心的问题,您就代表河南开发商表个态,有没有信心?


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

  我需要首先感谢一下孙总,刚才他一句话让我身价又翻了几千倍,我也是职业经理人,不是资本家,如果是资本家的话,只是我们家的资本家。刚才主持人谈到表态的问题,表态肯定还是要经过董事会讨论。当然了,作为我们公司到目前为止只有两条产品线,一个就是以国贸360为典型代表的都市商圈系列。

  其实这个,我们就是从建造到设计都是由台湾的旗黄(音)公司完成的,包括一些招商,也充分参考了上海的一些商场。所以说在这个过程之中,我们是特别感谢咱们台湾同胞,因为你们在市场经济,在国际视野,在经验积累方面的优势,所以说使我们能够学习,使我们能够站在高个子的肩膀上。

  我们第二个产品是洞林湖为代表的田园城镇系列。所以从这两个产品来看,我们真正能够走出去的是第一个,因为田园城镇系列,这个只适合于地大物博的地方,所以说刚才顾会长也谈了,到类似于台湾,包括这些疆土面积相对小一点的地区,恐怕很难获得几千亩上万亩的土地。所以说,我们今年已经正式给政府,上海市浦东区已经正式有了意向,今年我们的都市商圈系列会在上海新迪斯尼附近设第一个我们的商场,把我们360在上海开起来。

  当然了,这是第一步,是走出河南的第一步,到上海我们再熔炼团队,再锤炼模式,之后至于下一步我们是去台湾还是去韩国等等这些地方,我想我们还要从长计议。但是无论我们去不去那个地方投资,都希望将那个地方的先进的人才,包括先进的理念,还有非常好的商家和管理模式请过来,来帮助我们成长。谢谢!


北京盛联阳研发部  辛宁

  谢谢!其实不管从长计议也好,短期目标也罢,我相信未来这个目标一定能够实现。我不知道大家相信不相信?相信就给掌声,不相信算了!感谢以上专家的解答和解读。另外,我们记者朋友也有一些朋友要提。


记者提问

  顾会长,您好,我是聊宅网的记者。刚才一直在通过网络进行现场直播,网友对这个讨论也比较激烈。我想代表网友来向顾会长提问一个问题,就目前的情况来看,从去年年底到现在,很多网友买房的话,银行贷款是很难批的,即便批下来的话,利率也是有一定程度的上浮。

  很多网友就关注这样一个问题,这是不是也就说明了银行开发商目前正存在一个比较严重的资金问题。就现在的形势来看,这个楼市会不会像2008年一样,房价急剧下降,目前是不是一个买房的最好时机,需不需要再观望一下呢?谢谢!


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  2014年绝对不是2008年,这是可以肯定的。尽管我们刚才说了,但是有理由认为中国的经济增长会实现国务院这次两会提出的区间。房地产,看来2014年的房地产,无论是销售的增长速度,房价的增长速度,肯定会下移了,增速不会太快。但总体上,我认为还没有达到全面降价的这么一个程度。

  也就是说在有些城市房价还会上升,上升不会太慢,但多数的城市恐怕房价相对比较稳定,下降的可能是少数城市,这是我的一个基本的判断,除非这个地方供大于求严重的话,通过开发商的降价促销,不是有人说的崩溃的这样一种情景。

  所以我认为要改善自己的住房,特别是要结婚买房的人,你贷款总会批下来的,该买还得买,我相信银行的这种情况不会长期持续。因为刚才我说的金融政策的宽松,货币的紧松也直接影响到房地产的发展速度。我有理由认为,中央会让房地产保持平稳发展,资金链也会保持适度的。这是我的判断。谢谢!


记者提问

  顾会长您好!我从今年前三月份的楼市发展可以看出,像银根紧缩以及限购,使得市场观望情绪比较严重,也是像北京、广州甚至出现了一些个别项目降价、促销或者是低价入市,对今后的市场,您是否觉得地产企业需要对今年全年的策略进行调整,又将如何调整呢?


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  我同意你的观点,要调整我们的策略。刚才他们几个发言给我很大的启发,我们在座的大多数是中小开发商,一个是深耕市场非常重要,另外就是做好产品,深耕市场和做好产品,因为这个市场你比较熟悉了,那么做好产品也有很大的把握。

  另外很重要的一点,在今年保护资金链非常重要,应对我们今年既不冷但是又不热的市场,可能是防止市场当中的变数。如果说它长期的贷款下不来,那你的资金链断裂了,有可能你就要倒霉了。

  当然也要做好思想准备,因为这几年整个中国市场已经发生了变化,由过去的卖方市场正在转为买方市场,在买方市场的条件下面,必然会竞争加剧,洗牌加快。实力差的,资金链紧的,可能会淘汰,当然最后也要有一个指导思想,就是说我们现在利润正在减薄,利润的摊薄。这些情况的出现,2014年竞争会加剧,竞争加剧、洗牌加快、利润减薄,我们应该有这样的准备。


北京盛联阳研发部  辛宁

  我们最后一个问题留给那位朋友。


记者提问

  我是大河报的记者。我想问在场的各位专家一个问题,刚才顾会长讲到调控的时候,讲到分类分层调控,不提房价,介绍了一些宏观调控方面的变化。那么我想问各位,因为后来两会上,住建部的副部长谈到具体调控的时候说,一线城市继续限购,扩大供应,抑制投机,库存大的城市要调整供应结构和供应的产品。

  我就想,他说的这里面提到了一线城市和库存量大的城市,没有对应到像郑州这样的二线或者三线的城市,这就引发很多猜想,分类分层调控是一个什么样的调控,对于郑州这样一个城市而言,还会有什么样的一个政策或者是调控政策会出台?我想顾会长说完以后,让两位开发商老总,冯总和孙总也谈一谈这个问题。谢谢!


全国房地产商会联盟执行主席  顾云昌

  我认为郑州就这么地吧,也用不着出台什么政策,让市场来决定,因为按照你们目前的量,我觉得还是比较合适的,也可能今年下半年量会加大,因为去年土地供应量很多。但是目前看来,整个市场上,刚才我说了少啦少啦多啦多啦了,是必然的,我们不要过度紧张,不要动员政府又出这个又出那个,到时候会扰乱市场信心,真正让市场发挥决定性作用,我认为这是上策。谢谢!


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

  感谢班华(音)这个问题!其实我要向你致敬,因为什么呢?你是在地产记者这个岗位上十几年兢兢业业,为我们很多开发商发展,为我们产品的推广以及代表我们呼吁一些声音,起到了非常重要的作用,所以说向你致敬!

  至于刚才谈到这个问题,我觉得刚才其实顾会长已经谈的非常好了,就像一个班里面,郑州不是那个最调皮的孩子,所以老师自然不去关注他,这样的话也不会在近期有更严厉的调控政策了,更严厉的调控政策有可能会在某些热点地区进行一些松驰有度的调整。我们在关注,在座我们有很多都是开发商的同仁,我们在关注整个宏观经济面的时候,当然是必须关注的,但是作为我们中小企业来讲,其实更应该关注我们自己的微观市场,为什么呢?


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

  其实我们都干了十几年房地产,不管风也好,雨也好,风再大,雨再大,这个事都得干,就是这个宏观政策再差,我们也不可能现在去改行,也不可能放弃现在我们继续了十几年的事业。

  所以这个时候我们需要做的是什么?就是选择自己的机会市场,特别是作为我们中小开发商,现在作为郑州,大颚来了,万科、金地、碧桂园、恒大,还有保利、雅居乐,我们能够想到的一线开发商都来了,特别是在去年,两个在河南省创记录的开盘记录,都是由一线开发商恒大创造的,当然万科城也创造了一个非常高的记录。

  这就说明刚才顾会长说的,市场竞争都在加大,这时候我们一定要去寻找我们的缝隙,再去普通产品和全能产品已经不可能了,所以我的一个提醒,我们这个时候要在一个相对竞争市场上取得我们相对竞争优势。


河南新田置业有限公司总经理  冯常生

  所以作为新田这个企业来讲,我们也是在几年前经过这个分析之后,就选择了以商业地产为重要板块的都市商圈系列。因为这个我们完全可以精耕细作,把它做的非常好,像我开一个360,我前前后后用了五年时间,而万达开一个万达广场大概只需要不到两年的时间,这样的话由于我有时间在里面精耕细作,有可能在某些方面,平效上就会比它做的更好,所以这个是我细分市场上的一个空隙。

  另外一个是我们的都市田园系列,这些要涉及前期大量的工作,拆迁、安置等等,这些一线开发商也不会做,这样我就要利用我接地气的优势取得较低的成本。其实我做房地产这么多年,我有一个最直观的感受,做房地产固然要研究产品,研究营销,研究定价,但是真正影响这个公司利润的就两头,头是什么呢?是拿地的成本,这是一个刚性的东西,如果拿地的成本相当低,你闭着眼睛就可以挣钱。最后的一个环节就是避税的能力,如果把这两头做好了,中间那个是小数点后面的。所以我就在想,我们都要去分析我们所存在的环境,做出适合自己的选择。谢谢!


银基集团营销总经理  孙晓东

  这个问题提得很好,作为开发商我们在反思这个事情。但是有一点,只要我们国家的宏观干预还在,我们的国家永远是杠杆的感觉,他们是不会放弃对市场的调控的,这是我们国家的一个现实决定的。只要它还在,我们就会有宏观调控。当然了,它也一定会给市场留空间,所以这是一个漫长的过程,不会说哪天全部都取消掉,开放掉,这个短期内不现实。

  这么多年的房地产开发历程,我觉得我们经历了很多很严苛的政策,包括现在两会开完之后,大家觉得是不是没提房地产,是不是就会出现一个井喷?这段时间市场数据不但没升,反而降下来,追其原因是政府换手法了。之前温总理那一届政府采取的方式可能更加直截了当,中国做宏观调控我觉得是非常在行的一个国家,只要政府干预,一定能把房价拉下来,做了很多年之后,发现不太好使。新政府就在考虑这个事情,怎么样达到一个稳定的情况,一个是民生,一个是地方经济发展的问题。

  其实他们做的方法就是在经济的根源,包括现在开发商也好,现在我们所有贷款的额度已经缩紧到了十年多没有到最严酷的时候,政府不给你玩限购、限贷了,什么离婚、结婚,中国人很聪明,你只要出来一个招,我就能想招买一个房子,他现在在房地产的根源,房地产的根源其实就是刚才顾老师提到的,就是经济,央行开个会,把银根缩缩之后,今年一季度的银行放缓,特别是开发的这种放缓,几乎十个行九行没有额度。


银基集团营销总经理  孙晓东

  我手下有一个做市场方面对接的公司,说一季度没有放贷额度的,十个行只有一个行有,这是第一次见。所以现在不是政府不干预了,是换方法了。所以我总结,任何事情都有解,我们这么大的一个市场,不可能那样就倒下去了。所以我们还是如履薄冰地搀扶着,我们房地产同仁大家在一起共同往前走。郑州这么多年的市场,包括郑州这么大的一个基数购买力,它的市场一定会好于其他的市场。所以我非常乐观地看好郑州未来五到十年的市场。

  郑州三个数是别的城市比不了的,一是人口,第二是经济的结构,第三个是郑州市缺资源的一个城市。我们去山东看一看,很多人可以投资到济南,但是更多人会把资金投资到青岛、威海、蓬莱,东北也是一样,沈阳,还有投大连的,包括河北也一样,石家庄也可以投,京津冀都可以投。但是河南呢?很多下面不管是到下面省会投资的也好,这些游资没有地方投资。所以我相信郑州的市场,未来五到十年来讲大家不用担心,所以我很有幸能到郑州入驻,来了就不想走了,这个市场太好了。希望大家深耕,把我们整个这个市场做好做强做大。谢谢!


北京盛联阳研发部  辛宁

  感谢各位嘉宾的解读和理解,对我们一些政策和市场走向更充分地指引了方向。其实就像刚才几位所讲的,我们未来的市场其实还是有信心的,最起码郑州,其实我们政府和开发商都是很聪明的群体,它把城中村给拆了,旧城给拆了,棚户区拆了,那在这里面生存的租房的人去哪里?回头还要买他们的房子,这就是他们的聪明之处。

  所以说我认为,就郑州而言,做中原市场而言,未来发展无限。相信我们会一起努力,一起塑造整个郑州市甚至未来整个中原崛起当中很不可或缺的一支重要的力量。再一次感谢以上几位嘉宾的解读和互动,也感谢各位领导、各位嘉宾今天不吝时间来到我们这里,来听这么长的一个会议,浪费大家的时间,特别感谢!再一次感谢顾云昌会长,再一次感谢冯常生总经理,再一次感谢孙晓东总经理,再一次感谢丁品榕董事长,再一次感谢黄福财总经理!感谢大家!我们今天的会议到此结束!再次感谢大家!


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